Хочу сдавать квартиру как это сделать официально

Добавил пользователь Alex
Обновлено: 05.10.2024

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% НК РФ, статья 119 от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НК РФ, статья 122 НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Есть два способа сделать всё законно:

Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ГК РФ, статья 681. Ремонт сданного внаём жилого помещения ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

контракт быстро закончится;
чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Оформить жильцам временную регистрацию

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

Оформить им временную регистрацию.
Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф КоАП РФ, статья 19.15.2 в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Что запомнить

Пишу для Лайфхакера о деньгах, праве и правах, вещах, которые помогают жить проще, лучше и веселее. И конечно, проверяю советы на себе: получаю налоговые вычеты, подаю декларации онлайн, а ещё досрочно выплатила ипотеку и вынудила почту найти мою посылку.

Итак, допустим, вы решили сдать квартиру. Купили новое жильё и просто хотите, чтобы за старым кто-то присматривал и чтобы не нужно было платить коммуналку, или рассчитываете подзаработать – неважно. Сразу возникает масса вопросов. Как сдать квартиру выгодно? Где искать жильца? Что обычно нужно арендаторам от жилища? Как не приехать однажды на руины любимой двушки? Как гарантировать, что платить будут вовремя и ровно столько, сколько договорились? Кстати, сколько попросить?

Постараемся ответить на все ваши вопросы.

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

С агентом или самому?

Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?

Небольшое уточнение, правильно называть такой договор найм жилого помещения. Аренда схожа с наймом, но по своей правовой природе относиться к нежилым (коммерческим) помещениям Для ведения предпринимательской деятельности.

Договор найма не нужно регистрировать в рос реестре и соответственно подавать документы на такую регистрацию, если договор составлен до 11 месяцев включительно. Если срок 12 и более, то тогда его необходимо регистрировать.

По поводу налоговой отчетности всё зависит от выбранной системы налогообложения, если вы самозанятый, то подавать документы никуда не надо, а просто платите налог и всё.

По мимо очевидных вещей как фио сторон, их паспортных данных, адреса и телефона, в договоре найма жилого помещения самым главным условием должен быть предмет договора о передачи Наймодателем во временное пользование жилое помещение за плату Нанимателю. Данное условие является существенным, если оно будет отсутствовать, то договор будет считаться не заключенным.

По мимо этого есть другие очень важные моменты:

1) Составить договор найма жилого помещения на 11 месяцев (если будет 12 и больше то такой договор необходимо регистрировать в росреестре)

2) Обязательно указать условия о залоге, неустойки в случае порчи имущества, неустойки в случае если наниматель не съезжает, неустойку если пропускает срок оплаты, неустойку при сдаче квартиры в субаренду, по желанию условие о наличие домашних животных

3) В договоре так же необходимо указать ФИО проживающих лиц и их количество (для того что-бы не жили неведомые родственники)

4) Подготовить все документы на квартиру (для чистоты сделки, что бы наниматель мог с ними ознакомиться)

5) Указать договорную подсудность в вашем месте жительстве (городе или ином населённом пункте т.е. где находиться недвижимость), а так же искать нанимателя с местной пропиской (в случае спора в суде позволит быстрее решить вопрос, а так же проще контролировать взыскание долга).

П.С. : Если недвижимость и адрес вашей регистрации (прописка) в разных городах к примеру, то в договоре необходимо прописывать условие о получении юридической значимой кореспонденции по вашему месту проживанию.

6) Проверить нанимателя по базам ФССП на наличие долгов ( если есть большие долги то сделку лучше не заключать). Проверьте действительность паспорта на сайте Главного управления мвд по вопросам миграции в разделе "Проверка по списку недействительнвходит паспортов".

7) Составить приложение к договору акт приёма-передачи имущества в котором указать перечень имущества в квартире и его стоимость,

8) Указать условие об оплате коммунальных платежах (обычно наниматель платит электроэнергию, воду, интернет)

9) Указать условие о посещении 1 раз в месяц жилого помещения наймодателем для проверки квартиры.

10) Установить запрет на субаренду иным лицам

11) Взять оплату за последний месяц

12) Указать условие о том кто будет ремонтировать бытовую технику и иное имущество указанного в акте приема передачи, в случае поломки.

Настоятельно не рекомендую качать шаблоны с интернета, а так же подписывать договор не глядя. Данные действия могут повлечь негативные юридические последствия.

Поставьте палец вверх если ответ вам был полезен, буду вам благодарен. Пишите свои вопросы в комментариях.

Наслушавшись историй о недобросовестных квартиросъемщиках, здравомыслящие домовладельцы рано или поздно приходят к решению сдавать жилье легально. При грамотно составленном договоре найма или аренды арендатору не избежать ответственности за учиненный в квартире погром и непогашенные долги, а попытка провернуть аферу с чужой жилплощадью обернется против самих мошенников.

Фото: Instagram omega_group_spb

Собираем документы для сдачи квартиры

Для законной сдачи квартиры, дома или комнаты в аренду нужен официальный документ — письменный договор между арендодателем и арендатором. Если недвижимость сдается физическому лицу, составляется договор найма, если арендатором выступает организация — договор аренды. Разница заключается в том, что регистрировать договор найма необязательно, а договор аренды сроком действия более одного года вносится в Росреестр в обязательном порядке.

Фото: Instagram andom_1991

Практика показывает, что договор найма, заключаемый на год и более, лучше зарегистрировать. С другой стороны, заключение долгосрочного договора найма расширяет права нанимателя. Если вы не доверяете арендатору, проконсультируйтесь с юристом, как составить договор таким образом, чтобы он не был истолкован как долгосрочный.

При заключении долгосрочного договора найма семья с детьми может претендовать на расширенные права нанимателя. Фото: Instagram kompromiss9402

Подготовить документы для заключения договора найма или аренды недвижимого имущества проще всего единоличным собственникам.

Фото: Instagram omega_group_spb

Сдавать квартиру, у которой несколько собственников, разрешается только при согласии совладельцев, а сдачу муниципального жилья необходимо согласовывать с наймодателем. Согласие заверяется нотариально, а при заключении договора должны присутствовать все собственники недвижимости. Ниже в таблице подробно рассмотрен порядок согласования аренды квартир и комнат в коммуналках.

Фото: Instagram rieltor_irina_gan

Доля в приватизированной квартире

Комната в муниципальной квартире

Приватизированная комната в коммуналке

Неприватизированная комната в коммуналке

Как составить договор, который будет работать на вас?

Порядок оформления договоров найма и аренды недвижимости установлен статьями 34 и 35 ГК РФ. Документ составляется в простой письменной форме; главное – четко и недвусмысленно зафиксировать права и обязанности сторон на случай спора. В договоре должны быть указаны:

реквизиты арендодателя и арендатора;

сведения о других собственниках жилплощади;

данные о приватизации жилья;

срок действия договора;

количество будущих жильцов;

размер месячной арендной платы;

точные сроки внесения платежей и способ передачи денег;

ответственность за оплату коммунальных услуг (кто и в каком объеме вносит платежи);

условия пользования бытовой техникой и личными вещами хозяев;

условия возврата денег за неуплату и размеры компенсаций за причинение ущерба имуществу арендодателя;

разрешение или запрет на содержание животных в квартире;

порядок проведения проверок состояния квартиры;

Четкое распределение коммунальных платежей убережет владельца квартиры от неприятных сюрпризов. Фото: Instagram ogranovskii

Оговаривайте время визитов для проверки состояния квартиры, иначе вас могут обвинить в подлоге. Фото: Instagram nadezhnyirieltor

К договору найма прилагается акт приема-передачи имущества владельца с подробным описанием обстановки. На основании этого документа вы в случае необходимости сможете доказать, что ущерб нанесен именно квартиросъемщиком.

Потоп в квартире не сойдет квартирантам с рук, если есть договор найма с актом приема-передачи имущества. Фото: Instagram silana.dance

Закон не обязывает нанимателя представлять доказательства своей платежеспособности, однако арендодатель вправе потребовать справку о доходах или выписку с банковского счета арендатора, чтобы заранее отсеять потенциальных должников. Но и квартиросъемщик не обязан разбираться с чужими долгами, поэтому будьте готовы предъявить документы, подтверждающие, что квартира не заложена и за вами не числится задолженностей по оплате услуг ЖКХ.

Разбираемся с налогами: как платить меньше?

Налоговый кодекс РФ предусматривает не только административную, но и уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов на аренду недвижимости. Чаще всего в роли информаторов ФНС выступают недовольные соседи, так что проще раз в год сдавать декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения квартиры, чем жить в вечном страхе перед доносом.

Фото: Instagram ogranovskii

Фото: Instagram ocinkaua

Налог на аренду недвижимости для физлиц, как правило, составляет 13% дохода, полученного с квартиры в течение года. Если сумма дохода от сдачи жилья в аренду за последний месяц в 10 раз больше минимальной зарплаты, ставка повышается до 17% от суммы превышения.

Как видите, налог на аренду недвижимости не так страшен, как кажется поначалу. Штрафы и тяжбы обходятся дороже!

Читайте также: