Как сделать из квартиры актив

Добавил пользователь Владимир З.
Обновлено: 05.10.2024

Первое, что надо понимать про недвижимость: от грустного сходства с коммодити (как золото, серебро, нефть, тушёнка) её отличают только рентные платежи. Нет аренды — нет доходности.

Недвижимость, не сдаваемая в аренду, это актив с отрицательной доходностью.

Согласно опросам, недвижимость — излюбленный объект инвестиций для россиян. Куда популярнее, чем акции, облигации, золото. Это не значит, что все в неё вкладываются — у всех просто нет на это денег. Но все хотели бы.

Мы видим, как обстоят дела в голове, а вот как они обстоят в реальном мире? Есть авторитетнейший бюллетень Credit Suisse. Они посчитали это за нас.

Так вот, если взять недвижимость саму по себе, без ренты, без налогов, без издержек, на вековом интервале, это вложение под размер инфляции.

Но давайте добавим всё, что надо добавить, и прикинем, хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальное пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, даёт от 2 до 5% годовых, в среднем 3–4% (по данным агентства недвижимости J&I Rebel).

Причём в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5–8%. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например, Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше.

Во-первых, налоги на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он обычно строго собирается и может доходить до 50%. В среднем около 20%. То есть сразу минус почти 1% годовых. Далее, налог на прирост стоимости самой недвижимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной — с разницы между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10% до 50%, в среднем 20%. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы.

А от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1–2% годовых. Иногда минус 1–2%, как повезёт.

Почему мы считаем средние цифры по миру за столетие? А не то, как это обстоит в конкретной стране (вероятно, в нашей) в конкретное время (в ближайший год)? Если бы принимали конкретное решение — конечно, смотрели бы конкретные условия здесь и сейчас. Но сначала важнее понять, как оно устроено вообще.

Везде, где разыгрывается премия за знания и умения, параллельно разыгрывается штраф за их отсутствие.

_______________

Сегодня хочу порассуждать о квартирах и прочей недвижимости, посмотреть какие преимущества и недостатки есть у собственников недвижимости, и наконец понять - является ли квартира активом или нет?

Что такое актив?

В начале хочу рассказать, что такое активы и пассивы. Сначала хочу показать это на примере банков. К активам банка относятся:

выданные кредиты физическим и юридическим лицам;
выданные краткосрочные кредиты другим банкам (чаще всего их выдают на одну ночь);
вложения в ценные бумаги;
наличные денежные средства и остатки на счетах в Центральном банке (в основном это обязательные резервы);
нематериальные активы (например, стоимость бренда и т.п.);
прочее.

К пассивам коммерческого банка относят:

депозиты физических и юридических лиц;
полученные кредиты от других банков;
собственные средства: капитал, резервы, нераспределенная прибыль;
остатки на счетах организаций;
прочее.

Если посмотреть на этот пример, то становится видно, что общее объединяет активы и пассивы. Актив - это то, что приносит дополнительный доход (например, проценты, полученные по кредитам), а пассив - наоборот требует, чтобы мы что-то за это платили (например, проценты по вкладу).

А что же квартира?

Если порассуждать, отталкиваясь от предыдущего примера, то квартира в каких-то случаях может быть как активом, так и пассивом. Если рассматривать только единственную квартиру, находящуюся в собственности у семьи, в которой они совместно проживают - то это будем пассивом. Да, да, да! А не то, что вы думали. Мы все раньше считали, что покупка квартиры самая главная инвестиция, что она является активом. Но если посмотреть на денежный поток по единственной квартире - то он будет отрицательный, т.к. вам необходимо ежемесячно платить за ее содержание, раз в год платить налог на собственность, периодически тратить деньги на ремонт и т.п.

Но если вы купили дополнительную квартиру и сдаете ее в аренду - то квартира уже превращается в актив (при условии, что стоимость аренды превышает затраты на ее содержание), т.к. денежный поток будет положительный, и вы каждый месяц будете получать с этой недвижимости какие-то деньги.

Ровно такие же рассуждения можно распространить и на все остальные формы недвижимости: дома, дачные участки, гаражи и т.п.

И что тогда делать?

Не покупать квартиру, а жить в съемной? Нет, конечно. Для себя я решил, что жить в съемной квартире это не мой уровень жизни. Во-первых, собственная квартира или дом - это чувство защищенности, а со съемной квартиры тебя могут выгнать в любой момент, т.к. собственник решил ее неожиданно продать. А во-вторых, в своей квартире ты реально можешь создать такую атмосферу (это касается ремонт, обустройства) какую ты хочешь.

Я ни в коем случае не призываю жить в съемной квартире, если финансы вам позволяют купить свою собственную. Но важно знать, что такое жилье не будет являться активом, приносящим дополнительный доход, а будет являться одним из центров ежемесячных затрат.

Как заставить работать дачу на вас, а не работать на дачу самому. Что для этого необходимо сделать? Как выбрать правильный объект и превратить дачу в доходный арендный актив? Об основных правилах инвестиций в загородную недвижимость рассказывается в новой статье Игоря Индриксонса.

Пандемия коронавируса наглядно показала, что в России такой актив, как дача, может приносить деньги не хуже, а порой даже и лучше, чем городская недвижимость. В зависимости от региона спрос на краткосрочную аренду загородной недвижимости в текущем 2020 году вырос на сотни процентов.

Однако рынок земельных участков за городом, с точки зрения цен, пребывает в 2020 году в крайне плачевном состоянии. В некоторых уже сформированных коттеджных посёлках, где проведен газ и есть все необходимые коммуникации, участки продаются с дисконтом, в 5-10 раз дешевле, чем 5-7 лет назад. Поэтому 2020 год — это лучшее время купить участок для себя или под арендный бизнес. Если инвестор планирует извлекать прибыль из сдачи загородной недвижимости в краткосрочную аренду, то для увеличения доходности следует действовать по определённым правилам, взяв на вооружение международный опыт. Даже если вы в данный момент строите дачу для себя, то лучше проектировать её с прицелом для сдачи в аренду в будущем. Таким образом при необходимости вы в любой момент сможете переключиться с личного использования на арендный бизнес, а дополнительный доход никогда не помешает.

Выбор участка

Если вы не собираетесь строить свою собственную базу отдыха на 20-30 домов, то следует рассматривать участки в уже сформированных посёлках, где есть охрана и необходимая инфраструктура. Не обязательно газифицированных – для отопления небольшого дома под аренду достаточно электрических конвекторов.

Концепция дома

Изначально вся концепция арендного актива должна работать без вашего физического присутствия, то есть посредством управления через смартфон. Уже сейчас существует возможность установить отопление на электрических конвекторах с онлайн-управлением. Помимо этого, дом должен быть оборудован современной пожарной сигнализацией, датчиками присутствия и датчиками шума.

Высокую доходность от аренды показывают одноэтажные каркасные дома с хорошим дизайном, которые не стыдно продемонстрировать в социальных сетях. Беспроигрышный вариант — это дом площадью 80 квадратных метров, с террасой и зоной барбекю. Также на участке можно установить отдельно стоящую баню, например баню-бочку, которой гости при желании могут воспользоваться за дополнительную плату. Всегда нужно принимать во внимание простоту ремонта дома, как например, стены под покраску. Мебель, да в целом обстановка дома и прилежащей территории всегда должны выглядеть привлекательно на фотографиях, так как именно по снимкам люди будут принимать решение об аренде вашего жилья.

Чем быстрее объект начнет приносить деньги, тем выше будет доходность, поэтому лучше выбирать готовое жилье или участок с подрядом на строительство, чем строить самому.

Управление

Дом следует оборудовать системой самостоятельного прибытия гостей, например, с помощью электронного замка. Сегодня на рынке существует масса самых разнообразных предложений, от самых простых до онлайн-замков. Главное - необходимо убрать из схемы ваше физическое присутствие во всём процессе заселения арендаторов. Личная встреча гостей и тому подобное уже потеряли свою актуальность. Например, в Лондоне у одного собственника порядка 850 объектов недвижимости для краткосрочной аренды, и никто из гостей не видел ни встречающих, ни уборщиков. Персонал для уборки можно всегда найти в коттеджном поселке.

Для чего нужны датчики присутствия, шума и прочие подобные устройства? Датчики присутствия сообщают вам о подозрительных перемещениях м о подозрительном наождении людей в доме. Например, в случае если уборщики нелегально используют вашу недвижимость для личных нужд.

Вы всегда должны устанавливать жесткие правила аренды вашей недвижимости. Эти правила аренды должны быть донесены до гостей во время бронирования и всегда находится в доме для дополнительного ознакомления и уточнения прочих деталей. Датчики уровня шума оповестят вас, если гости нарушают установленный режим аренды. Как показывает практика, в 95% случаев обычный звонок гостям или смс о том, что они нарушили условия аренды и их могут выставить на улицу из-за шума, очень быстро их отрезвляет. В дополнение, на случай других 5%, следует подписать договор с охранной фирмой коттеджного посёлка.

Отопление также должно управляется онлайн. Например, зимой можно держать температуру в доме не более 10 градусов тепла и, если вы получили заявку о бронировании, то онлайн сможете повысить температуру в помещении до комфортного уровня к приезду гостей.

Таким образом вы полностью управляете своим арендным объектом недвижимости из любой точки мира, а расположения дома в коттеджном поселке избавит вас от вопроса уборки снега зимой.

Краткосрочная аренда загородной недвижимости — это весьма прибыльный бизнес с доходностью от 35% годовых. Главное правило, о котором вы должны помнить, — это не проектировать будущий объект исключительно под себя и свои личные предпочтения, а делать всё исключительно под аренду и максимум прибыли. Каждый гость важен, поэтому следует всегда выполнять свою часть договора и принимать постояльцев хорошо. Однако не стоит забывать, что ваш актив — это самое главное и ценное в этом бизнесе. Если гости нарушают условия, не стесняйтесь их штрафовать и даже сокращать их пребывание в вашем доме.

Вместе с экспертами разбираемся, в каких случаях продавец может сделать скидку, какие факторы влияют на снижение стоимости жилья, а когда о понижении цены лучше и не говорить.

Эксперты в статье

Скидки стали меньше

На уменьшении размера скидок сказался высокий спрос и вымывание предложения в 2021 году.

Как подготовиться к торгу

— Минусами жилья могут быть некачественный ремонт, неудачные перепланировки или удаленное расположение от социальной и дорожной инфраструктуры, низкий этаж или верхний этаж, угловое расположение, отсутствие лифта и балкона, выход окон на трассу, а не в более спокойный двор. Стоит обратить внимание и на дату публикации объявления — некоторые квартиры продаются долго, это тоже повод снизить цену. Еще один момент, который поможет сэкономить — договор аванса. Цены на недвижимость на рынке в 2020 и 2021 годах меняются очень быстро, поэтому важно купить жилье по хорошей цене и не тратить время на тот вариант, который может стать дороже, пока человек собирает документы.

Как правильно торговаться с продавцом

Ни в коем случае не стоит начинать торговаться и просить скидку во время телефонного разговора, рекомендует Юлия Дымова. Иначе продавец может усомниться в серьезных намерениях покупателя, который сразу просит снизить цену, даже не увидев квартиру. При личной встрече с продавцом не следует вести себя высокомерно - наоборот, надо постараться расположить продавца к себе, рекомендует эксперт.

Отмечая недочеты квартиры нельзя переходить на негатив — так можно только настроить собственника продаваемого жилья против себя. Даже если нет объективных причин просить скидку, надо поинтересоваться у продавца, готов ли он уступить немного, замечает Григорий Скрипилев. И не обижаться на отказ.

Покупатель может назвать стоимость покупки ниже той, на которую внутренне согласен. Таким образом, даже если продавец назовет большую сумму, это не сорвет сделку.

Факторы, снижающие цену квартиры:

расположение на первом или последнем этажах;
наличие смежных комнат;
совмещенный санузел;
маленькая кухня;
плохое состояние квартиры;
некрасивый вид из окна;
близость промышленного производства или шумных улиц;
плохая экология района;
удаленность от метро.

Факторы, повышающие цену квартиры:

средние этажи;
лифт в пятиэтажном доме;
грузовой лифт в многоэтажном доме;
кухня более 8 кв. м;
изолированные комнаты;
окна в квартире выходят на разные стороны;
наличие лоджии или балкона;
благоустроенная придомовая территория;
хорошее состояние подъезда и квартиры;
наличие консьержа и видеонаблюдения;
парковка возле дома;
близость парков или зеленых зон;
панорамный вид из окон.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Торг при покупке квартиры не всегда уместен. Например, если вы ищете квартиру по определенным параметрам, в конкретном доме, возможно, что будет всего одно ликвидное предложение в данной локации. В этом случае торг вряд ли к чему-то приведет. Также если объект выставлен в экспозицию всего пару дней назад, у продавца еще нет осознания истинного положения его объекта на рынке, и на торг он не пойдет.

За что можно просить скидку

На скидку можно рассчитывать, если продаваемая квартира недавно получена по наследству, по договору дарения или ренты, а также в том случае, если была приобретена менее года назад. Наталья Нечаева замечает, что в последнем случае надо более внимательно подойти к проверке документов, а также проверить квартиру на возможные обременения.

— В последние годы на рынке вторичного жилья растет объем предложения квартир, которые находятся в залоге у банков, и при покупке таких объектов также стоит поторговаться. Итоговый размер дисконта зависит от разных факторов. Причем если квартира в хорошем состоянии, в ней недавно был проведен ремонт, документы в полном порядке, а единственный недостаток заключается в том, что она находится в залоге у банка, то скидка может быть небольшой, особенно если этот вариант будет востребован у покупателей.

Читайте также: