Как сделать первоначальный взнос по ипотеке
Обновлено: 05.07.2024
Зачем нужен первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита, от чего зависит его размер и какие средства можно использовать — в материале “Ъ”.
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен
Ипотечные займы — самый простой и распространенный способ приобретения жилья в России. Но оформление кредитного договора, как правило, происходит, если часть стоимости квартиры клиент банка выплачивает самостоятельно, а заемными средствами покрывает недостающую сумму. Средства клиента, участвующие в сделке, называются первоначальным взносом по ипотеке. Он также становится своего рода гарантией платежеспособности и надежности заемщика, подчеркивают эксперты российского рынка недвижимости. Также, если в силу обстоятельств заемщик не сможет погасить задолженность и квартира перейдет к банку, последний сможет продать ее, таким образом покрыв свои убытки. Недвижимость, приобретенная при участии первоначального взноса, более ликвидна, так что кредитная организация сможет быстрее реализовать ее. Финансовые риски банка будут сведены к минимуму.
К тому же в зависимости от того, какой первоначальный взнос по ипотеке внес покупатель, меняются условия ипотечного кредитования. Чем больше собственных средств клиента участвует в сделке, тем они комфортнее.
Минимальная величина
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке банки устанавливают самостоятельно. Как правило, он зависит от текущей ситуации на рынке недвижимости и составляет от 10% итоговой стоимости жилья. В 2021 году средний процент первоначального взноса по ипотеке в большинстве банков приблизился к отметке 15–20%. От того, сколько собственных средств покупатель готов вложить в новую квартиру, зависят и условия кредитования, которые финансовые организации ему предложат. Чем больше клиент берет на себя, тем они комфортнее. При этом первоначальный взнос по ипотеке на вторичное жилье в процентном отношении не отличается от взноса за квартиру в новостройке.
Первоначальный взнос по льготной ипотеке
Какие средства можно использовать
Покупатель недвижимости может использовать любые находящиеся в его распоряжении деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, в ход идут личные сбережения, но на приобретение жилья могу быть потрачены средства, взятые в долг у друзей или родственников, а также кредитные деньги, полученные от стороннего банка. В качестве первого взноса могут быть рассмотрены жилищные сертификаты и субсидии, а также средства материнского капитала. Но с последним часто возникают трудности.
Многие банки не готовы рассматривать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке, ведь его использование обязывает сразу наделить несовершеннолетних детей долями в приобретаемом жилье. Это может создать проблемы для организации-кредитора в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит. По мнению ряда экспертов рынка, в регионах воспользоваться материнским капиталом для обеспечения первоначального взноса еще возможно, но при покупке квартиры в Москве он не будет рассматриваться.
При этом средства материнского капитала банки охотно принимают для погашения ипотечного кредита. В этом случае обязанность наделить детей долями в жилом помещении наступает только после полной выплаты ипотеки.
Кому платится первоначальный взнос по ипотеке
Поскольку сумма, внесенная покупателем, входит в полную стоимость квартиры, она в итоге отправляется не в банк, а продавцу недвижимости. Как вносить первоначальный взнос по ипотеке, стороны сделки решают между собой. Как правило, применяются два способа расчетов — передача денег наличными или с помощью аккредитива.
Мнение эксперта
Евгений Коноплев, эксперт рынка недвижимости Гильдии риэлторов Москвы:
Практически все банки ожидают от заемщика, что у него уже есть в распоряжении 10%, а лучше 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Если у вас нет первоначального взноса, но есть недвижимость, которая точно продастся по цене не менее 20% от стоимости будущей квартиры, вы можете оформлять ипотечный кредит.
Что такое первоначальный взнос
— С одной стороны, первоначальный взнос — это оплата стоимости приобретаемого жилья, с другой — условия, при котором банк дает вам ипотеку, — рассказывает Светлана.
Эксперт указывает, что не нужно путать первоначальный взнос по ипотеке с задатком. Последний представляет собой средство обеспечения договоренности по сделке между продавцом и покупателем. Его условия прописываются в предварительном договоре купли-продажи, который они составляют.
— Задаток передается и при сделках с наличностью, и при покупке с помощью ипотеки. Во втором случае он засчитывается в размер первоначального взноса, — указывает Савинова. — Сам же первоначальный взнос — это договоренность между покупателем и банком, который выдает ему кредит на жилье.
Кому платится первоначальный взнос
Ипотека оформляется между покупателем, продавцом и банковской организацией. По сути, деньги переходят тому, кто расстается с жилым помещением.
— При покупке недвижимости первоначальный взнос напрямую выплачивается от покупателя продавцу. Тот подтверждает получение этой суммы перед банком специальной распиской, — делится наша собеседница.
Светлана Савинова также выделяет общее правило, согласно которому до оплаты полной стоимости объекта у продавца возникает право залога на недвижимость:
— Но этот пункт, если стороны придут к соглашению, можно убрать из договора купли-продажи. Однако, если деньги по оплате части стоимости договора продавцу так и не поступают, сделку признают недействительной и расторгнут. То есть, нарушать финансовые обязательства нельзя.
Сколько составляет первоначальный взнос
Стандартный первоначальный взнос по ипотеке в 2022 году, как правило, составляет от 20 до 30 процентов от общей стоимости жилья. Все зависит от банка, с которым вы сотрудничаете. Сумма, которую вы готовы выделить, скажется на дальнейших выплатах по сделке.
— Больший размер первоначального взноса повышает вероятность получения кредита на более выгодных условиях, — делится юрист
Добавим, что 3 августа стало известно о снижении первоначального взноса по льготной ипотеке, рассчитанной на людей социально-незащищенных. Как объявил на совещании с вице-премьерами председатель правительства РФ Михаил Мишустин, минимальная сумму с 20 процентов упадет до 15 процентов.
Что касается денег, которые нужно платить в качестве первоначального взноса, то это могут быть средства из разных накоплений. В первую очередь, конечно, речь идет о личных накоплениях. Сюда же подходят средства от продажи недвижимости и другого имущества. В качестве первоначального взноса можно задействовать и материнский капитал.
Популярные вопросы и ответы
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
—Несмотря на то, что стандартный первоначальный взнос по условиям банков составляет 20-30%, есть банки, которые предлагают кредит с 0 взносом.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
— Задаток — это некий гарант договора между продавцом и покупателем. Он выдается на предварительной стадии. Если речь идет об ипотеке, то задаток учитывается в качестве части первоначального взноса.
Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?
— Да, многодетным семьям он порой и выдается именно на эти цели. Если в качестве первоначального взноса выступает материнский капитал, денежные средства продавцу переводит после совершения и регистрации сделки Пенсионный Фонд, куда представляется подтверждающий сделку пакет документов.
Первая стратегия — самый очевидный и, пожалуй, самый долгий путь к достижению цели: сокращение расходов. Функционал любого интернет-банка поможет прикинуть структуру регулярных расходов и найти лазейки для уменьшения трат. Но будьте готовы к тому, что экономия повлияет на привычный образ жизни. Чтобы сократить расходы хотя бы на 10—15%, придется отказаться в первую очередь от удовольствий — частых походов в рестораны и магазины, дорогих отпусков, брендовой одежды и обуви, поездок на такси. Если затянуть пояса потуже всей семьей, то каждый месяц удастся откладывать определенную сумму на первоначальный взнос. Однако быстрым такой способ не назовешь: на сбор нужной суммы может уйти несколько лет, при этом цены на недвижимость могут вырасти.
Также нужно понимать, что ипотека — игра вдолгую и требует ежемесячных вложений, довольно крупных. Даже после накопления средств на первый взнос и оформления кредитной сделки придется регулярно платить по кредиту несколько десятков тысяч рублей. При сохранении текущего уровня вашего дохода такие траты будут неизбежно связаны с экономией в течение многих лет. Поэтому более правильным будет подумать о способах увеличения вашего дохода. Проведите карьерный аудит — с помощью кадрового консультанта или своими силами. Сравните свою зарплату с рынком, проанализируйте, какие скиллы вам нужны для перехода на более высокий должностной уровень. Возможно, для роста нужно закончить курсы, повысить уровень знания языка, освоить новый язык программирования — сделайте это. В данном случае инвестиции в повышение квалификации окупятся с лихвой: вы сможете значительно увеличить доход, вырасти в должности и открыть для себя новые карьерные перспективы.
Впрочем, вклад — это самый консервативный, но далеко не единственный способ приумножить накопления. Сейчас на рынке доступно множество инструментов для начинающего розничного инвестора: от индивидуальных инвестиционных счетов до ПИФов. Чем выше потенциальная доходность, тем выше риск потерь, поэтому при выборе инвестиционной стратегии каждый человек должен ориентироваться на собственный риск-профиль. Здесь универсального рецепта нет: важно понимать, что в высокорисковые инструменты не стоит вкладывать всю сумму, лучше создать инвестпортфель из активов с различным уровнем риска, чтобы в случае потерь не лишиться всех накоплений.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
Первоначальный взнос по ипотеке в 2021 году остается важнейшим условием получения кредита на жилье. В какой сумме его вносить? Кому его платят? Можно ли использовать материнский капитал? И как правильно оформлять платеж? На вопросы отвечает юрист, совладелец компании LexGroup Рузанна Ханамирян.
Какой первоначальный взнос по ипотеке
Программы ипотечного кредитования остаются самым востребованным в России способом приобретения жилья. По данным Центробанка, только за восемь месяцев текущего года банки выдали более 890 тысяч жилищных кредитов.
Спрос на жилищное кредитование, снизившийся в мае и июне на фоне пандемии, вновь вернулся к прежним показателям. Во многом этому способствовало внедрение государственной программы льготного кредитования при покупке квартир в новостройках, которая начала действовать в апреле нынешнего года и предусматривает пониженную кредитную ставку в 6,5%. При этом сумма первичного платежа в большинстве банков выросла. По словам юриста Рузанны Ханамирян, таким способом финансовые организации пытаются снизить свои риски.
От чего зависит сумма
Влияет на сумму и тип недвижимости, которую покупает человек. Если средства заимствуются на вторичное жилье, первоначальный взнос по ипотеке может быть снижен.
Какие средства можно использовать
Предполагается, что деньги человек накопил, и это служит для банковской организации показателем, что и в будущем заемщик сможет регулярно вносить обязательные платежи.
Несмотря на то, что ограничений по выбору источника средств закон не делает, материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке использоваться не может. Направлять средства маткапитала можно только на погашение уже оформленного жилищного кредита, а также на выплату процентов по нему.
Кому платится первоначальный взнос по ипотеке
Сумма первичного взноса входит в стоимость имущества и передается не банку, а продавцу. Чаще всего ее вносят наличными деньгами, а оставшуюся часть в виде кредита выдает банковское учреждение.
Как вносить средства, решают в каждом случае индивидуально. По словам Рузанны Ханамирян, применяются два способа расчетов:
- наличными через банковскую ячейку;
- через аккредитив.
Какова процедура покупки
Продавец получает деньги за недвижимость в полном объеме сразу, тогда как покупатель постепенно выплачивает кредит банковской организации. Условия платежей оговариваются при заключении договора, и сумма первого взноса на дальнейшие выплаты уже не влияет.
Читайте также: