Как сделать перепланировку в квартире в ипотеке по закону

Обновлено: 06.07.2024

Ипотека — самый доступный вариант приобретения жилья в Москве, если есть официальный доход и нет проблем с кредитами. Есть мнение, что нельзя делать перепланировку в квартире, которая находится в залоге у банка. Это мнение ошибочное. Закон не запрещает перепланировку в ипотечной квартире.

Даже если вам предстоит долгие годы вносить платежи по ипотеке, вы все равно можете сделать в ней ремонт и согласовать перепланировку. Однако обязательно нужно проверить, что написано в ипотечном договоре. Расскажем, каких правил нужно придерживаться, чтобы с перепланировкой и ипотекой не было проблем.

Что вообще считается перепланировкой

Перепланировка — это изменение плана квартиры в результате ремонта. Например, это перенос или снос стен, расширение дверных проемов, объединение санузла, снос подоконных блоков. В быту перепланировкой называют и работы по переустройству — это установка и перенос сантехники, плиты, трубопровода. Порядок согласования и у перепланировки, и у переустройства одинаковый.

В ст. 25 ЖК РФ говорится, что перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. То есть если в жилом помещении проводят косметический ремонт — приклеивают новые обои, меняют линолеум, красят стены, меняют сантехнику, окна и двери, переставляют мебель, — это не перепланировка. Это обычный ремонт. Ведь площади и границы комнат останутся неизменными, и это не надо фиксировать в плане БТИ.

Согласуют только те перепланировки, которые отражаются на техническом плане квартиры. К ним относятся:

  • увеличение площади комнат за счет других помещений
  • изменение границ санузла, совмещение или разделение
  • устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты
  • устройство проемов в перекрытиях, межкомнатных перегородках, межквартирных и несущих стенах
  • объединение балкона или лоджии с комнатой, с установкой стеклянной перегородки
  • заложение проемов в несущих стенах и перекрытиях
  • прорезка новых проемов в несущих стенах
  • организация дополнительных помещений — гардеробных, встроенных шкафов, кладовок, либо их демонтаж
  • установка электрических плит на кухнях вместо газовых
  • создание кухни-ниши или перенос кухни в другую часть квартиры

Такие виды работ выполняются по специальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности их проведения. Разрабатывать проект перепланировки может только проектное бюро, имеющее допуск СРО, — такое, как Архитектурно-проектная мастерская № 1.

  • объединение кухни, в которой установлено газовое оборудование, с жилой комнатой
  • остекление балкона, оборудованного пожарной лестницей
  • установка каминов в панельных домах
  • перенос санузла в другую часть квартиры с расположением над жилыми комнатами соседей снизу
  • расширение санузла за счет кухни или жилой комнаты — кроме квартир на первом этаже
  • перенос радиатора отопления на лоджию
  • снос несущих перегородок для объединения лоджии с комнатой
  • заделка газовых труб в нишу, стену или короб

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире в новостройке

Перепланировку в ипотечных квартирах нужно согласовывать. Порядок такой же,как и для квартир без залога. В законе нет никаких ограничений на этот счет. Однако такие ограничения может установить банк.

В новой квартире перепланировку можно сделать, только если банк не возражает и дал письменное согласие. Проверьте, чтобы в ипотечном соглашении не было запретов на перепланировку.

Как купить в ипотеку квартиру с перепланировкой

Банки имеют дело только с согласованными перепланировками. Купить на вторичном рынке квартиру с неузаконенными изменениями в ипотеку не получится — банк не выдаст одобрение. И вот почему

  • во-первых, рыночная стоимость квартиры от этого существенно снижается.
  • во-вторых, несогласованный ремонт и вовсе может быть опасным для проживания. Никто не проводил его экспертизу и не давал заключение о безопасности работ.

Однако наличие несогласованной перепланировки может помочь существенно снизить стоимость квартиры и приобрести жилье с большой скидкой за наличные. После этого вам будет необходимо узаконить перепланировку, так как в будущем вы не сможете продать такую квартиру.

Что пишут о перепланировке в ипотечном договоре

Каждый банк прописывает свои правила о том, что можно делать в квартире, которая находится в ипотеке. Это прописывают в ипотечных договорах.

В некоторых прямо говорится, что вносить любые изменения, связанные с технической частью жилого помещения, запрещено. Это значит, что заняться перепланировкой квартиры вы сможете только после того, как погасите ипотеку и жилье из залога банка перейдет в вашу собственность.

Но чаще перепланировку разрешают, так как при условии ее согласования это предусмотренная законом процедура.

Чаще всего встречаются следующие требования банка, которые нужно выполнить для одобрения перепланировки в ипотечной квартире:

  • необходимо получить письменное согласие банка
  • нужно провести переоценку квартиры
  • перепланировка должна быть согласована с уполномоченными ведомствами
  • должно пройти не менее года после заключения ипотечного договора

Внимательно прочитайте документ: заняться вопросом перепланировки вы сможете только после того, как абсолютно убедитесь, что не нарушаете требования кредитной организации. В противном случае вам грозит штраф и даже лишение квартиры. В некоторых банках есть четкое условие — не производить перепланировки.

Какие документы понадобятся для перепланировки в ипотечной квартире

Чтобы согласовать перепланировку в ипотечной квартире, нужны такие же документы, как и при любой обычной перепланировке. Кроме того, потребуется согласие банка, но в Мосжилинспекцию его представлять не нужно.

  1. Техническое заключение и проект перепланировки
  2. Согласие всех собственников или всех членов семьи нанимателя
  3. Документы на квартиру в новостройке
  4. Документы на иные квартиры, если сведений о них нет в ЕГРН
  5. Техпаспорт с текущим планом квартиры — если его нет в базе МосгорБТИ
  6. Доверенность на представителя — если он отправляет заявление

Согласие банка понадобится позже, когда вы будете вносить изменения в сведения о квартире в ЕГРН. Это делают через Росреестр при продаже или дарении квартиры. К тому же это согласие нужно для вашего спокойствия — что банк не признает действия незаконными и не изменит условия договора.

Советы экспертов
в удобном формате

Где взять проект перепланировки

Чтобы получить письменное согласие банка, который выдал ипотеку, необходимо проработать проект будущей перепланировки. По нему будет понятно, как квартира станет выглядеть после всех изменений. Иногда вместо проекта достаточно эскиза.



Так выглядит план помещений в квартире до и после перепланировки — это часть проекта перепланировки. В проекте перепланировки нигде не указывается, что квартира находится в ипотеке. Мосжилинспекция это не проверяет, поэтому проект будет такой же, как и у любой другой квартиры.

Для подготовки проекта перепланировки понадобятся как минимум:

  • текущий план квартиры — его можно заказать в БТИ, это часть техпаспорта
  • документы на квартиру — выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, договоры на квартиру в новостройке

Эскиз перепланировки. Есть случаи, когда проект перепланировки не нужен. Это упрощенные виды перепланировок — их согласуют по эскизу. Это возможно, если при перепланировке не переносятся мокрые зоны — ванная, туалет и кухня, не затрагиваются несущие стены, газовая плита остается на том же месте, где и стояла, при этом не меняется на электрическую. Подробнее об этом рассказали в статье: какие перепланировки не требуют согласования.



Так выглядит эскиз перепланировки. Составляется компанией, имеющей допуск СРО. Стоимость работ — 5000 ₽. При желании его можно составить самим бесплатно, если есть навыки работы с техническими документами.

Как получить согласие банка

Согласие банка на перепланировку — обязательный документ, который оформляется в письменном виде. Он подтверждает, что банк не возражает против перепланировки и она соответствует условиям договора.

Для хозяина квартиры это гарантия того, что банк не поднимет ставку по ипотеке и не заставить выплачивать ее досрочно. А также, что после ремонта квартиру получится продать, подарить или сдать в аренду без проблем.



В письме-согласии от банка на перепланировку могут быть указаны условия, которые нужно соблюдать. Например, предоставить банку разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения в ЕГРН в течение определенного срока.

Рассмотрим, какие документы нужны, чтобу получить согласие банка.

Одобрение от страховой. В первую очередь, перед подачей документов в кредитную организацию необходимо получить одобрение от страховой компании, в которой застрахована ваша квартира

Его дадут на основании заключения оценщика. Он должен подтвердить, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки не снизится. Занижать или завышать стоимость жилья не рекомендуется. Если это будет обнаружено, согласия на перепланировку вы не получите.

Проект перепланировки. Дальше для получения разрешения банку необходимо предоставить подробный проект перепланировки с обязательным указанием планируемых вами изменений. Это может быть перенос дверных проемов, снос или наращивание стен, установка встроенных шкафов, монтаж декоративных ниш из гипсокартона и подиумов. Также там будут указаны места, где установлена сантехника, и иные важные для согласования перепланировки моменты.

Квитанция за рассмотрение. Рассмотрение вашего запроса на согласие в банке платное. Стоимость варьируется от 2000 ₽ до 5000 ₽.

Сроки рассмотрения банком ваших документов всегда индивидуальны и зависят от проекта перепланировки и особенностей работы банка.

  • сильно повредит несущие конструкции квартиры
  • создаст своим ремонтом угрозу жизни собственника жилья и его соседей
  • доверит разработку проекта перепланировки некомпетентному специалисту, у которого нет специального допуска
  • задумает перепланировку на нижних этажах панельного дома — это не всегда можно согласовать

Ремонтные работы можно начинать только после согласования в Мосжилинспекции. Учитывайте, что производить их может только организация, имеющая допуск СРО.

По окончании строительных работ необходимо снова обратиться в Мосжилинспекцию, получить акт приема завершенной перепланировки, а потом посетить БТИ, чтобы зафиксировать внесенные изменения в плане квартиры.

Памятка по согласованию! 👋

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте

Что будет, если не согласовывать перепланировку

Самовольная перепланировка грозит штрафом и повторным ремонтом в квартире, а в случае с ипотечной квартирой — еще и проблемами с банком.

Любые работы, которые изменяют план квартиры, должны быть согласованы с Мосжилинспекцией. Все изменения отражаются в техпаспорте БТИ. В противном случае они считаются незаконными.

Незаконные действия могут обнаружить соседи, которые зайдут в гости или придут к вам во время аварийной ситуации. Нередко жалобы поступают от соседей, которые давно знали о перепланировке, но решили сообщить о ней только после конфликта с хозяевами квартиры. Еще соседи могут пожаловаться на шум во время вашего ремонта. Это тоже может стать причиной визита инспектора Мосжилинспекции. Сообщить о незаконной перепланировке может управляющая компания — следить за безопасностью дома ее прямая обязанность.

Если у вас не будет на руках согласованного проекта, придется платить штраф — до 2 500 ₽. Кроме этого, нужно будет устранить нарушение. То есть или полностью восстановить первоначальный вид квартиры, или узаконить перепланировку — только уже в самые короткие сроки.

Если о незаконной перепланировке узнает банк, ипотечное соглашение может быть изменено. С точки зрения банка, ваша перепланировка может нанести вред имуществу, которое до окончания выплат находится в залоге у кредитной организации. То есть для банка это риск не продать квартиру по нужной цене в случае если вы не выплатите кредит. В зависимости от условий договора, могут повысить ставку по кредиту или заставить заемщика выплатить долг досрочно.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Многие дома строят по типовым проектам. В результате квартиры очень похожи друг на друга, даже если дизайн интерьера отличается. Чтобы изменить жилище под себя, люди проводят перепланировку помещения. В результате удаётся персонифицировать квартиру и сделать её максимально удобной для проживания. Однако вносимые изменения могут отразиться на стоимости помещения. Если квартира куплена в кредит, имущество будет находиться в залоге до полного расчета по обязательствам. Банку важно, чтобы ипотечное помещение продолжало оставаться высоколиквидным. Поэтому компании накладывают ряд ограничений на процедуры, которые можно выполнять с недвижимостью.

Перед тем, как выполнить перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, важно уточнить, можно ли осуществлять подобные действия.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

В законодательстве отсутствует прямой запрет на выполнение перепланировки в ипотечной квартире. Однако жилищный кодекс обязывает вносить коррективы в техническую документацию согласно статье 25 ЖК РФ. Поэтому существует необходимость согласования внесённых изменений.

Покупка жилья в ипотеку не становится основанием для наложения запрета на перепланировку. Однако не каждая финансовая организация согласится разрешить менять помещение. Дело в том, что цена недвижимости может существенно уменьшится после переустройства. Для компании снижение цены залога невыгодно. Поэтому организация устанавливает запрет на внесение изменений или требует их согласования. Соответствующее положение фиксируют в кредитном договоре.

Если заемщик не выполняет условия соглашения, банк может обязать заёмщика вернуть ипотечную квартиру в первоначальный вид до перепланировки. В случае отказа компания расторгнет договор в одностороннем порядке и заставит клиента единовременно погасить оставшуюся часть. Напоминаем о том, что представители банка имеют право в любой момент посетить квартиру и проверить состояние залога.

Закон о переносе стен в ипотечной квартире

Между тем, в статье 29 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года говорится, что залогодатель имеет право пользоваться имуществом, однако не должен допускать ухудшение состояния помещения и уменьшения его стоимости сверх того, что считается нормальным износом. Из вышесказанного следует, что, если перепланировка приведёт к уменьшению цены ипотечной недвижимости, проведение процедуры недопустимо.

Перепланировку необходимо согласовывать. Соответствующее требование закреплено в статье 25 ЖК РФ. Выполнением процедуры занимается жилищная инспекция. На основании её решения могут быть внесены изменения в техническую документацию. Однако инспекция откажет в согласовании перепланировки, если указан запрет процедуры, и согласие от банка не получено. Обычно представители госорганов придерживаются такого правила, даже если с технической точки зрения нарушений нет.

Самовольная перепланировка чревата привлечением к административной ответственности. Соответствующее правило закреплено в статье 7.21 КоАП РФ. Нарушителя обяжут выплатить штраф. Финансовая организация может разорвать договор и потребовать единовременно вернуть оставшуюся задолженность по ипотечной квартире.

Понятие и виды перепланировки

  1. Требующие обязательного согласования. Примером выступает объединение нескольких комнат в одну.
  2. Не требующие обязательного согласования. Сюда включают косметический ремонт помещения.
  3. Производимые в рамках разработки типового проекта. Такие изменения требуют полной замены техпаспорта жилья.

Условия ипотечного договора при перепланировке квартиры

Банк предпринимает все действия, чтобы сохранить стоимость залога. Поэтому в договоре всегда фиксируют правила внесения изменений в конфигурацию имущества. Обычно банки разрешают выполнять следующие действия с недвижимостью без согласования:

  • выполнение косметического ремонта;
  • замена ванны душевой кабиной и наоборот;
  • замена дверей без изменения дверных проёмов;
  • замена напольного покрытия.

Если планируют другие ремонтные работы, нужно детально изучить договор. Обычно банк обязывает согласовывать вносимые изменения. Дополнительно в документе фиксируют санкции за проведение ремонтных работ в ипотечной квартире, которые нарушают требования.

Иногда финансовая организация разрешает производить перепланировку без предварительного согласования, если с момента заключения сделки прошло больше 1 года, и заемщик исправно вносит кредитные платежи. Однако всё зависит от положений соглашения.

Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?

Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:

  • размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
  • осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
  • прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
  • увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.

Если выполнены вышеуказанные изменения, перепланировку не согласуют. Квартиру обяжут вернуть в первоначальный вид.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Если гражданин хочет выполнить перепланировку квартиры в ипотеке, нужно четко соблюдать инструкцию об осуществлении процедуры. Потребуется выполнить следующие действия:

Необходимые документы для узаконивания переноса стен


Чтобы перепланировку квартиры в ипотеке согласовали, необходимо подготовить пакет документов. Причём бумаги необходимо собрать отдельно для банка, жилищной инспекции, Росреестра и БТИ. Согласование ремонта начинают с обращения в финансовую организацию. Если разрешение банка не получено, жилищная инспекция может отказать в выдаче заключения. Чтобы банк одобрил перепланировку ипотечной квартиры, необходимо предоставить:

  • заполненное заявление;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • результаты оценки, подтверждающие, что стоимость помещения не будет уменьшена;
  • удостоверение личности основного заемщика.

Список бумаг может меняться в зависимости от финансовой организации. Прежде, чем приступать к сбору документов, необходимо обратиться в банк и получить предварительную консультацию.

Когда финансовая организация дала разрешение, необходимо обратиться в жилищную инспекцию. В организацию предстоит предоставить:

  • заполненное заявление;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающую документацию на недвижимость;
  • технические бумаги;
  • согласие банка на проведение перепланировки;
  • согласие совершеннолетних жильцов на внесение изменений в помещении.

Жилищная инспекция проанализирует бумаги и проведет проверку. После этого гражданину предоставят заключение. Если в нём указано, что выполненные работы не нарушают нормы законодательства, предстоит посетить в БТИ и переоформить техпаспорт. Сотрудникам организации предстоит предоставить тот же список, который ранее подавался в жилищную инспекцию, а также включить в перечень полученное заключение.

Когда техпаспорт оформлен, его нужно зафиксировать в Росреестре. В уполномоченный орган предоставляют:

  • заполненное заявление;
  • удостоверение личности;
  • новые технические документы на квартиру;
  • заключение жилищной инспекции;
  • согласие финансовой организации.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?

  1. Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
  2. Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
  3. Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
  4. Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
  5. Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
  6. Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
  7. Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.

Согласование с банком

Сама по себе процедура согласования перепланировки в ипотечной квартире с банком не отличается сложностью. Если гражданин хочет выполнить действия, предстоит:

  1. Внимательно изучить договор, удостоверившись в присутствии потребности в согласовании.
  2. Подготовить эскиз или проект перепланировки. Для выполнения процедуры необходимо обратиться к лицу, имеющему право на ведение подобной деятельности.
  3. Обратиться к оценщику и получить документы, подтверждающие, что внесенные коррективы не повлекут за собой уменьшение стоимости помещения.
  4. Собрать пакет документов и обратиться в банк.
  5. Дождаться принятия решения. Все дальнейшие действия возможны только в том случае, если финансовая организация даст положительный ответ.


Согласование перепланировки в ипотечной квартире со страховой компанией

Страховщика также необходимо поставить в известность о предстоящей перепланировке ипотечной квартиры. В иной ситуации организация может отказать в предоставлении выплаты, если наступит страховой случай. Схема практически не отличается от порядка действий, которые необходимо выполнить для получения разрешения от банка. Гражданину предстоит:

  1. Подготовить пакет документов.
  2. Написать заявление и передать в уполномоченный орган (бланк можно получить в страховом отделении).
  3. Дождаться принятия решения.

Сроки и цена согласования

Согласование перепланировки в ипотечной квартире – это не быстрая процедура. Заёмщик, решившийся на её выполнение, должен быть готов к возможному ожиданию. Каждый этап занимает свой промежуток времени. Чтобы получить разрешение от банка, потребуется минимум 30 суток. Неделя потребуется на оформление проекта или подготовку эскиза. Оценщик выдаст заключение в течении 3 дней. Страховая компания рассматривает документы в срок до 2 месяцев. Жилищная инспекция даст разрешение в течение 45 дней. В общей сложности процедура может занять порядка 4 — 5 месяцев.

Дополнительно стоит подготовиться к затратам. Банк и страховая компания взимают плату за согласование перепланировки. Стоимость услуги составляет от 2000 до 5000 руб. Не всегда все вопросы удается решить мирным путём. Если присутствует потребность в обращении в судебную инстанцию, возможные затраты увеличится до 10000 и выше. Если заемщик нарушит установленные нормы и не согласует перепланировку, в его отношении будут применены штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Не всегда заявки на проведение перепланировки ипотечной квартиры удовлетворяют. Обычно банк не согласовывает ремонтные работы, если строительные нормы будут нарушены. Дополнительными причинами для отклонения заявки могут стать:

  • перепланировка приведет к возникновению угрозы для жизни и здоровья людей;
  • владелец недвижимости хочет изменить несущие конструкции жилого помещения;
  • необходимо выполнить перепланировку квартиры, располагающуюся на нижнем этаже в панельном доме;
  • эскиз или проект перепланировки подготовил некомпетентный специалист, который не прошел аккредитацию.

Любая из вышеуказанных причин считается веским основанием для отклонения заявки на перепланировку квартиры в ипотеке.

Обращение в Жилинспекцию и БТИ

Обращаться в Жилищную инспекцию необходимо после того, как банковская организация одобрила перепланировку. Необходимо заранее подготовить пакет документов, в перечень которых обязательно входит эскиз планируемых изменений, бумаги, подтверждающие наличие права собственности на недвижимость, а также разрешение, выданное банковской организацией и страховщиком. Строительные работы можно начать только после того, как перепланировка согласована с жилищной инспекцией. После этого можно обратиться в БТИ и внести изменения в техническую документацию.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд?

Иногда согласовать перепланировку в стандартном порядке невозможно. Жилищная инспекция откажется предоставлять разрешение в следующих ситуациях:

  • владелец недвижимости хочет застроить окна;
  • необходимо соорудить дверной проем больше, чем положено по стандарту;
  • человек хочет расширить недвижимость за счёт помещения, находящегося этажом ниже;
  • перепланировка затрагивает вентиляционные шахты;
  • осуществлена пристройка балкона.

Список причин не является исчерпывающим. Если возникла конфликтная ситуация, нужно обращаться в суд. Для этого предстоит подготовить исковое заявление. Дополнительно эксперты рекомендуют заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет составить заявление и представит интересы клиента в суде. На адвоката необходимо оформить доверенность и оплатить его услуги. Исковое заявление необходимо дополнить следующим пакетом документов:

  • правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • отказ финансовой организации на внесение изменений, если документ был получен;
  • разрешение Жилищной инспекции, если оно было получено;
  • иные бумаги, которые могут подтвердить права заявителя.

Когда бумаги примут, на рассмотрение обращения может уйти несколько месяцев. Дело в том, что проводимые работы должны быть одобрены целым перечнем инстанций. В обязательном порядке к рассмотрению вопроса будет привлечена пожарная инспекция, МЧС, СЭС.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

Финансовая организация хочет убедиться, что стоимость недвижимости не будет уменьшена. Поэтому к процедуре согласования перепланировки в ипотечной квартире должен быть привлечен оценщик. Он сможет установить стоимость помещения после внесения планируемых изменений. Необходимо обращаться к профессионалу, который имеет достаточный опыт и знания. Лицо должно обладать разрешением на ведение подобной деятельности. Услуги оценщика оплачивает заёмщик.

Недопустимые перепланировки

Не все виды перепланировок можно осуществлять по закону. Финансовая организация внимательно ознакомится с эскизом будущих изменений. Документ изучают специальные органы, которых подключают к процедуре. Их представители проверяют представленные бумаги на соответствие законодательству. Так, запрещено:

  • остеклить лоджию, если на ней находятся пожарные выходы и лестницы;
  • использовать специальные выносные конструкции для увеличения общей площади балконов;
  • объединять кухню и жилую комнату, если используется газовая система;
  • производить снос несущих конструкций.

Запреты устанавливают для предотвращения возможного разрушения квартиры и нанесения вреда жизни и здоровья человека. Если клиент хочет выполнить перепланировку ипотечной квартиры, которая нарушает положения законодательства, финансовая организация откажет в выдаче разрешения. Можно попытаться оспорить вердикт, подать жалобу или обратиться в суд. Однако подобные действия могут быть чреваты досрочным расторжением договора. Чтобы не столкнуться с подобным, лучше заранее детально изучить все допустимые и запрещенные виды перепланировок и только после этого приступать к подготовке эскиза или проекта.

Перепланировка квартиры в ипотеке без согласования

Если гражданин не согласовал перепланировку квартиры в ипотеке, его могут привлечь к ответственности. В первую очередь на нарушителя будет наложен штраф по статье 7.21 КоАП РФ. Размер денежного взыскания доходит до 2500 руб. Дополнительно гражданина могут обязать вернуть помещение в первоначальный вид. Если внесенные изменения повлекли за собой нанесение вреда жизни и здоровью, а также имуществу других людей, лицо заставят возместить ущерб, ответственность может быть заменена на уголовную.

Сам банк также может применить санкции в отношении нарушителя. Если внесённые изменения повлекли за собой уменьшение стоимости ипотечного помещения, компания может досрочно расторгнуть договор и потребовать единовременно предоставить невыплаченные денежные средства.

Перепланировка квартиры в ипотеке на примере Сбербанка

Типовой ипотечный договор Сбербанка не накладывает запрет на осуществление перепланировки в квартире в ипотеке. Это значит, что, если вносимые изменения соответствуют нормам законодательства, компания не станет запрещать осуществление процедуры. Однако спрашивать разрешение на внесение корректив в недвижимость всё же необходимо. Чтобы финансовая организация предоставила согласие на осуществление процедуры, предстоит действовать по следующей схеме:

  1. Подготовить пакет документов, обязательно включив в него эскиз или проект перепланировки, а также заполненное заявление.
  2. Обратиться в финансовую организацию и предоставить бумаги.
  3. Дождаться проведения процедуры согласования.
  4. Получить итоговое решение финансовой организации.

Нюансы

Если гражданин хочет осуществить перепланировку в ипотечной недвижимости, необходимо заранее обдумать все предстоящие изменения и задокументировать их, составив детальный проект или эскиз квартиры. Полет фантазии в процессе ремонта недопустим. Такая перепланировка в последующем может быть признана незаконной. Перед тем, как составлять эскиз недвижимости, необходимо запросить первоначальный план квартиры и подготовить новую бумагу на основании полученного документа. Важно вносить коррективы с учётом строительных измерений. Поэтому лучше привлекать к процедуре подготовки документации профессионалов.

Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо удостовериться, что в недвижимости не осуществлена неузаконенная перепланировка. Если случайно купить такую квартиру, в последующем можно столкнуться со сложностями. В большинстве ситуаций для узаконивания перепланировки придётся обращаться в суд. Кроме того, заявление на выполнение процедуры не всегда одобряют. В этом случае лицу придётся тратить деньги на возвращение помещения в первоначальное состояние. Иногда финансовая организация вовсе может расторгнуть сделку. Не стоит приобретать недвижимость с неузаконенной перепланировкой даже по сниженной цене. Проявляя внимательность, клиент минимизирует риск возникновения возможных сложностей.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому любые действия с недвижимостью нужно согласовывать с кредитором. В том числе и будущую перепланировку ипотечной квартиры. Большинство банков дают согласие на ремонт, при условии, что он соответствует требованиям законодательства. Также заемщику придется получить одобрение страховой компании.

Расскажем, как сделать перепланировку при ипотеке, каковы её особенности, что грозит за не уведомление банка, и можно ли взять кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Да, но только с разрешения кредитора.

Недвижимость, купленная в ипотеку, не в полной мере принадлежит собственнику – она находится в залоге у банка. Кредитор устанавливает правила и ограничения. Они прописываются в кредитном договоре с заёмщиком. Там же обычно есть пункт о разрешении или запрете перепланировки ипотечной квартиры.

Если в договоре с банком нет прямого запрета на преобразования квартиры, значит перепланировка возможна. Но о ней нужно обязательно сообщить кредитору. И получить от него разрешение на изменение планировки.

Какую перепланировку одобрит банк:

  1. Демонтаж встроенных шкафов и кухонь.
  2. Объединение ванной комнаты с туалетом, равно как и разделение совмещенного санузла.
  3. Перенос дверного проёма в ненесущей стене.
  4. Создание кладовой или гардеробной.
  5. Ликвидация подоконного пространства.
  6. Расширение санузла за счёт части коридора.
  7. Замена покрытия пола без разбора его внутренних конструкций.

По статистике в 2022 году большинство банков не возражают против перепланировки в ипотечной квартире. Это объясняется тем, что процедура регламентирована законом. И заемщик проходит несколько этапов согласования, в том числе у экспертов в области архитектуры.

Когда запрещена

Встречаются случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеке.

Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, о том, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае обращаться в банк за согласованием бессмысленно. Кредитор все равно не выдаст разрешение на перепланировку квартиры.

Что делать? Ждать полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. После этого можно делать перепланировку без всяких согласований с банком.

Также банк откажет в преобразовании квартиры, если работы не соответствуют СНиПам, нормам СанПиНа, ГОСТу и прочим регламентам. Для банка это как красный сигнал светофора:

  • Во-первых, перепланировка с нарушениями может нанести вред здоровью людей, их имуществу;
  • Во-вторых, такие переделки снижают стоимость квартиры – банк не сможет быстро продать жилье с неузаконенными изменениями.

Например, нельзя оборудовать камин в панельном доме, снести несущую стену, перенести кухню в жилую комнату. Также нельзя располагать санузел над жилыми комнатами соседей (если это не первый этаж).

Как узаконить перепланировку в квартире

Как узаконить перепланировку в квартире? Пошаговый порядок

как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Заявление на перепланировку квартиры

Как написать заявление на перепланировку квартиры

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Как мы выяснили, заемщику предстоит получить разрешение от банка. К нему добавляется одобрение от компании, которая застраховала недвижимость.

Согласование с банком

Банк является залогодержателем ипотечной квартиры. Пока вы не погасите кредит, любые действия с жильем требуют одобрения того, кто вам его выдал.

Этапы согласования с банком:

  1. Заказ и подготовка проекта (эскиза) перепланировки квартиры.
  2. Обращение в страховую компанию.
  3. Проведение оценки квартиры с учетом будущих изменений.
  4. Получение разрешения от страховщика.
  5. Обращение в банк с заявлением о согласовании перепланировки.

В целом, ничего сложного. Согласие от банка в случае с ипотечной квартиры обязательно. Его могут не потребовать в Мосжилинспекции, но оно нужно в дальнейшем при кадастровом учете.

Согласование со страховой компанией

Необходимо для пересмотра стоимости страховки. Ведь при перепланировке изменяются характеристики квартиры. Следовательно, цена недвижимости также не стоит на месте.

Прежде чем выдать разрешение, страховщик потребует данные оценочной экспертизы. Её нужно заказывать заранее. Оценщик проанализирует, как изменится стоимость квартиры после изменений конфигурации, и составит отчет. На его основе с вами заключат новый договор или допсоглашение к ранее заключенному договору. Там уже будет учтено техническое состояние квартиры.

Пошаговая инструкция

Теперь рассмотрим каждый из этапов согласования перепланировки в ипотечной квартире, если ремонт только планируется.

Шаг 1. Внимательно изучить условия кредитного договора

На первом этапе нужно взять в руки договор с банком и тщательно его прочитать. В частности, пункт о возможности/невозможности перепланировки квартиры. Если прямого запрета в договоре нет, значит вам удастся сделать перепланировку. Позвоните в банк и уточните этот момент еще раз у менеджеров.

Шаг 2. Заказать техпаспорт и проект

Нужно что-то одно. Если ремонт не затрагивает несущих стен, и вы хотите, например, демонтировать встроенный шкаф – подойдёт простой эскиз перепланировки. Это чертёж на основе экспликации ипотечной квартиры (план входит в состав техпаспорта). Эскиз можно нарисовать самостоятельно.

Для сложных работ потребуется заказывать проект перепланировки. Его может сделать только лицензированная компания, имеющая допуск СРО на проектирование. Иногда к проекту прилагается техническое заключение (ТЗ). Его оформляет либо выбранное вами бюро, либо автор дома (например, в Москве это АО МНИИТЭП).

Заказанный техпаспорт понадобится в дальнейшем.

Шаг 3. Согласовать перепланировку ипотечной квартиры со страховой и банком

  • Вначале нужно обратиться к эксперту-оценщику, который установит итоговую стоимость квартиры с учетом предстоящих переделок.
  • Далее нужно получить одобрение страховой.
  • Наконец, согласовать ремонт ипотечной квартиры с банком.

Пока банк не скажет своего слова, переходить к следующему этапу бессмысленно. Обязательно дождитесь разрешения от кредитора!

Шаг 4. Обратиться за разрешением в МФЦ или администрацию

Начиная с этого этапа, действует привычная схема согласования перепланировки квартиры.

Куда обращаться? В Москве адресатом будет Мосжилинспекция. Заявку можно подать только в электронной форме на сайте Мэра Москвы. Документы загружаются в виде скан-копий, согласие от банка можно не прикладывать.

Шаг 5. Выполнить перепланировку квартиры

На данном этапе можно приступать к ремонтным работам, в соответствии с утвержденным проектом. Отклонений быть не должно.

Шаг 6. Пригласить приемочную комиссию

Как только закончите перепланировку ипотечной квартиры, нужно вновь обратиться в администрацию. На этот раз подать заявку на приглашение межведомственной комиссии. Они проверяют фактические изменения квартиры на соответствие с тем, что было заявлено в проекте.

Если расхождений нет, председатель комиссии и её члены подпишут акт о завершении перепланировки.

Шаг 7. Внести изменения в базы БТИ и ЕГРН

После подписания акта приёмки можно передавать сведения в регистрирующие органы.

Первым делом нужно пригласить обмерщика из БТИ, чтобы он зафиксировал новые параметры квартиры после перепланировки. Далее с учётом обновлений вам выдадут техпаспорт. С ним можно обращаться за изготовлением техплана (в электронном виде), а на основе плана уже вносить изменения в ЕГРН.

Кстати, на этом этапе нужно обязательно уведомить банк и страховую компанию. Возможно, потребуется переоценка стоимости квартиры.

Необходимые документы

Каждый банк устанавливает свой перечень необходимых документов для согласования перепланировки в ипотечной квартире. В целом, список сильно не отличается.

Для согласования перепланировки в ипотечной квартире нужны:

  • заявление на выдачу разрешения от страховой организации, в которой застрахована ваша квартира;
  • заявление в банк на согласование перепланировки жилого помещения;
  • заключение эксперта-оценщика – об изменении стоимости квартиры с учётом предстоящих преобразований;
  • проект перепланировки + техническое заключение от проектировщика с допуском СРО;
  • техпаспорт или выписка из техпаспорта;
  • документы на квартиру, если их нет в базе ЕГРН – речь о свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН;
  • нотариальная доверенность – если действует представитель;
  • заключения различных инстанций, например – газовой службы, органа по охране памятников архитектуры и т.д.

В Москве согласие банка предоставляется в Росреестр на этапе внесения изменений в ЕГРН. Без такого согласия в кадастровом учёте откажут. И перепланировка будет считаться неузаконенной. В регионах согласие банка может потребоваться на этапе обращения в отдел архитектуры.

Образец заявления на перепланировку ипотечной квартиры в банке

У каждого кредитного учреждения разработан типовый бланк заявления для согласования перепланировки в залоговой квартире.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Люди с инвалидностью первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Читайте также: