Как сделать предложение о покупке квартиры

Обновлено: 04.07.2024

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена с крупными суммами денежных средств, поэтому проводить ее нужно продуманно и взвешенно. При покупке квартиры в ипотеку, ход сделки определяет банк, он же и контролирует все этапы, составляет договор. При самостоятельной покупке/продаже ответственность лежит на сторонах договора, поэтому важно ничего не упустить, максимально все предусмотреть.

Перед вами полный пошаговый разбор совершения сделки покупки или продажи недвижимости в 2021 году, с учетом всех последних изменений и требований законодательства.

Сначала разберемся в основной терминологии, которая используется при оформлении сделки.

Что такое договор купли-продажи

Сделка покупки-продажи недвижимости оформляется соответствующим договором. Это документ, подтверждающий юридическое соглашение между продавцом и покупателем о передаче/принятии объекта недвижимости на установленных условиях и за оплату в определенной сумме.

Договор подтверждает переход права собственности от одной стороны договора к другой, является основным для подтверждения проведения сделки, предъявляется в суде в случае ее оспаривания. Обычно договора купли-продажи оформляются при покупке квартиры на вторичном рынке.

Основные термины

В сделке купли-продаже могут применяться следующие термины:

Аванс (задаток). Денежная величина, которая передается продавцу в счет будущего платежа за приобретение недвижимости для обеспечения заключения сделки.
Акт приема/передачи. Документ, подтверждающий факт исполнения условий договора.
Банковская ячейка. Банковский сейф, который используют для передачи сторонами денежных средств.
Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий, кто является собственником квартиры по закону.
Госрегистрация сделки. Фиксация перехода прав на недвижимость от одной стороны сделки другой.
Обременение. Наличие ограничений на продажу недвижимости, т. е. продавец не сможет осуществить сделку без согласования с другими лицами, например, с банком.
Правоустанавливающие документы. Официальные документы, которые подтверждают права собственника на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. д.
Прямая сделка (свободная продажа). Простая сделка в которой участвуют две стороны продавец и покупатель.
Альтернативная сделка. Когда любой из участников сделки собирается продать одну квартиру и одновременно приобрести другую.

Стороны договора купли-продажи

При прямой сделке у договора будет две стороны:

Продавец. Тот, кто реализует квартиру.
Покупатель. Тот, кто приобретает.

Интересы сторон могут представлять доверенные лица, при наличии соответствующих полномочий.

При альтернативной сделке, в ней будет участвовать 3 участника:

Покупатель, приобретающий объект недвижимости. Он вносит основную сумму и передает деньги участнику №3.
Продавец, который продает одну квартиру и покупает другую. Он или не получает деньги, по условиям договора, а доплачивает участнику №3 или получает разницу, если приобретаемая квартира стоит дешевле покупаемой.
Продавец, продающий квартиру. Получает деньги за свою квартиру в полной сумме от 1 и 2 участника.

Альтернативные сделки лучше доверить проводить грамотному риэлтору, т. к. требуется проверка каждого этапа.

Сторонами договора могут выступать физические или юридические лица, предприниматели. Может быть несколько продавцов или покупателей по одному договору. В сделке могут принимать участие несовершеннолетние дети.

Содержание договора

Что должен содержать договор купли-продажи:

Стороны договора. Данные продавца и покупателя.
Предмет договора. Это приобретаемая недвижимость с ее полными характеристиками: адрес, площадь, существенные признаки.
Наличие/отсутствие обременений.
Условия договора. Договор должен содержать существенные условия проведения сделки, определено, что это именно договор купли-продажи, а не дарения или наследования.
Цена. Стоимость недвижимости является главным существенным условием договора.
Срок и способ расчетов.
Перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением с указанием их прав.

Следующие условия являются дополнительными, будут они в договоре или нет стороны решают самостоятельно:

Договор заключается в простой письменной форме и подписывается всеми участниками сделки.

При продаже доли квартиры, если участником является несовершеннолетний ребенок, договор должен быть заверен у нотариуса. Это касается также сделок, по которым квартира передается с условием выплаты собственнику пожизненных средств на содержание.

Акт приема-передачи квартиры

Акт служит подтверждением факта передачи квартиры, исполнения продавцом обязательств по договору, фиксирует состояние объекта на момент составления документа, т. е. при передаче ключей.

Без акта сделка может быть признана судом недействительной.

Акт составляется в двух экземплярах и должен содержать следующую информацию:

Указание наименования документа, места и даты составления.

Паспортные данные сторон договора.
Адрес объекта.
Показания счетчиков воды, электричества, газа.
Описание состояния квартиры на момент передачи ее покупателю.

Вот пример готового акта приема-передачи квартиры:

При обнаружении недостатков, они отражаются в акте и указывается, каким образом они будут устраняться. Если передача денег уже произведена, этот факт также должен быть зафиксирован в документе.

Какие документы нужны для оформления договора

Чтобы зарегистрировать сделку, потребуются следующие документы:

Стоимость оформления договора купли-продажи

Государственная пошлина за регистрацию сделки для физических лиц составляет 2000 руб. Если приобретается доля в общей площади стоимость составит 200 руб. Госпошлина для юридических лиц 22000 руб.

Также придется заплатить за нотариальное заверение сделки и услуги риэлтора, если они были использованы.

На кого ложатся финансовые затраты

Это зависит от вида затрат:

Госпошлину оплачивает покупатель.
За нотариальное удостоверение платит сторона, вы ступающая инициатором такой операции.
За услуги риэлторской конторы платят по соглашению сторон.

Расценки на оформление договора разными способами

Стоимость сделки зависит от региона места нахождения недвижимости. Вот средние цены по Москве и Санкт-Петербургу.

Вид оформления

Цена составления договора купли-продажи

Цена услуги

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется в обязательном порядке

0,5% от суммы сделки

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется по желанию сторон

3000+от 0,1 до 0,4% от суммы сделки

Услуги агентства недвижимости

От 40000 руб. +1% от суммы сделки

Услуги частного риэлтора

От 20000 руб. +1% от суммы сделки

На что обратить внимание при оформлении договора

Есть моменты, на которые следует обязательно обратить внимание при составлении договора купли-продажи:

Как оформить договор купли-продажи недвижимости

Сделка состоит из нескольких этапов.

Подготовка документации

Утверждение условий сделки и составление договора

Может быть заключен предварительный договор купли-продажи. Продавец и покупатель согласовывают условия сделки, если предусмотрены аванс или задаток, заключаются соответствующие соглашения.

Составляется договор купли-продажи.

Выезд на сделку

Имея на руках договор и пакет подготовленных документов, оплачивается госпошлина. Стороны готовы к регистрации сделки.

Подписание договора и передача финансовых средств

Договор подписывается в присутствии нотариуса или сотрудников регистрирующих органов и передается на регистрацию. После регистрации перехода прав на недвижимость деньги перечисляются продавцу.

Передача квартиры

После получения документов или уведомления из Росреестра ключи от квартиры передаются покупателю.

Способы подачи документов

Документы можно подавать разными способами.

Способ

Особенности

Принимают не во всех населенных пунктах

Документы принимают везде

Ветераны ВОВ, инвалиды 1 и 2 группы могут вызвать представителя специалиста из Росреестра на дом, позвонив по телефону территориального отделения

При оформлении сделки через нотариуса, он сам отправляет их на регистрацию

Посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра

Сроки оформления договора

Через МФЦ в течение 9 рабочих дней.
При подаче документов в Росреестр за 7 дней.
Через нотариуса 3 дня, если документы поданы в электронном виде 1 день.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Если в договоре не указано иное, договор считается бессрочным.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Признать договор недействительным может только суд. В каких случаях это возможно:

договор не соответствует требованиям законодательства;
выявлено, что он заключен с помощью угроз и насилия;
не оформлено согласие органа опеки;
сделка признана фиктивной;
продавец оказался недееспособным по суду, действовал без опекуна;
нет согласия супруга;
доказано, что продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

Виды недействительных сделок

Основные причины

Последствия

Договор купли-продажи замаскирован под дарение

При оспаривании сделки покупатель не сможет вернуть свои деньги

Если в договоре занижена фактическая сумма сделки

Покупатель не сможет вернуть разницу между реально переданной суммой и суммой, указанной в договоре

Продавец не выполнил требования законодательства, нарушил законные интересы несовершеннолетних, права законных наследников и т. д.

Сделка будет признана ничтожной

Сделка совершена по поддельным документам

Наступает административная или уголовная ответственность

Как расторгнуть договор

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон.

По соглашению сторон

Если стороны обоюдно передумали заключать сделку, она может быть расторгнута в любой момент до регистрации в Росреестре. Если деньги уже переданы, нужно оформить соглашение о расторжении и порядок их возврата.

После регистрации сделка считается заключенной, и расторжению может подлежать только по суду.

По требованию одной из сторон

До регистрации сделки отказаться может и одна сторона, если другая сторона нарушит его условия. Однако при несогласии второй стороны для этого может потребоваться обращаться в суд.

Как восстановить договор купли-продажи

При утере договора купли-продажи, его можно восстановить. Если сделка была совершена до января 1998 г., нужно обращаться в БТИ. Более поздние договора хранятся в Росреестре. Можно оформить запрос на предоставление копии договора как в сам Росреестр или через МФЦ.

Особенности переоформления договора

Любые изменения, которые стороны хотят внести в договор после его подписания до регистрации в Росреестре, оформляются дополнительным соглашением к договору. Оно будет являться неотъемлемой частью договора и подлежит также регистрации.

Если документы в Росреестр уже поданы, можно подать запрос на аннулирование сделки и расторжение договора, затем оформить дополнительное соглашение и подавать документы на регистрацию по новой.

Что такое депозитный счет у нотариуса?

Это способ, выступающий альтернативой банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса, у которого был заверен договор купли-продажи. После регистрации договора в Росреестре и перехода права собственности продавец предоставляет в нотариальную контору договор, взамен ему передается чек, который можно обналичить или перечислить средства на свой счет. Услуга платная, стоимость 1000–3000 руб.

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

🎭 Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

🎭 Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

🎭 Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

🎭 Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

Когда вы продаете свою риэлторскую услугу владельцу объекта недвижимости, тот может испытывать какие-то сомнения, высказывать возражения или даже напрочь отказываться с вами работать. Можно ли добиться того, что вы не услышите от клиентов ни сомнений, ни возражений? Да, в 90% случаев такое возможно. Об этом мы и хотим рассказать.

Виды возражений

Все эти возражения можно разделить на следующие категории:

Эти четыре типа возражений расположены в порядке убывания по степени сложности. Одни люди вообще не настроены на диалог, поэтому к ним нужен более мягкий, глубокий и долгий подход. Другие работать готовы, но просто не желают платить деньги. На самом деле здесь все просто: вам всего лишь нужно доказать, что вы сможете лучше его самого и конкурентов удовлетворить его потребность. Разумеется, свои слова потом надо будет доказать делом.

Главная проблема всего риэлторского бизнеса в том, что клиенты до конца не понимают, в чем заключается работа посредников, какую пользу они могут получить от сотрудничества с ними.

Важное правило: пока существует недоверие, сомнение или возражение, нет смысла рассказывать о своей услуге, поскольку клиент вас все равно не слышит. Все, что вы можете сделать, - это создать благоприятные условия для того, чтобы продать услугу, например, назначить вторую встречу и серьезно к ней подготовиться.

Условия для успешных переговоров

У нас есть сотни предложений для Ваших клиентов Получить доступ

Пять условий для продажи риэлторской услуги

Вы предлагаете услугу истинному ЛПР (лицу, принимающему решение). Вы можете долго и безуспешно общаться с семейной парой, на которую оформлена квартира, а потом выяснится, что решение принимает теща, поскольку она дала деньги на это жилье 5 лет назад. Вести переговоры может муж, а на самом деле все решает жена, и супруг служит лишь переносчиком информации.

Поэтому поиск истинного ЛПР – это первый вопрос, который должен выяснить агент. Выяснить это он может, только задавая вопросы. Как правило, ЛПР будет с вами максимально откровенным, человек расскажет, зачем он хочет продать жилье, что он собирается делать в дальнейшем и т.д. Лицо, которое не принимает решение, на такие вопросы вряд ли сможет ответить. Но и вопросы надо задавать с умом, поскольку многие на них реагируют крайне негативно.

К примеру, вы знаете, что в большинстве случаев люди продают свое жилье для того, чтобы затем купить другое. Если вы сумеете узнать, что за жилье ему будет нужно, вы сможете дать ему пару дельных советов на этот счет. Для этого всегда полезно знать, какие новостройки возводятся в вашем районе.

Если район, из которого звонит клиент, вам знаком плохо, то желательно подготовиться к соответствующим вопросам. И когда агент встречается с продавцом, он обязательно должен затеять разговор на тему недвижимости. Обратите внимание – не диалог на тему продажи его объекта, а просто на тему недвижимости. К примеру, если человек обмолвится, что он собирается потом купить квартиру у конкретного застройщика, то агент просто обязан поддержать разговор об этой строительной компании. У вас должно быть несколько фактов наготове, с помощью которых вы или поддержите его выбор, или немножко предостережете от такого решения. Но если предостерегаете, то делайте это осторожно, иначе вы можете войти в конфликт с клиентом. Ведь у него есть свое мнение, которое может быть для него дорого.

Если клиент выбирает жилье на вторичном рынке, то вы можете сказать, что у вас недавно были сделки с похожими квартирами. И можете рассказать историю, как вам удалось помочь какому-нибудь клиенту. Например, вы сэкономили ему деньги или уберегли от покупки некачественного жилья. Или расскажите ему, в каких банках лучше брать ипотеку. В целом, не имеет значения, что конкретно вы будете говорить, главное, чтобы это касалось недвижимости, а собственник понял, что вы знаете свою сферу деятельности. Это поможет вам решить и вторую задачу (вопрос доверия), если вы ее еще не решили.

Читать по теме:
Мы собрали список мест, где можно найти клиентов
Прочтите здесь где искать клиентов для риэлтора

Секреты успешных переговоров

Самое важное в переговорах – подготовка. Когда вы знаете, с каким собственником будете встречаться, можно собрать свою команду и коллективным разумом спроектировать переговоры с ним. Можно даже устроить ролевую игру, где один из агентов будет играть за собственника. Ведь о клиенте уже достаточно много известно, раз мы смогли убедиться, что его ситуация соответствует всем пяти условиям. Конечно, это требует времени, которого всегда не хватает, но если перед встречей с важным клиентом вам удастся провести такую игру, результат будет максимальным из возможных.

Три вопроса клиентов, на которые вам обязательно нужно знать ответы:

На все три вопроса, о которых сейчас пойдет речь, вы должны знать, как отвечать. Но это не означает, что ваш ответ должен быть точным и конкретным. Даже если вы месяц назад продали точную копию той квартиры, о цене которой вас спрашивают, вам все равно необходимо будет сделать оценку. Потому что рынок недвижимости достаточно переменчивый.

Абсурд. Тем не менее, в риэлторском бизнесе этот вопрос большинство клиентов считает нормальным. Но риэлторы сами в этом виноваты, поскольку многие из них реагируют на него так, что клиенты до сих пор не перестали задавать этот глупый вопрос на первой же минуте телефонного разговора.

А вообще, цену надо называть только после того, как вы создали ценность своей услуги. Сначала подробно обрисуйте картину того, как много работы вы проделаете для клиента, и какую выгоду ему это принесет, после чего можно смело называть цену выше рынка.

Ваша главная цель в переговорах: сделать идеальное предложение, от которого нельзя будет отказаться и которое будет упаковано в персональную упаковку. Идеальное предложение можно сделать только в том случае, если вы прошли те самые пять пунктов, т.е. если вы знаете ЛПР, его цели, мотивацию и т.д. И если оно будет идеальным, то от него не смогут отказаться, иначе оно вовсе не идеальное. Своим предложением вы должны показать, что знаете все про жизненную ситуацию клиента. А также донести до него, что вы именно тот, кто ему нужен, кто готов решить эту ситуацию.

Итак, чтобы сделать идеальное коммерческое предложение, вам нужно:

Вспомнить информацию о клиенте: скрытые цели и мотивацию.
Использовать эту информацию для составления КП. Если он хочет продать квартиру за 3 месяца, сделайте ему именно такое предложение. Если ему надо за 1 месяц, сделайте соответствующее предложение. Это вполне реальный срок, но для этого клиенту придется или снизить цену объекта недвижимости, или повысить вашу комиссию, чтобы вы могли запустить больше рекламы. Поэтому предложите ему эти две альтернативы, пусть выбирает. По сути, услугу не надо продавать. Необходимо дать то, что нужно людям. А для этого нужна информация.
Ответить на вопрос: за какую цену, в какие сроки и с какой комиссией вы сможете продать недвижимость собственника?
Предоставить варианты сотрудничества: вам всегда есть, что предложить. Допустим, квартиру клиента вы оценили в 4 миллиона рублей. За комиссию в 4% вы беретесь ее продать за 3 месяца. Но если собственнику надо совершить сделку побыстрее, вы говорите, что за 6% вы сможете найти на нее покупателя за месяц. Эти два процента сверху составляют 80 000 рублей.

Надо понимать, что вы не просто берете с клиента эти дополнительные деньги, чтобы больше на нем заработать. Эти 80 тысяч будут вашим инструментом ускоренного продвижения объекта на рынке. И этот вариант намного эффективнее, чем уменьшение цены на квартиру на ту же сумму. Если она будет стоить 3 920 000 рублей, на спрос это никак не повлияет. Объясните эту ситуацию заказчику, и он сделает правильный выбор.

Мы помогаем заработать больше Получить доступ

Конечно, трудно прогнозировать конкретные сроки продажи объекта недвижимости. Тем не менее, это возможно, если вы проводите анализ своего рынка. Изучайте аналитику по своему городу или району. Как правило, любой опытный риэлтор может сказать, сколько в данный момент объектов продается на рынке. Однако это ему ничего не даст, если он не знает другой цифры: количество продаж на этом рынке в прошлом месяце, позапрошлом и позапозапрошлом.

К примеру, на вашем рынке сейчас продаются 75 объектов. И за прошедшие три месяца на нем было реализовано всего 6 квартир. Условно говоря, в августе – 2 квартиры, в сентябре – 3, в октябре – 1. Это говорит о том, что в следующем месяце с большой степенью вероятности будет продан один или два объекта. Зная эти данные, вы сможете предположить, сколько ваша квартира будет продаваться, если, конечно, она не в нижней ценовой категории, у нее нет каких-то уникальных характеристик, и вы не вкладываете в рекламу этой квартиры столько, чтобы каждый потенциальный покупатель о ней узнал.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Что делать сразу после покупки квартиры: чек-лист

Покупка квартиры – один из важнейших этапов в жизни каждого человека. После долгих поисков подходящего дома и всех хлопот с документами вы, наконец, получили в руки ключи от долгожданного жилья. Но вдруг выясняется, что вместо новоселья вам нужно срочно регистрировать право собственности, оформлять прописку и вновь собирать бумаги. Рассказываем, что нужно сделать в первый месяц после покупки квартиры.

Оформить собственность на квартиру

Не важно, куплена квартира в ипотеку или за наличные - после заключения договора обязательно нужно оформить право собственности на жилье. Только после внесения сведений в федеральную базу вы сможете стать полноправным владельцем недвижимости.

Для этого нужно подать договор купли-продажи и все сопутствующие документы в Росреестр. Это можно сделать с помощью банка или через ближайший МФЦ. Заявление обработают в течение недели, после чего вы получите уведомление и выписку из ЕГРН и сможете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Поменяйте прописку

Посетите офис управляющей компании

К сожалению, сведения о смене собственника не приходят в управляющие компании автоматически. После переоформления квартиры вам придется подписать договор на предоставление услуг ЖКХ с компанией, которая обсуживает ваш дом. Это поможет избежать проблем с задолженностью по бытовым услугам и недоразумений с коммунальным обслуживанием.

Получите имущественный вычет

Если вы регулярно платите налоги, после покупки квартиры государство может вернуть вам до 13% стоимости квартиры. Кроме того, после покупки жилья в ипотеку вы также можете рассчитывать на компенсацию процентов, которые вы уплачиваете банку. В общей сложности налоговые вычеты позволяют сэкономить до 600 000 рублей.

Читайте также: