Как сделать участок ижс

Добавил пользователь Alex
Обновлено: 04.10.2024

Очень много жителей России желают стать владельцами земельных участков для постройки собственного жилого дома.

На участках под ИЖС возможна упрощенная регистрация, но для получения и оформления ИЖС в собственность владельцам необходимо учитывать множество факторов и нюансов процедуры, чтобы избежать ненужной волокиты, задержек и юридических осложнений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Условия предоставления земли для индивидуального жилищного строительства

Перевод земель в фонд земель для ИЖС регулируется Земельным и Градостроительным Кодексами Российской Федерации. Исходя из положений этих законов, перевод возможен, если на участке земли планируется возведение дома для индивидуального проживания.

Чтобы осуществить перевод участка с ИЖС в полном объеме нужно выполнить следующие условия:

На участке обязательно должно быть запланировано возведение дома для проживания собственника/или его семьи.
У участка и строения на его территории есть почтовый адрес для облегчения идентификации.
Надел земли планируется включить в зону населенного пункта, к которому он присоединен.

Если хотя бы одно из условий соблюдено, то можно приступать к процедуре перевода в ИЖС. При планировании постройки следует учесть, что высотность строения не должна превышать 12 метров (3 этажа), а также не должна иметь общих стен с другими постройками. Подробнее о нормах застройки участков под ИЖС говорится в этой статье.

Предстоящие расходы

Если оформление проводится впервые, то владелец освобождается от уплаты государственной пошлины, но при повторном оформлении налог составит 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для лиц юридических.

Основные расходы лягут на оформление некоторых документов, которыми занимаются сторонние организации (например, межевание участка), и на уплату некоторых дополнительных пошлин (пошлина на получение кадастрового паспорта — 200 рублей, оформление техпаспорта от 1200 рублей и т.д.).

Справка! Отдельные условия получения земли под ИЖС предоставляются многодетным семьям, в особенности, семьям, в которых пять или более детей, а также семьям, где три или более ребенка, среди которых ребенок, являющийся инвалидом.

Данным категориям земельный участок под ИЖС может предоставляться бесплатно, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов земельных участков, находящихся в собственности региона.

Сроки оформления

В соответствии с действующим на 2018 год законодательством, срок регистрации ИЖС – 10 дней, если все необходимые документы заранее подготовлены и поданы в установленной форме.

Подготовка кадастрового плана участка, оформление заявления о регистрации и других бумаг, которые могут понадобиться, может занять ещё некоторое время, скорость их оформления зависит от того, занимается собственник документацией самостоятельно или прибегает к помощи юристов и сторонних организаций.

Далее пошагово рассмотрим, как оформить землю в собственность.

С чего начать?

Перед тем, как получить участок ИЖС в собственность, необходимо произвести его межевание – комплекс работ по установлению и закреплению границ участка и последующее юридическое оформление полученных данных. Затем нужно подать заявление в Росреестр, к которому в обязательном порядке прикрепляется пакет из установленных документов.

Обратите внимание! Чтобы возвести на купленном участке дом, тоже требуется специальное разрешение, которое можно получить в органах местного самоуправления. К тому же необходимо подать заявление в Бюро технической инвентаризации для получения техпаспорта на строение.

Как получить землю?

Путем выкупа

Выкуп земельного надела у государства регулируется Земельным Кодексом РФ и не отличается простотой, имеет свои нюансы. Выкуп участка у частного лица в свою очередь несёт за собой определенные риски, связанные с добросовестностью продавца. Подобная сделка не является легкой, так как без грамотного оформления момента продажи органы попросту не допустят совершения сделки.

Земельный участок обязательно должен состоять на учете в кадастровой палате и обладать четкими границами (пройти процедуру межевания).

При выкупе земли у государства процедура должна включать в себя все следующие этапы:

Касательно бланка заявления, указанные в нем сведения будут различаться в зависимости от способа выкупа земли. Если участок подобран самостоятельно, в документе необходимо обозначить точные данные о наделе – адрес, размеры. Если заявление содержит просьбу о покупке надела, подбор которого осуществит уполномоченный орган, следует прописать пожелания относительно месторасположения и его размеров (о минимальных и максимальных размерах наделов под ИЖС мы писали здесь).

В заявлении в обязательном порядке указывается цель, с которой приобретается участок (постройка индивидуального жилого строения).

Внимание! Подача заявления сопровождается предоставлением копии паспорта покупателя, письменного согласия на выплату аванса за участок, кадастрового паспорта и документов о процедуре межевания, если надел подбирался самостоятельно.

Через аукцион

Все лица, которые заинтересованы в приобретении земельного участка, подать заявку должны не более чем за 5 дней до назначенной даты торгов и внести установленный задаток. В день торгов покупателям необходимо предоставить копию паспорта и документ об уплате задатка.

Если аукцион назначен государственными органами, от заявителей не потребуется дополнительных манипуляций относительно поиска участка – с их стороны требуется желание выкупить надел, что выбрал муниципалитет. Если торги инициированы покупателем, то перед тем, как подавать заявку на покупку выбранного участка, покупателю нужно будет осуществить следующие действия:

Самостоятельно подобрать участок с помощью публичной кадастровой карты.
Подготовить схему расположения участка.
Предоставить готовую схему в муниципалитет для рассмотрения и утверждения.
После рассмотрения уполномоченные органы выносят положительное либо отрицательное решение.
Провести процедуру межевания с дальнейшей постановкой надела на учет в кадастре.
Зарегистрировать право государственной собственности на участок.
Подать заявления на приобретение указанной земельной площади.

Стоит уточнить отсутствие у надела частного владельца. В течение 30 дней после подачи заявки на покупку территории, орган государственной власти проводит необходимые проверки, после чего принимает решение о проведении торгов либо об отказе от таковых.

Важно! Победу в аукционе и право выкупа земли получает гражданин, предложивший наибольшую денежную сумму. В случае если к моменту утвержденной даты торгов не появляется иных желающих приобрести данный надел, возможность покупки участка автоматически переходит к инициатору конкурса.

Выделение в судебном порядке

В момент, когда заявитель участвует в получении услуги, могут возникнуть некоторые трудности. Чтобы обжаловать решение Администрации о выдаче права на ИЖС, заявитель имеет право обратиться в органы судебной власти.

Основными причинами обращения в суд могут стать превышенные со стороны Администрации сроки оформления и рассмотрения заявления, необоснованные отказы в оформлении и получении ИЖС, требование дополнительной оплаты, не предусмотренной законом и некоторые другие факторы.

Также в порядке, отличном от обычного хода получения услуги, земельный надел могут получить такие категории граждан как инвалиды, многодетные семьи, многодетные семьи с ребенком-инвалидом, участники войны и нуждающиеся. Данные категории участок под ИЖС могут получить в порядке очереди согласно действующим льготам. В очереди на торгах подобные категории граждан рассматриваются в первую очередь.

Причины отказа

Иногда желающие оформить Индивидуальное Жилищное Строительство сталкиваются с отказами в предоставлении его регистрации, связано это обычно с несоблюдением установленных норм и правил.

Получить отказ в оформлении ИЖС можно, если:

Как зарегистрировать?

На момент, когда разрешение на ИЖС получено и оформлено, остается только зарегистрировать ИЖС. Вот что нужно подготовить из документов, чтобы подать заявление о регистрации права собственности на индивидуальный дом:

документ о праве на земельный участок;
документ о факте создания дома с его описанием;
заявление;
кадастровый паспорт;
документ об оплате госпошлины;
документ, удостоверяющий личность заявителя и доверенность на представителя (если таковой имеется).

Права и обязанности собственника

Права и обязанности собственников ИЖС регулируются 49 статьей Градостроительного кодекса. Ограничений для собственника ИЖС не так уж много, но они тоже есть. Одной из обязанностей собственника является следование всем нормам, которые предусмотрены для строительства ИЖС, а именно, нормам этажности и тому факту, что у жилого дома не должно быть общих стен с другими постройками.

Несоблюдение норм за собой влечет штрафы или отказ в регистрации в жилом доме. Что касается регистрации, то у владельца ИЖС, в отличие от собственников СНТ и ДНП, существует право на прописку, без которой невозможно получить множество услуг.

Владельцам участка под ИЖС или тем, кто собирается его получить, может быть интересна информация о том, как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую категорию, а также о том, как взять ЗУ под индивидуальное строительство в аренду. Узнать ее вы можете на нашем сайте.

При правильном подходе к оформлению и получению ИЖС в собственность можно избежать трудностей в последующем распоряжении земельным участком, последующем строительстве жилых сооружений на нём и регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

Классификатор видов разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие - после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор содержит 13 ВРИ:

Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)

Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли - к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:

ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.

Что можно делать с землей

Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.

По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.

Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:

для сельского хозяйства;
личного подсобного хозяйства на полевых участках;
индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
огородничества/садоводства.

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).

Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.

Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.

Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

По данным Циан.Журнала

Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя. Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П). Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).

ИЖС и садоводство: жить можно

Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.

Роман Бедак, юрист, арбитражный управляющий

Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.

Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома. Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений. С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.

Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.

Александр Беднягин, генеральный директор Московского областного БТИ

Огород и сельхоз: свой угол не построить

Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.

Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.

ЛПХ — всё дело в поле

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки). Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено. В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.

Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д. в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).

Наталья Дубина, замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service

Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.

Размер земельного налога

Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли. Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога). Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).

Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра. Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту. В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.

Ежемесячное обслуживание

Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):

Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.

Если хотят изъять участок.

Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.

В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки в России подразделяются на определенные категории.

Согласно его нормам, на территории страны земли делятся на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
промышленности, транспорта, земли министерства обороны, энергетики и других специальных отраслей;
водного фонда;
лесного фонда;
заказников и заповедников;
земли резерва.

Такое деление на категории содержится в указаниях ст. 7 ЗК РФ.

Статья также содержит норму о том возможности переоформления некоторых категорий земель в другие категории при соблюдении надлежащих обстоятельств.

В силу положений правовых актов участки под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населённых пунктов, т.е. земли в городской черте или сельских поселений.

На земельном участке ИЖС допускается размещение жилого дома до 3-х этажей, хозяйственных строений, например, бани, гаража, сарая и т.д.

Такие земли находятся вблизи к дорожной сети, они имеют подведенные сети коммуникаций, инфраструктуру и необходимое благоустройство.

На законодательном уровне определен градостроительный регламент, которым устанавливается правовой режим и правила застройки земель, находящихся в различных территориальных зонах.

Регламента должны придерживаться правообладатели земельных наделов, а также арендаторы участков.

Некоторые земельные участки не соответствуют требованиям градостроительного законодательство согласно нормам Земельного кодекса РФ.

Муниципальные органы запрещают какое-либо использование таких участков, даже если они пустуют.

Участки не соответствуют назначению в следующих случаях:

Вид разрешенного использования участка	не входит в определенный законом перечень (классификатор), содержащий ВРИ земли
Параметры участка	не соответствуют максимальным или минимальным значениям, установленным правилами градостроительного законодательства

Зачастую к землям населённых пунктов прилегают иные виды участков, которые фактически находятся за пределами городской черты или сельского поселения. Такие участки могут быть переведены в категорию земель, предназначенную для индивидуального строительства.

Законодательные основы

Правила и порядок выполнения перевода категории земельных участков в категорию населенных пунктов, предполагающую возможность жилищного строительства регулируется Земельным Кодексом РФ.

Смена назначения участка земли на ИЖС позволит разместить частный дом, а также расширить правовые возможности собственника участка.

В силу положений ст. 83 ЗК РФ допускается изменение категории земельного участка:

Собственником которого является государство	или субъект РФ на основании распоряжения соответствующих органов
Сельхоз. земель	в том числе расположенные в городской черте участки, имеющие другое назначение

Участок предоставляется по распоряжению органа исполнительной власти субъекта РФ.

Они имеют компетенцию распоряжения участками земли, а также принятия решений о переводе земель из одной категории в иную.

Согласно ст. 8 ЗК РФ, перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом.

Внутри какой-либо категории земли также выделяются виды разрешенного использования (основные и дополнительные). В соответствии с ВРИ может быть использован конкретный участок.

Использование участков

Согласно п. 2 ст. 23 данного закона, строительство капитальных объектов строительства на садовых участках возможно лишь в случае, если такие участки входят в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, в отношении которых утверждены градостроительные регламенты, которые разрешают возможность такого строительства.

Садовый домик может признаваться жилым, а жилой дом — садовым домиком в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Дачные и огородные участки могут образовываться из категории земель населенных пунктов либо из сельскохозяйственных земель.

При постройке жилого дома на дачном участке нужно подать уведомление о начале строительных работ с приложением необходимых документов, а после их завершения — уведомление об окончании строительства.

Кроме жилого дома на дачном (садовом) участке можно возвести хозяйственные постройки, выращивать овощи.

В отношении хозяйственных строений, теплиц, гаражей, сараев, бань на садовых земельных участках, то уведомительный порядок не действует.

Перевод дачного участка под ИЖС

Нормативно правовыми актами, регулирующими непосредственное выполнение строительных работ, являются СНиПы (в настоящее время СП – своды правил), содержащие строительные нормы и правила.

Действия таких норм и правил относятся ко всем разновидностям объектов недвижимости, независимо от их назначения, в том числе домом на участках ИЖС.

При строительстве индивидуальных домов для постоянного проживания следует ориентироваться на нормы, установленные в СП 30-102-99 — Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.

Правила включают указания о размещении частного дома, о соблюдении правил противопожарной безопасности и т.д.

Возможность перевода

Следуя определенным условиям правовой статус садового земельного участка, предоставленного под дачу, можно изменить в категорию участков под ИЖС.

Условия переоформления:

Принадлежность участка на праве собственности	земельный надел относится к землям иного назначения
Участок принадлежит муниципалитету на праве собственности	или находится в федеральной (региональной) собственности, участок не относится к сельскохозяйственным землям

Чем отличается ИЖС от садового (дачного) участка?

Земельный надел должен быть использован в соответствии с категорией земель, в которой он находится. Категория земель обуславливает его назначение.

К примеру, не разрешается возведение особняка на участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Дачные земельные участки находится на земельных участках, которые входят в категорию земель сельскохозяйственных угодий.

Первостепенное различие между участками разных категорий состоит в их назначении, которое определяет их возможное использование.

Сельскохозяйственные земли имеют назначение, связанное с выращиванием с/х культур, которые могут быть употреблены в пищу.

Различие участка ИЖИ и дачного участка заключается в их функциональном назначении.

Особенности процедуры

Чтобы перевести дачный участок в земли ИЖС, потребуется сменить категорию земель сельскохозяйственных угодий на категорию участков городской территории.

Но в процессе выполнения этой процедуры возникают трудности в результате расположения участка, поэтому переоформление осуществить непросто.

Участок должен находиться в пределах населенного пункта или должна иметься возможность его расширения.

Разница между ИЖС от СНТ, что лучше, смотрите в статье: чем отличается ИЖС от СНТ.

Согласно указаниям правовых актов, изменение назначения участка земли не допускается в следующих случаях:

Наложены ограничения	на возможность перевода согласно требованиям законодательных актов или такая смена запрещена
На основании заключения экологической экспертизы	земельный участок не может быть изменен на иную категорию, в том числе а индивидуальное жилищное строительство
Назначение участка не соответствует градостроительному регламенту	соответствующей территориальной зоне, землеустроительной документации

В некоторых случаях садовый домик на дачном участке может быть признан жилым домом. Но жилье должно соответствовать предъявляемым в отношении жилых помещений требованиям.

Иначе государственная приемная комиссия по приемке объектов в эксплуатацию принимает решение о непригодности дома для проживания граждан на постоянной основе.

Индивидуальные жилые дома должны находиться на участках, расположенных в городской черте или в пределах сельских поселений.

К участкам ИЖС, как правило, подключены все необходимые для жизни сети инженерных коммуникаций:

Электричество;
Водоснабжение;
Канализация;
Газ и т.д.

Садовый участок не во всех случаях получается обустроить должным образом, так как не всегда имеется фактическая возможность подведения инженерных коммуникаций.

Следует понимать, что развитие инженерной инфраструктуры на участках ИЖС выполняют органы местного самоуправления за свой счет.

Последовательность действий

Если собственник земельного надела принял решение перевести дачный (садовый) участок в категорию земель для ИЖС, то ему необходимо подать соответствующее заявление о местную администрацию.

Заявление подается лично в орган исполнительной власти муниципального образования.

Орган местного самоуправления принимает решение по заявлению в течение определенного в законодательстве срока, после чего заявителю выдается ответ.

Необходимые документы

В силу положений нормативно-правовых актов в области перевода участков в другую категорию к ходатайству правообладателю садового участка нужно приложить:

Паспорт гражданина РФ, подтверждающий личность заявителя	и разрешение главы администрации населенного пункта
Кадастровый паспорт участка	Правоустанавливающие бумаги на него
Выписку из кадастра	содержащую информацию об участке, возможность изменения категории земли на другую;
Выписку из единого государственного реестра юридических лиц	или индивидуальных предпринимателей
Основание возникновения права собственности	владельца земельного участка
Заключение экологической экспертизы	если переоформление участка, должно осуществляться в соответствии с требованиями нормативных актов
Согласие собственника земли	на процедуру ее перевода в другую категорию
Расчеты	потерь сельхоз. продукции

Сроки перевода

Орган государственной власти субъекта в случае принятия положительного решения по заявлению собственника дачного участка выдает ему акт о переводе участка из одной категорию в другую.

Такое заявление рассматривается соответствующими органами в течение:

двух месяцев	муниципальными органами
трех месяцев	органом исполнительной власти субъекта

Начало течения срока отсчитывается со дня принятия органом местного самоуправления заявления, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

После истечения вышеуказанного срока правообладателю участка направляется решение о переводе дачного участка под ИЖС или отрицательное решение по его ходатайству.

Образец заявления

На законодательном уровне установлен правовой режим в отношении всех категорий земельных участков, включая земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Если возникает необходимость изменения назначения земельного участка, он может быть переведен в другую категорию.

Но такая процедура воплощается в жизнь достаточно редко.

Для осуществления перевода дачного участка под земли ИЖС подается заявление, которое составляется в письменной форме на имя главы местной администрации.

В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

Сведения о принадлежности участка	конкретному лицу
Категория земель	существующая, и в какую нужно перевести земельный надел
Для чего требуется смена назначения	и правового статуса
Кадастровый номер	участка, который требуется перевести в иную категорию
Кадастровая стоимость участка	ориентированная на среднее значение кадастровой стоимости, определённой по муниципальному образованию

Заявление подписывается заявителем, на нем ставится дата его подачи.

Какие документы нужны для строительства дома на земельном участке ИЖС, читайте здесь.

Видео: Как изменить целевое назначение земли под ИЖС:

Читайте также: