Реконструкция частного дома своими руками

Добавил пользователь Skiper
Обновлено: 19.09.2024

Путь к своему дому у каждого свой. Кто-то всю жизнь лелеял мечту жить на земле. Кто-то бежит из каменных джунглей. Кто-то решает жилищный вопрос в связи с увеличением семейства. Именно к этой группе относится пользователь нашего портала с ником val-lel, решивший поделиться своим опытом по реконструкции старого деревенского дома.

Прежде чем мы расскажем об основных этапах реконструкции, остановимся на таком моменте, как положительный настрой, а также вера в свои силы. Это позволило пользователю превратить старый дом площадью 92 кв. м в современный коттедж на 287 кв. м.

О материализации мыслей

Дело осложнялось типичной для России проблемой — отсутствием достаточной суммы для покупки недвижимости. Точнее, то, что мог позволить себе пользователь, находилось в километрах 80 от Питера. На работу туда-сюда не наездишься, а всё, что ближе, стоило неподъёмных денег. В процессе обдумывания, как найти выход из этого положения, пользователя посетила мысль, что надо смотреть не то, что можется, а то, что хочется, а там сработает материализация мысли.

Забегая вперёд, скажем, что идея сработала на все 100, но пришлось приложить усилия.

Я пересмотрел множество предложений вблизи от города. Всё не то. Или участок не подходил, или отсутствие доступной инфраструктуры, или что-то ещё не устраивало. И вот однажды, осматривая очередной домик (он оказался слишком маленьким), я поинтересовался у риелтора, есть ли поблизости ещё дома. На что получил ответ, что недалеко есть подходящий дом, но продаваться он будет только осенью, т.к. хозяева не вступили в права наследства. Что-то мне подсказало, что это то, что нужно.

Так и оказалось, когда через неделю val-lel вместе с женой приехал осматривать дом, то у них возникло ощущение, что старый бревенчатый сруб их точно ждал. Самое интересное, что, просматривая объявления о недвижимости, пользователь уже видел этот дом, но не обратил на него внимания.

Дальше началось самое интересное — как купить понравившийся дом, а затем выкупить землю, имея в наличии всего 1000 $, в то время как дом стоит 50000 $ (цены указаны за 2006 год). val-lel решил, что, взяв деньги в долг, сначала покупает дом и землю, а потом берёт кредит в банке (заложив недвижимость) и на оставшиеся после раздачи долгов средства реконструирует дом, превратив его в комфортабельный коттедж.

Оставим за рамками данной статьи эпопею с взятием в долг у знакомых 1 миллиона рублей, с условием отдать его через год (правда, без процентов) + сбор ещё 300 тыс. руб. по друзьям. Сразу скажем, что в итоге всех мытарств пользователю повезло. Хозяева дома, из-за пропажи (на момент оформления сделки) нескольких батарей отопления и газовых баллонов, скинули 25 тыс. руб. Этих денег хватило, чтобы заплатить риелтору за работу по оформлению земли в собственность. Самое интересное, что за 15 соток, находящихся в черте Санкт-Петербурга, пользователь заплатил 4500 руб. (цены 2007 года).

Когда мне позвонила риелтор и сказала, что можно забирать свидетельство на землю, я удивился. Уговор был такой — она перед выкупом должна сообщить, чтобы я приготовил деньги, а здесь выкупила на свои. Когда я спросил, сколько с меня, и она назвала сумму в 4500, я подумал, что это в долларах. Уточнил. Она сказала, что это в рублях. Тогда я начал вслух умножать 4500 на 15 соток, но риелтор объяснила, что 4500 - это за всю землю!

Оказалось, что при выкупе участка земли у государства, на котором находится дом, который уже в собственности покупателя, действуют понижающие коэффициенты.

После получения права собственности пользователь занялся поиском банка для получения ссуды, а пока, чтобы не терять время даром, val-lel обустроил два важнейших для жизни в своём доме помещений. Это — кухня и туалет.

Получив кредит в банке и раздав все долги, пользователь с 400-ми тыс. руб. на руках приступил к реконструкции дома.

Этапы реконструкции старого дома

Как и любое строительство, реконструкция дома должна начинаться с тщательно проработанного плана и расчёта сметы. Исходные данные купленного дома:

длина – 11.5 м;
ширина – 6.5 м;
две веранды – 3 м;
второй этаж мансардный;
общая площадь — 92 кв.м;
жилая площадь – 60 кв.м.

Суть перестройки — увеличить полезную площадь дома, построив вместо двух веранд полноценные помещения. Т.е. дом из 11.5х6.5 м увеличивается до размеров 11.5х12.5 м.

Прорисовав при помощи знакомой эскизы будущего коттеджа и прикинув, что нужно переделать, чтобы увеличить площадь строения, val-lel засучил рукава.

Первоочередная задача - расширение существующего фундамента. Для этого пользователь сломал погреб, который находился прямо на линии заливки будущего фундамента.

У рачительного хозяина всё идёт в дело, поэтому из кусков расколотого бетона сделали обрамление для клумб.

Затем пользователь разобрал нижнюю часть обшивки дома и веранды, а вдоль длинной части фундамента прокопал траншеи под пристрой. После этого в существующем фундаменте бурились отверстия, в нее забили арматуру, которая, в свою очередь, перевязывалась с арматурой новой части фундамента.

На дне прорытых траншей, с шагом в 1000 – 1500 мм, бурили вертикальные отверстия на глубину 1500 мм. В отверстия вставляли арматуру и также обвязывали с основным арматурным каркасом.

Вопрос найма рабочих особый. Первая бригада из 3-х человек накосячила так, что я их выгнал. Например, ленту фундамента они решили делать, залив бетон просто в грунт, сколотив опалубку только над землёй, высотой 300 мм. На мой вопрос, что это такое, рабочие начали спорить, что это нормальная технология, и зачем портить доски, переводя их на нормальную опалубку.

Пользователь предложил оббить доски опалубки полиэтиленовой плёнкой, чтобы не запачкать их бетоном, а затем пустить снова в дело. Рабочие отказались. Тогда val-lel, потеряв терпение, взял бригадира рабочих и пошел вместе с ним вдоль траншеи, измерив её объём. Оказалось, что если лить бетон просто в грунт, а не в опалубку, то перерасход составит около 10 м³. Это примерно 30 тыс. руб, которые val-lel вычтет из причитающейся оплаты рабочим. Подействовало.

После заливки фундамента, уложив нижнюю обвязку, приступили к установке каркаса пристроя. На это пошёл брус 15х15 см, который щедро антисептировали отработкой.

Деревянные дома обладают кучей преимуществ, однако приобрести подобную постройку хорошего качества или построить ее самостоятельно может быть чересчур дорого.

Зато покупка старого здания либо его получение в качестве наследства – более реальная ситуация. Однако в таком случае придется делать капитальный ремонт и многое восстанавливать.

Содержание

Подготовка к работе

Подготовиться к ремонту крайне необходимо, чтобы проанализировать, какие работы придется выполнять, сколько денег потребуется потратить.

Вся подготовка делится на несколько частей:

Уберите из дома лишние вещи и мусор;
Осмотрите, нет ли прогнившей древесины (лучше прибегнуть к помощи профессионалов);
Проверьте дом на наличие трещин в стенах и потолке. Их понадобится заделать с помощью особого антисептика;
Просмотрите пол – его, скорее всего, придется переделывать полностью.

После полного осмотра здания составьте подробный план и смету.

Ремонтные работы

Чтобы отремонтировать старую деревянную постройку, потребуется произвести несколько этапов. Каждый из них будет касаться определенной части дома.

Фундамент

Фундамент является важной частью любого здания, поскольку именно он влияет на его долговечность. У старых построек основания, как правило, уже испорчены.

Случается и такое, что дом вовсе возводился без фундамента.

Полностью разрушенный либо изначально не существующий фундамент придется возводить с самого начала.

Кровля

Если постройка довольно стара, то кровлю придется делать заново. Наверняка она была построена более полувека назад, а значит, точно утратила свои характеристики.

Чтобы отремонтировать крышу стоит:

Снять старую кровлю, разобрать разрушившиеся стропила;
Заменить гнилые детали на новые, либо полностью переделать стропила;
Обработать каждый деревянный элемент специальным составом против вредителей;
Монтировать новую крышу.

Чтобы новая кровля прослужила более долгое время, придерживайтесь следующих рекомендаций:

Установите стоки воды при замене крыши. Это избавит от лишней влаги, которая способна сильно сократить срок службы строения;
Если на чердаке в балке заметны вредоносные насекомые короеды, заменяйте бревно. Просто выпилите его и установите новое;
Выбирайте только качественный и надежный материал для ремонта.

Проводить ремонтные работы с крышей рекомендуется в сухой, теплый период.

Окна и двери

Практически в любом случае окна и двери в старом деревянном домике придется менять. Они наверняка непригодны для использования, да и не соответствуют нынешним размерам подобных изделий.

При замене двери рекомендуется обращаться за помощью к специалистам.
В противном случае могут возникнуть перекосы и другие неприятные последствия.
Что касается выбора дверного элемента, то здесь все зависит только от ваших предпочтений и финансовых возможностей.

Окна заменять не так уж и сложно, если есть навыки пользования пилой. Однако здесь тоже можно довериться профессионалам. При установке стеклопакетов, как правило, всю работу проделывает бригада той компании, где вы заказали окна.

Напольное покрытие

Укладка пола практически всегда производится на бетонную стяжку. Для этого сначала понадобится избавиться от всех лишних предметов в помещении.

Процесс укладки стяжки заключается в следующем:

Засыпание песка или щебня на днище;
Застил изоляционной пленкой;
Заливка слоем смеси бетона.

На полное просыхание бетона уйдет около месяца. Лишь после этого можно укладывать полы. Материал выбирать разрешается исходя из собственных желаний, хотя обычно люди выбирают ламинат.

Если напольным покрытием будут доски, стяжку делать не нужно. Достаточно просто прибить детали к лагам. Рекомендуется также насыпать небольшой керамзитный слой под них – так внизу не будет образовываться влага.

Стены

Существует пара способов отремонтировать поврежденные стены из древесины:

Разбор постройки и повторная сборка с новыми бревнами. Придется потратить большое количество времени и сил, однако данный вариант окажется надежнее, да и не потребует особых инструментов и умений;
Замена прогнивших элементов с задействованием специализированного оборудования. Для этого также понадобится уметь выполнять определенные действия. Если вы не обладаете должными навыками, не пытайтесь браться за данную работу.

Наружная отделка

Если есть прогнившие части, портящие внешний вид здания, стоит их заменить. В случае наличия незначительных повреждений, можно просто зачистить место, обработать антисептиком и закрыть герметиком.

Для придания дому более современного вида, можно произвести облицовку сайдингом:

Прикрепите кронштейны на бревна;
Установите вертикальные брусья на каждой стене;
Закройте пространство посреди брусьев и стен минватой, а также изолирующей пленкой;
Обшейте обрешетку из брусьев сайдингом.

Внутренняя отделка

Здесь потребуется поработать со стенами. В первую очередь очистите их от лишнего мусора. Затем произведите обрешетку из тоненьких брусьев или досок, после чего закройте все подобранным материалом.

Вы можете покрасить стены, заштукатурить, наклеить обои.
Конечный выбор зависит лишь от ваших предпочтений и пожеланий.
Существует огромное количество отделочного материала, которым можно покрыть стены старого дома внутри.
Именно поэтому вы точно найдете то, что придется вам по душе.

При особо сильном желании проведение всех ремонтных работ не покажется вам затруднительным.

Если вы внимательно и ответственно подойдете к подобной задаче, то спустя некоторое время сможете добиться желаемого результата. Итогом стараний станет замечательный и уютный дачный домик, где вы будете с удовольствием проводить свое свободное время.

Началось все в 2007 году — после рождения сына в однокомнатной квартире нашей семье сразу стало тесновато. Поначалу не могли прийти к единому мнению: муж категорически хотел только квартиру, я — частный дом. Но, как выяснилось, у мужа следующее представление о доме — печное отопление и туалет в отдаленном конце участка. Пришлось вести просветительскую работу, свозить к парочке знакомых, живущих в своих домах, и тогда он тоже загорелся моей идеей.

Воплощение ее в жизнь оказалось значительно более трудным делом. Во-первых, возник вопрос: где быть дому? Хотелось, чтобы он находился в городской черте нашего Гомеля, поближе к транспортным коммуникациям. Во-вторых, мы искали или уже готовый, или недостроенный дом — боялись связываться со строительством с нуля (теперь понимаю: это были напрасные страхи).

В-третьих, финансовый вопрос. Квартиру мы продавать или менять на дом не хотели, так как построена она была за свои кровные и не очень легкие деньги (без привлечения кредитов), да и жить где-то во время строительства необходимо. Особых финансовых запасов тоже не было, поэтому рассчитывали на кредит. На одну зарплату мужа много не настроишь, поэтому на период декретного отпуска я устроилась в коммерческую фирму с достаточно свободным графиком.

Вроде не очень много требований, но поисками мы занимались около года. Не буду описывать всю эпопею, но поверьте, домик на фото — самый лучший вариант из того, что мы нашли за наши финансы.

Кирпичный дом на возвышенности, в 5 минутах от остановки общественного транспорта, со школой в 100 метрах от дома — это было то, что нужно. Плюс устроила цена, которая была почти равна стоимости пустого участка в этом месте.

Стройка стартовала в марте 2008 года. Предварительно сделали проект реконструкции, решили добавить мансардный этаж. Был бы участок больше, скорее всего, дом делали бы одноэтажным, но, имея в наличии всего 5 соток, пришлось лезть вверх.

Сразу скажу: строителей нанимали для возведения крыши и кладочных работ. Приглашали мастеров для монтажа инженерных коммуникаций: все-таки электрика и отопление — слишком ответственные участки, чтобы заниматься самим. Все остальное — исключительно своими руками. Информацию брали из интернета, на форумах. Еще один момент, который способствовал быстрейшему строительству — квартира, где мы тогда жили, находилась всего в 10 минутах езды. Так что добираться до стройки было быстро и удобно.

Начали с вывоза мусора, который остался в доме от старых хозяев. Правда, хозяева — это громко сказано, вся улица перекрестилась, когда они съехали. А вот то, что у них была страсть к коллекционированию старых гнилых диванов, — это точно. Понадобилось три раза заказывать трактор с прицепом, чтобы все это вывезти. Затем развалили все старые деревянные пристройки и разобрали крышу. Уже точно не помню, но где-то к середине лета все глобальные работы по кладке и крыше были закончены.

Деревянное строение может прийти в неудовлетворительное состояние в процессе длительной эксплуатации. Построить новый дом из натуральной древесины зачастую представляет собой дорогое удовольствие, и тогда становится необходима более дешевая реконструкция полученного в наследство или приобретенного по небольшой цене строения. Необходимые восстановительные мероприятия по переделке помогут сделать жилье достаточно комфортным и современным.

Что это и когда необходимо?

Огромный процент имеющихся в частном владении старых строений из массива дерева достается новым владельцам по наследству. Но даже в тех случаях, когда деревенский дом активно использовался хозяевами в течение нескольких десятилетий, он все еще может представлять собой ценность как жилое здание из дорогостоящего и востребованного материала. Для модернизации и реставрации обветшалого строения может понадобиться меньше финансовых вложений, чем для сноса и строительства на его месте нового.

Зато в отремонтированном доме можно будет еще долго жить, а, в случае необходимости его продажи цена за него будет намного выше, чем за строение с непрезентабельным видом.

На необходимость реконструкции деревянного дома, побывавшего в эксплуатации, могут указывать множественные признаки обветшалости отдельных элементов или всей постройки. В первую очередь внимание необходимо обратить на фундамент здания, особенно когда налицо имеются все признаки проседания. Они выражаются в деформации крыльца, при котором двери и окна с трудом открываются, протирая пол и подоконники. В нижних венцах появляются большие щели, через которые внутрь попадает дождевая и талая вода, усиливая постепенное разрушение.

В таких случаях деревянному дому необходим капитальный ремонт, в результате которого можно выпрямить наклон основания и несущих конструкций.

Делая анализ состояния строения снизу вверх, следует оценить состояние стеновых бревен, причем не только по внешнему виду, но и по прочности внутренней древесины. Здесь могут поджидать такие неприятности, как подгнивание нижнего яруса венцов, появление плесени, мха на внешней стороне, многочисленные мелкие отверстия, свидетельствующие о съеденной внутренней части дерева жучком-древоточцем. Верхняя часть дома, включая стропильную систему и кровлю, также может повреждаться вредными насекомыми, плесенью, грибком и появившимися протечками.

Определить стоимость восстановительных работ можно только после грамотной и профессиональной оценки состояния обветшалого жилья. Специалист, к которому стоит обратиться, чтобы не тратить средств зря, если это окажется нерентабельным, поможет выяснить необходимость замены основных и несущих элементов конструкции, а также стен, кровли, покрытия пола и инженерного оборудования.

Необходимо сразу оценить возможности и результаты материальных затрат на полную или частичную реконструкцию деревянного строения, прежде чем приступать к строительным работам, так как для разной степени восстановительных мероприятий понадобятся различные суммы вложений и сроки исполнения.

Подготовка

После оценки состояния старой частной постройки и принятия решения о рентабельности ее восстановления можно составлять проекты и приступать к конкретным действиям по подготовке реставрационных работ в деревне. Необходимо выяснить, сколько материала потребуется для ремонта фундамента, с частичной или полной заменой нижних бревен или брусков. В случае локального укрепления отдельных трещин надо решить, с помощью каких материалов их заделать.

В процессе восстановительной перестройки старого дома может понадобиться более современная перепланировка, а значит – надо продумать и внести в сметную стоимость работ внутренние перегородки. При необходимости надо высчитать количество брусков из дерева для реконструкции участков стен, стропил и пола. Если рамы оконных проемов и дверей слишком покосились в результате проседания и деформации стен, то их также необходимо реконструировать. В старых домах часто приходит в негодность система водостоков, из-за чего вода попадает на стены и затекает под фундамент, а это значит, что ее также надо заменить новой.

Вероятно, в обветшалом строении давно не меняли электрическую проводку, а также трубы водоснабжения и канализации. Все это необходимо проверить еще до отделочных работ, чтобы очень скоро не пришлось опять возвращаться к вопросам о необходимости частичного ремонта в результате утечек и поломки старых коммуникаций. При разборке и замене половых досок могут обнаружиться пришедшие в негодность ржавые металлические трубы, а о необходимости затрат на новое утепление крыши изнутри станет понятно только после снятия обшивки.

Во время реставрационных работ стены и кровля утепляются, а все внутренние деревянные конструкции по правилам пропитываются специальными составами, защищающими от возгорания и гниения. Внешний вид дома также приводят в порядок с помощью грунтовки, шлифовки и обработки защитными покрытиями, такими как лак и краски.

Основные этапы

Специалисты строительных компаний, много лет занимающиеся реконструкцией обветшалого жилья, часто сталкиваются с желанием заказчиков отремонтировать старое строение с увеличением площади. Владельцы частного дома могут захотеть сделать пристройку для гаража, домашней мастерской, террасы, мансарды и других помещений.

Несмотря на то что внешний вид большинства зданий, возраст которых больше 50-ти лет, оставляет безрадостные впечатления, их несущие и основные конструкции все еще могут оставаться достаточно крепкими. На это может оказывать влияние и режим эксплуатации жилья, который мог быть постоянным или временным. Но если дом легче восстановить, чем построить заново, то приступают к поэтапному осуществлению работ.

Замена фундамента

Для оценки состояния основания дома необходимо откопать заглубленные в землю участки стен и тщательно обследовать их. Как правило, несколько десятилетий назад дома из дерева было принято строить на ленточных или столбчатых фундаментах, с неглубоким залеганием до уровня промерзания. Поэтому они часто проседают под весом верхних венцов и нагрузки от всего дома на грунт. Известны различные виды деформаций фундаментов, требующие соответственного ремонта, который может заключаться в проведении различных мероприятий. Один вид работ или целый комплекс по реконструкции основания может состоять из следующих действий:

дренажные работы по отведению лишней воды в почве;
полная или частичная замена фундамента с вывешиванием или передвижением всей конструкции;
усиление ленточного фундамента армированным поясом;
выравнивание перекосов основания;
действия по гидроизоляции фундаментных конструкций;
утепление подземной части здания и отмосток.

Для подъема корпуса строения применяются гидравлические домкраты, с помощью которых можно создать новые, укрепленные фундаментные элементы. Такая операция не нарушает целостность сборной коробки деревянного дома. Количество домкратов зависит от объема всего строения, а для работы в нижних венцах делаются специальные выпилы. Подняв коробку дома с двух сторон, в других, оставшихся свободными, можно проводить замену нижних брусьев и лаг перекрытия для пола. Мелко-заглубленные, ленточные фундаменты из бута можно залить по периметру новой линией бетона, а затем усилить цокольную часть кирпичной кладкой.

Столбчатые основания часто требуют замены отдельных или всех свай на новые. И некоторых случаях достаточно усиления конструкции дополнительными столбами.

Венцы и стены

Нехватка нужных материалов и традиционные технологии строительства, распространенные несколько десятилетий назад, стали причиной отсутствия надежной гидроизоляции фундаментов и нижней части стен деревянных строений. Из-за этого нижние венцы таких зданий пострадали больше всего и гнили, пропитываясь влагой. Замена нижних брусьев или венцов происходит, как правило, одновременно с реконструкцией фундаментов и вывешиванием корпуса всего дома. При этом все деревянные элементы необходимо обработать средствами защиты от влажности и плесени. Стены часто требуют частичной замены в участках, прилегающих к окнам и дверям.

В результате нарушения целостности крыши или негодности систем водостоков могут пострадать самые верхние венцы стен, которые также придется полностью заменять.

Крыша

В тех случаях, когда необходим частичный ремонт кровли и стропильной системы, ограничиваются заменой подгнивших или поломанных элементов. Но полностью делать новую конструкцию надо, когда дом расширяется или предусмотрено устройство утепленной мансарды. Старое шиферное покрытие, отработавшее срок годности, можно заменить на более легкие, современные виды материалов. Сделав полную ревизию и убедившись в отсутствии протечек, можно утеплить и провести гидроизоляцию чердачного помещения.

Отделка

Для обновления деревянной поверхности бревенчатых или брусчатых стен можно, без дополнительных слоев отделки, придать им натуральную красоту. Для этого стены следует хорошенько очистить от многолетних слоев пыли и других видов загрязнений, покрыть антисептиком и антипиреновыми растворами. Закрасить и выровнять новые, замененные участки со старыми фрагментами, можно с помощью лаков и красок для деревянных поверхностей.

При необходимости закрытия внутренних стеновых конструкций используется штукатурка, сайдинг, покрытие панелями ПВХ, клинкерными или блок-хаус. Под слоем внешней отделки можно уложить дополнительный слой утепления, а современные материалы помогут долго сохранять презентабельный вид дома.

Пол, окна, двери, потолок

Пол страдает в старинных домах чаще других деталей, особенно когда он располагается непосредственно над грунтом. Доски начинают расшатываться, скрипеть, местами появляются дыры, временно залатанные подручными материалами. Ремонт возможно производить в том случае, если степень повреждения лаг и покрытия составляет менее 30% от всей площади полов в доме. Лаги заменяют одновременно с реконструкцией фундамента и вывешиванием дома. Если фундаментные работы не проводились, то замена части лаг и досок пола производится внутри здания. Поверх лаг кладут влагозащитную пленку и слой базальтовой ваты, а доски укладывают на паровую изоляцию.

Если оконные и дверные рамы с закрывающимися элементами пришли в негодность, то требуется их полная замена вместе с коробками. При деформации потолочных балок, их необходимо заменить и сделать новую обшивку снизу. На перекрытии чердака заменяется утепление и производится контроль протечек крыши, особенно в местах примыкания к печным трубам.

Инженерные системы

В новом доме условиям комфорта будет соответствовать новая система коммуникаций, замена труб газо- и водоснабжения, канализации и отопления. В частных домах возможно использование экономных и экологически безопасных видов энергии, а правильную электропроводку с учетом существующей нагрузки поможет создать специалист. Модернизация обветшалого здания невозможна без обустройства кухни и санузлов с душевыми и ванной. После установки систем проводится окончательная внутренняя отделка помещений. Для подъема на достроенный второй этаж интерьер можно украсить оригинальной конструкцией лестницы.

Полезные рекомендации

Современные технологии реконструкции деревянных домов позволяют изменить устаревшее строение до неузнаваемости. Чтобы не брать на себя долгосрочные, постепенно разрушающиеся в процессе затянувшегося ремонта неорганизованные попытки самостоятельного восстановления изношенного здания, лучше всего обратиться к профессионалам. Компании, которые много лет специализируются на реставрации деревянных строений, могут предложить множество интересных вариантов превращения наследственного, но устаревшего жилья в современный и комфортный особняк из экологически безопасного строительного материала.

Перепланировка квартиры, этажа, отдельной секции, лестницы проводится, чтобы изменить функциональность здания. При реконструкции дома с увеличением площади изменяется объемно-планировочное решение, конструктивная схема, оборудование. Во время перестройки убирают старые и прокладывают новые коммуникации.

Что такое реконструкция частного дома

При переустройстве зданий выполняется комплекс строительных работ и технических мероприятий, чтобы повысить полезность здания.

В результате реконструкции могут быть изменены технические и экономические характеристики:

квадратура и число квартир;
общая площадь и объем здания;
начальное функциональное назначение;
планировка помещений.

Преобразования нужны, чтобы улучшить условия жизни, работы, производства до нормативных показателей. Реконструкция здания поднимает эксплуатационные характеристики до уровня современных потребностей.

К понятию реконструкции жилого дома относят:

встраивание, пристройку, надстройку объемно-конструктивных элементов;
перестройку мансарды, чердака;
частичный демонтаж строительных конструкций, узлов (при четких обоснованиях необходимости);
повышение результативности наружных и внутренних коммуникаций (кроме магистралей);
замену технически и морально устаревших элементов строения, инженерных сетей и оборудования;
повышение архитектурного восприятия дома;
благоустройство участка и территории вокруг здания.

Работы по перестройке имеют под собой обоснованные причины, при этом все мероприятия должны иметь финансовое обеспечение.

Причины реконструкции

Понятие жилищного комфорта изменяется со временем. Раньше в домах не предусматривались помещения под санузел, спортзал, бассейн, бильярдную. Старые особняки, жилые строения реконструируют, чтобы добавить такие помещения за счет изменения общей площади.

Причиной выступает и необходимость переустановки пришедших в негодность конструкций стен, крыши, перекрытий. Жильцы увеличивают сбережение тепла в доме за счет пристройки веранд, крытых террас.

Распространенные причины реорганизации жилого здания:

потребность повысить комфорт проживания при повышении благосостояния — пристраивают бассейн, зал для занятия фитнесом, спортом, зимний сад;
семья стала больше, поэтому нужно увеличение жилой площади — расширяют дом в стороны, вверх, делают капитальные пристройки, чтобы получить дополнительные комнаты, сделать отдельный вход;
потребовалась модернизация инженерного оборудования и систем — меняют тепловое оборудование, водопровод, канализацию, добавляют к коттеджу помещение для котельной, тепло распределительного узла;
бизнес требует совместить жилье с мастерской, гаражом, расширить помещение офиса, ателье, магазина, который работает в здании — достраивают коммерческие пристройки, тщательно изолируют от зоны проживания капитальными стенами, переносят бизнес на первый этаж, а второй ярус переоборудуют под проживание.

Любая постройка ветшает со временем, может потребоваться усиление фундамента, перекрытий. Старые строения необязательно сносить. Проводят инженерно-техническую экспертизу, при возможности сохраняют некоторые несущие элементы, делают реконструкцию.

Виды работ

Перечень мероприятий меняется в зависимости от цели и способа перестройки здания. Например, для надстройки мансарды нужно снять верхнее кровельное покрытие, разобрать обрешетку, стропильную систему, проверить балки и мауэрлат.

Дальнейшие работы при возведении мансарды:

оценка прочности и несущей способности фундаментов, стен если нужно, усиливают их;
установка новых опорных элементов на крыше;
монтаж конструкций и стен мансардной пристройки;
устройство кровли;
отделочные работы в мансардном этаже.

Если нужна пристройка к существующему зданию, выкапывают траншею под фундамент рядом с существующей стеной. Конструкцию нового основания не стоит привязывать к старой опоре дома, чтобы при усадке новая не потянула за собой существующую.

Порядок последующих работ;

выполняют гидроизоляцию нового фундамента;
возводят новые стены по проекту;
частично разбирают примыкающую кровлю;
объединяют старую и новую крыши по проекту;
делают покрытие вновь смонтированной кровли, или меняют слой на всем доме.

Для замены коммуникаций убирают старые трубопроводы, монтируют новые коллекторы. Котельную или топочное помещение пристраивают при необходимости, при этом соблюдают положенные нормы для таких помещений. В них устанавливают котлы, обогреватели, размещают прачечную и другие технические модули.

Варианты увеличения площади

Реконструкция частного дома с увеличением общей квадратуры предполагает перепланировку, расширение, пристройку помещений.

Площадь увеличивают следующими способами:

Каждый метод имеет положительные и отрицательные стороны, определенные ограничения — все нюансы учитывают при проектировании. Лучше оценку и принятие технических решений оставить профессионалам.

Отличие от капитального ремонта

Мнение, что капремонт и реконструкция аналогичны, ошибочное. При капитальном ремонте здания жильцы могут пользоваться своей жилплощадью, но в период реорганизации строения их проживание невозможно. Идет временное переселение в другие дома.

Основные различия капремонта и реконструкции заключаются в положениях:

В первом случае чаще идет восстановление стройконструкций, чем замена. Реорганизация направлена на изменение функциональности, технико-экономических показателей строения. При этом объект получает новые характеристики и свойства.
Реконструкция и капитальный ремонт отличаются сроками проведения работ. В первом варианте время перестройки значительно дольше, т. к. мероприятия относят к категории глобальной переделки. Капремонты проводят чаще.

Капремонт общественных зданий, социальных помещений, многоэтажек выполняет управляющая контора, даже если жильцы не желают этого. Реконструкцию делают при необходимости, если поступил запрос от местных управляющих органов, жильцов или собственников.

Как получить разрешение

Заранее оформить разрешение на реконструкцию частного дома можно в органах самоуправления по месту нахождения дома, потом зарегистрировать в Росреестре и БТИ. Собирают нужные документы, в БТИ несут заявку с просьбой разрешить реконструкцию.

Предварительно в архитектурном бюро проверяют соответствие технических чертежей и фактических габаритов дома. На сбор таких бумаг и все согласование уходит около месяца и больше. Получают справки от всех коммунальных служб, которые указывают, что перестройка не испортит работу инженерных сетей.

Документы сдают в местный отдел органа самоуправления, прилагают:

копию паспорта;
документ о праве собственности на дом и участок;
выписку из домовой книги;
письменное согласие совладельцев на переделку (нотариус);
согласие соседей (нотариус);
акты согласования коммунальных служб.

В течение семи дней администрация выясняет соответствие перестройки нормам градостроительства, принимает решение об отказе или согласовании, направляет уведомление. Если по окончании этого времени с учетом срока на пересылку уведомление об отказе не получено, реконструкция переходит в ряд одобренных решений.

Оформление предполагает некоторые расходы. Сюда входят оплаты специалистам, техникам, (стоимость оговаривается в индивидуальном порядке). Оплачивают госпошлину за регистрацию права владения перестроенным домом — 350 рублей.

Причины отказа

Отказ может касаться непринятия заявления или невыдачи разрешения.

В первом случае причины отказа:

неправильное заполнение полей;
некачественные копии документов;
электронная подпись не соответствует подписи заявителя;
в бумагах есть незаверенные исправления.

Орган самоуправления может заявку принять, но дать отказ в разрешении на реконструкцию.

отсутствие нужных бумаг, предусмотренных порядком;
несоответствие заявленных работ нормативным требованиям на реконструкцию;
несоответствие приложенных бумаг разрешенному применению земельного надела и ограничениям, установленным на данную категорию участка.

Отказ в выдаче разрешения не является препятствием к повторной подаче заявления с внесением требуемых изменений.

Возможность использования материнского капитала

В соответствии с ФЗ 256 (статья 10, пункт1) от 29.12.2006, где изложены меры господдержки семей с детьми, материнский капитал можно пустить на перестройку дома.

Должны соблюдаться условия:

ребенку есть 3 года;
квадратура дома увеличится;
дом находится в частной собственности;
площадь на члена семьи не больше 18 м².

Обращаются в ПФРФ (российский пенсионный фонд), пишут заявление о распоряжении этим видом капитала, прикладывают бумаги:

паспорт, сертификат на маткапитал;
документы собственности на надел и дом;
разрешение на проведение реконструкции;
выписку о праве гражданина, имеющего сертификат, супруга на жилье (из ЕГРН).

Фонд переводит 50% от суммы в течение двух месяцев, остаток не раньше чем через полгода. Повторно деньги переводят после нового заявления. Если работает подрядная организация, средства переводят на ее счет по предоставлении сметы.

Оформление реконструкции

После окончания работ объект проходит инвентаризацию в БТИ, на руки владелец получает техпаспорт с указанием изменений (пристройки, новые оконные проемы, входы и др.).

Собственник должен:

После получения бумаги на ввод дома в эксплуатацию процедура реконструкции завершается и жилье становится объектом правого поля. Владелец может отчуждать, дарить дом или его части.

Чем грозит самостоятельная реконструкция

Если в доме меняют коммуникации, нужно оформлять новые ветки, подтверждать законность. Иначе такие подключения признают самовольными, их отсоединяют от общей сети, владельцу выписывают штраф.

За незаконное использование перестроенных объектов, несоблюдения правил оформления существуют санкции:

гражданам — штраф от 2 до 5 тыс. рублей;
должностным представителям — от 20 – 50 тыс. рублей;
лицам, работающим без патента — от 20 до 50 тыс. рублей или остановка работы на срок до 90 суток;
юрлицам — 500 тыс. рублей – 1 млн. рублей или остановка деятельности на срок до 90 суток.

Владелец продолжает пользоваться перестроенным зданием, документы не оформляет, т. к. запрета в законе на такие действия нет. Власти обращаются в суд, который может обязать вернуть строение в прежний вид, снести пристройки, надстройки. Кроме этого, сделки с такой недвижимостью проводить нельзя.

Читайте также: