Как сделать проект реконструкции здания

Добавил пользователь Владимир З.
Обновлено: 04.10.2024

Проект реконструкции здания (объекта капитального строительства) — это проектная документация, содержание которой представлено в виде текста, схем и чертежей, определяющих архитектурные, функционально-технологические, инженерно-технические и конструктивные решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства.

Основным законом о градостроительной деятельности в Российской Федерации является Градостроительный кодекс, который регулирует правоотношения, связанные с деятельностью по территориальному планированию и градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, правоотношения, возникающие при строительстве объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту.

Причины для заказа этой услуги

Необходимость согласования перепланировки в службах города;
Документ необходим для оценки работ строительной компанией;
Для строительной экспертизы здания также будет необходим проект реконструкции здания;
Проект реконструкции здания также необходим для получения разрешения на строительные работы;

Видео: как сделать перепланировку в 2020 году

Цены на оформление проекта перепланировки

Постраничный пример-образец проекта реконструкции здания

Ведомость рабочих чертежей основного комплекта АС

Общая пояснительная записка лист 1

Общая пояснительная записка лист 2

Экспликация помещений до переустройства

План помещений после переустройства

План помещений до переустройства

Экспликация помещений после переустройства

Вид 1-1 до переустройства

Вид 2-2 после переустройства

План расстановки сантехприборов с трубной разводкой

Аксонометрий систем K1, B1,T3

Схема устройства гидрозвукоизоляции в санузлах и ванных комнатах

Реконструкция

Реконструкция – это деятельность по изменению технических параметров объекта капитального строительства и его составных частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Реконструкцией является надстройка объекта капитального строительства, перестройка, расширение (выход за существующие внешние границы объекта капитального строительства), а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, кроме замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) их восстановление.

Действующее градостроительное законодательство дает следующее определение объектов капитального строительства – это любые здания, сооружения, строения, объекты незавершенного строительства, кроме временных сооружений (временные постройки, киоски, навесы, бытовки и других подобные сооружения кратковременного использования, подлежащие демонтажу после их использования под временные цели).

Действующее законодательство не требует в обязательном порядке разработку проектной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Разработка проектной документации для объектов индивидуального жилищного строительства, как правило, осуществляется при строительстве малоэтажных коттеджных поселков.

Проектная документация, разрабатывается на основании и в соответствии с техническим заданием Заказчика (Застройщика), подготавливается строго в соответствии с требованиями законодательства и утверждается Заказчиком (Застройщиком). В тех случаях, когда проектная документация реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, до утверждения Заказчиком (Застройщиком) она направляется на государственную экспертизу. Только после получения положительного заключения государственной экспертизы Заказчик (Застройщик) вправе утвердить проектную документацию.

Обязательным требованием законодательства для подготовки проектной документации является выполнение инженерных изысканий.

Инженерные изыскания

Инженерные изыскания – это деятельность специалистов в области инженерных изысканий по изучению и анализу природных условий и факторов техногенного воздействия (геологических, топографических, метеорологических, гидрологических) с целью получения исходных данных по обоснованию материалов необходимых для проектирования.

В процессе выполнения инженерных изысканий, проводимых в целях подготовки проектной документации реконструкции объектов капитального строительства, получают следующие данные:

о природных условиях территории на которой расположен (или будет расположен) объект капитального строительства и факторах техногенного воздействия (т.е воздействия в процессе функционирования технического объекта) на окружающую среду, анализ изменений этих условий и факторов, необходимый для разработки проектных решений на этой территории;;
об обосновании расположения объектов капитального строительства, принятии в отношении этих объектов конструктивных и объемно-планировочных решений, проектировании инженерной защиты, описании мероприятий по экологической охране, выполнении проекта организации строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
исходные данные необходимые для проведения расчетов несущих и конструктивных элементов зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты от неблагоприятного воздействия опасных геологических, экологических и др. процессов, выполнения земляных работ, для подготовки материалов по вопросам, возникшим при разработке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Результаты инженерных изысканий оформляются в виде документа (отчета) о выполненных инженерных изысканиях, в котором содержатся следующие материалы, представленные как в виде текста, так и в виде графических изображений (карт, чертежей, схем):

информация о территории, на которой планируется осуществлять строительство или реконструкцию здания, строения, сооружения;

данные о видах, объемах, способах, методах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий,

о результатах инженерных изысканий, в виде оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных факторов изучаемой территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства или реконструкции, а также прогноз влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства, расположенные на данной территории.

Необходимость проведения тех или иных видов инженерных изысканий обуславливается требованиями градостроительного законодательства, технических регламентов, программой инженерных изысканий, которая разрабатывается на основе технического задания Заказчика (застройщика), а также видом и функциональным назначением объекта капитального строительства.

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Проектирование реконструкции зданий и сооружений – это разработка комплекса мероприятий, направленных на усовершенствование, восстановление, изменение архитектурных решений конструкций с целью продления срока их эксплуатации. В процессе реконструкции проводятся разные работы: изменяется количество этажей здания, возводятся надстройки и пристройки, выполняется усиление и расширение сооружений, благоустраивается территория возле объектов и осуществляются другие монтажные и строительные работы.

Цели и задачи проектирования

Проект реконструкции объекта, вне зависимости от его назначения выполняется с целью модернизации и улучшения его технологических и эксплуатационных качеств, полного или частичного изменения функционала здания, укрепления несущих конструкций.

Проектирование реконструкции строительного объекта решает разные задачи, основными из которых являются:

изменение функционального назначения;
возведение дополнительных этажей, устройство мансарды;
укрепление перекрытий, повышение полезных нагрузок;
усиление грунтов оснований, отдельных конструктивных элементов или всего объекта в целом;
разделение на дополнительные помещения уже эксплуатируемого объекта;
возведение подвального помещения или углубление уже существующего подвала;
модернизация инженерных систем, замена устаревшего оборудования на новое.

Основная цель реконструкции зданий и сооружений – замена неисправных и изношенных конструкций на новые, более надежные и прочные.

Состав проекта реконструкции

Реконструкция объектов – это трудоемкий и сложный процесс, требующий тщательной проработки каждой детали. Поэтому без разработки проектной документации работы по монтажу и строительству не начинают. В состав проекта входят следующие разделы:

пояснительная записка с характеристикой реконструируемого объекта, описанием предстоящих работ и целесообразностью их проведения;
объемно-планировочные чертежи – ситуационный план конструкции, генплан, схемы инженерных сетей и других конструктивных элементов; ;
технологические решения;
проект организации строительных и монтажных работ;
мероприятия по охране труда, пожарной безопасности;
раздел по технической эксплуатации здания после того, как проведен капитальный ремонт;
смета на работы по реконструкции здания.

В проекте четко определяются архитектурно-строительные аспекты по восстановлению здания и указываются пути и способы их решения.

Этапы проектирования

Разработка проектной документации – неотъемлемый процесс реконструкции объектов капитального строительства. Этапы проектирования реконструкции включают:

подготовительные работы – обследование здания, сбор и анализ информации по его восстановлению;
составление технического задания на разработку проекта;
подготовка эскизного проекта;
выполнение схем и чертежей с отображением каждого подлежащего реконструкции элемента;
расчет затрат и составление сметы предстоящих работ.

Среди всех видов реставрационных работ проектирование реконструкции ремонта зданий считается самой ответственной стадией, поскольку от правильности расчетов и составления проекта напрямую зависят технические характеристики конструкций.

Наши работы

Нормы и требования проектирования реконструкции

Порядок и нормы проектирования реконструкции зданий четко регламентированы Градостроительным кодексом и рядом профильных документов: СНиП, НТП-АТК, ВСН и другими.

Прежде чем приступать к проектным работам в обязательном порядке проводятся инженерно-геологические изыскания для определения состояния грунтов, обследуются все конструктивные элементы здания (стены, фундамент, перекрытия и другие) на прочность и надежность.

По результатам обследований просчитываются возможные варианты реставрационных работ и определяются наиболее эффективные способы восстановления сооружений.

Где заказать проектирование реконструкции

Наличие современного измерительного оборудования и большой опыт в проведении проектных и исследовательских мероприятий позволяет успешно выполнять задачи любого уровня сложности с гарантией качества.

Какие документы оформлять, в какие инстанции обращаться, и как узаконить уже существующую реконструкцию.

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

Что такое реконструкция частного дома

По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.

По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).

Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:

К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.

Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.

Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.

Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:

индивидуальное жилищное строительство
личное подсобное хозяйство
малоэтажное жилищное строительство

В других случаях в МФЦ подают заявление, техпаспорт и документы, подтверждающие право собственности на дом только после завершения реконструкции.

Какие виды работ нужно согласовывать

Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.

Уведомление требуется для

Уведомление не требуется для:

Для любой надстройки (включая мансарды);

Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;

Любой переделки, которая приводит к расширению дома;

Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках;

Ремонта или восстановления несущих стен;

Сооружении временных перегородок между комнатами;

Утепления пола, потолка, стен;

Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами;

Замены инженерного оборудования, установки нового;

Корректировки формы тамбура (без изменения его площади);

Демонтаж старых или возведение новых этажей.

Демонтажа не несущих перегородок.

Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.

При реконструкции разрешается только ремонт существующих несущих конструкций; сносить действующие и возводить новые запрещается.

Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.

Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.

Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.

Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.

Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.

Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.

После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.

При реконструкции объектов ИЖС подготовка проектной документации не требуется. Домовладельцу достаточно приложить к заявлению схему, в которой будет указано, что и как он будет переделывать.

Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.

Приложил уведомление, паспорт, ГПЗУ (уже был). Подал через сайт госуслуг, ищите разрешение на строительство, заполняете его но прикрепляете не заявление на разрешение на строительство, а скан уведомления о начале строительства. Там же увидел решение администрации, никто не звонил.

Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.

Как узаконить реконструкцию дома

Сложный вопрос: кто, когда и при каких обстоятельствах сможет призвать вас к ответу за реконструкцию, проведённую без разрешения? И случится ли это когда-нибудь?
На него не существует однозначного ответа.

У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.

И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.

После 1 марта 2019 года узаконить самовольную реконструкцию можно только в судебном порядке.

Читайте также: