Ремонт и перепланировка квартиры своими руками

Добавил пользователь Alex
Обновлено: 04.10.2024

Можно снести половину существующих стен и настроить новых — и обвалить в итоге полдома или затопить соседей, над спальней которых вдруг оказалась ваша новая ванная. И даже если никто не пострадает, собственникам квартир с незаконной перепланировкой грозят штрафы, сложности с последующей продажей или суды, а местное управление заставит переделывать все, как было.

Поэтому оптимальный вариант — заказать проект у специалистов, утвердить его в БТИ и районном отделе архитектуры и только потом приступать к переделке.

У кого заказать проект?

У частной проектной организации.
У организации, которая разрабатывала проект дома.

Если вы живете в Москве или Московской области в панельном или блочном доме, то для вашей квартиры, возможно, уже есть согласованные варианты перепланировки.

Каталог с некоторыми проектами можно скачать здесь, но, чтобы ими воспользоваться, нужно сначала пригласить специалиста Мосжилинспекции. Он осмотрит квартиры соседей сверху и снизу и убедится, что там не делали незаконной перепланировки. Если у соседей все в порядке, можно приступать к перепланировке, уведомив Мосжилинспекцию по окончании ремонтных работ.

Как отличить перепланировку от простого ремонта?

Почти любое вмешательство в конструкцию квартиры нужно согласовывать или уведомлять о нем по факту. Загляните в Жилищный кодекс РФ или на сайт местного управления, чтобы найти полный перечень разрешенных в квартире строительных работ.

Можно обойтись без проекта и уведомлений, если нужно:

снести старую ненесущую стену и возвести новую на том же месте;
остеклить лоджию;
демонтировать антресоль;
установить встроенный шкаф.

Приступаем к ремонту, выбираем материалы

Если в планах объединить санузлы, сделать при спальне гардеробную или подвинуть стену коридора, можно сделать перепланировку и своими силами. Вот что нужно знать о материалах для новых стен, потолка и пола.

Стены: блоки или гипсокартон?

И блочная, и гипсокартонная стена в итоге будут стоить примерно одинаково. Но если нужно возвести одну-две перегородки, я — за гипсокартон.

У гипсокартонных стен лучше шумоизоляция, они возводятся быстрее блочных, а работа с ними менее грязная. Блоки придется штукатурить и шпатлевать, гипсокартон же — только шпатлевать.

Плюс в гипсокартонных стенах проводка электрики прокладывается внутри каркаса, блоки же придется сначала штукатурить, и уже в штукатурке прорезать место под проводку, а затем штробить. А это сказывается на прочности перегородки и повышает стоимость ремонта.

Вопрос о том, как оформить перепланировку, одинаково остро встает и перед теми собственниками помещений, которые только задумались о ремонте, и перед теми, кто его уже выполнил, не позаботившись о получении разрешения. В первом случае потребуется согласование строительных работ, а во втором — узаконивание. Порядок действий при оформлении ремонта до начала работ и после их завершения несколько различается. В статье рассмотрим оба сценария и расскажем, как добиться одобрения госорганов на ремонт и как узаконить уже сделанную перепланировку.

Но сперва необходимо разобраться, о каких именно работах идет речь. Ведь, как можно догадаться, без разрешения выполнять нельзя только определенные виды ремонта. Согласно статье 25 ЖК РФ, к перепланировке относятся работы, в результате которых изменяется конфигурация помещения, зафиксированная в техпаспорте [1] .

Итак, законом не запрещено, например:

совмещать ванную комнату и туалет;
увеличивать площадь санузла с использованием площади коридора;
переносить кухню и организовывать кухню-нишу;
делать проемы в стенах или закладывать существующие;
разбирать или переносить ненесущие стены;
устанавливать новые легкие перегородки;
вырезать проемы для окон и дверей или изменять форму тех, что уже есть;
объединять балкон (либо лоджию) и жилую комнату с установкой перегородки;
организовывать гардеробную.

Как бы то ни было, необходимо в каждом случае отдельно рассматривать, как сделать перепланировку так, чтобы она соответствовала СНиП и другим требованиям.

Согласование перепланировки: документы и разрешения

Согласованием ремонтных работ в Москве занимается Мосжилинспекция (МЖИ). Чтобы подать заявление в МЖИ, необходимо собрать пакет документов. Но обо всем по порядку.

Официальная перепланировка квартиры или нежилого помещения начинается с оформления проекта, а также технического заключения о возможности проведения работ. Заказать эти документы можно в проектной конторе, являющейся членом СРО. СРО — это саморегулируемая организация, которая осуществляет контроль за оказанием услуг в данной сфере. Проект и техзаключение обойдутся собственнику в сумму примерно 25 000 рублей.

Помимо проекта и технического заключения потребуются:

техпаспорт помещения;
документы, подтверждающие имущественное право на недвижимость (выписка из ЕГРН), или договор соцнайма;
заявление на перепланировку;
согласие всех сособственников или членов семьи нанимателя квартиры на перепланировку.

Технического паспорта на руках у собственника может не быть — он хранится, например, в МосгорБТИ или Ростехинвентаризации. Между тем чаще всего собственнику не приходится самостоятельно забирать данный документ, ведь МЖИ может сделать это без его участия. Специалисты проектных бюро также способны запрашивать документы в БТИ по желанию собственника.

Однако, если речь идет о ремонте в новостройке, то процедура может несколько усложниться. Дело в том, что обязанности проводить техинвентаризацию в новых домах у застройщика нет, а значит, техпаспорта у помещения в таком здании может попросту и не быть. Следовательно, владельцу подобной недвижимости, перед тем как оформлять перепланировку, понадобится организовать техническую инвентаризацию. Для этого можно обратиться в МосгорБТИ или другую организацию, занимающуюся проведением обозначенной процедуры для последующего составления техпаспорта. Заплатить за такую услугу придется примерно 10 000 рублей.

Далее хозяину помещения предстоит недолгое ожидание. Ведь приступать к проведению перепланировки сразу после подачи документов, не дождавшись решения МЖИ, запрещено. Заявление будет рассматриваться на протяжении нескольких недель. Если инспекторы не обнаружат никаких ошибок, собственник получит заветное разрешение на перепланировку. И вот тогда уже можно начинать ремонт. Главное помнить, что документ действует в течение года. Продлить данный срок позволяется лишь единожды и максимум на полгода. Для этого собственнику нужно будет подать в МЖИ еще одно заявление — о продлении разрешения. К тому же во время строительных мероприятий нельзя отступать от проекта, иначе в МЖИ и БТИ перепланировку не примут.

По окончании ремонта на объект приглашается представитель МЖИ. Он проверяет, как были проведены работы, делает обмеры и, если не находит несоответствий с проектом, готовит акт о завершенной перепланировке. Заверить акт подписями должны все стороны, принимающие участие в процессе, — и проектное бюро, и собственник помещения, и строители, и, конечно же, МЖИ. При этом документ подписывается в четырех экземплярах: один предназначен для БТИ, второй остается в жилищной инспекции, третий отправляют в Росреестр. А владелец помещения может забрать свой акт в МФЦ.

После получения на руки акта необходимо оформить согласованную и сделанную перепланировку в БТИ. Для этого придется заказать выезд техника БТИ на объект — он также сделает обмеры и проверит, были ли соблюдены строительные нормы и требования безопасности. Если выяснится, что все в порядке, собственник наконец получит новый техпаспорт на помещение.

После получения обновленного плана БТИ владельцу недвижимости остается только зарегистрировать изменения в Росреестре. Для этого необходимо будет заказать технический план квартиры у кадастрового инженера, оплатить пошлину, собрать все документы, которые передавались в МЖИ, а также полученные разрешения и новый техпаспорт. За технический план отдать нужно будет порядка 15 000 рублей, а пошлина составит 350 рублей.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

С порядком согласования предстоящих изменений все, казалось бы, понятно. Но как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры или нежилого помещения?

Даже если собственникам помещений с таким ремонтом кажется, что скрывать факт его проведения можно бесконечно, они ошибаются. Рано или поздно жилищная инспекция узнает об этом, и владелец столкнется с необходимостью оплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей и официально узаконить перепланировку. Разумеется, специально дожидаться этого момента не стоит: если хозяин квартиры или нежилого помещения по каким-то причинам все-таки провел работы без одобрения госорганов, взяться за узаконивание следует при первой возможности. Причем оформить самовольный ремонт реально только при условии, что он выполнен без отступлений от строительных норм и правил безопасности. Если же выяснится, что перепланировку нельзя узаконить, помещение придется вернуть в тот вид, который соответствует актуальному плану.

Между тем чаще всего, проводя несанкционированную перепланировку, владельцы допускают различные мелкие недочеты, устранив которые, в принципе можно сохранить основную концепцию ремонта. Поэтому узаконивание строительных работ разумно начинать с приглашения на объект специалиста проектной организации. Он осмотрит помещение и подскажет, как подготовиться к приходу техника БТИ.

Чтобы оформить перепланировку квартиры или нежилого помещения в том случае, когда строительные работы уже состоялись, понадобится и архивный план помещения, и фактический — с красными линиями.

Согласование уже сделанной перепланировки в МЖИ происходит на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. Этот документ также готовят в проектном бюро с членством в СРО. Стоимость такого техзаключения у различных исполнителей составляет от 20 000 до 40 000 рублей. Следует помнить: если перекрытия в доме деревянные либо во время перепланировки были затронуты капитальные конструкции, потребуется техническое заключение именно от автора проекта дома.

Остальной пакет документов для подачи в МЖИ будет таким же, как и при согласовании только намеченного ремонта. Направлять и заполнять заявление необходимо тоже онлайн.

Спустя 10–20 дней после обращения собственника в МЖИ инспектор отправится на осмотр объекта. Если ремонт соответствует техническому заключению, он составит акт об административном правонарушении. Далее необходимо оплатить штраф. Квитанцию на оплату владелец помещения получит в течение 30 дней после выдачи упомянутого акта. О факте погашения штрафных санкций нужно будет сообщить в МЖИ. Только после этого заявление начнут рассматривать.

Об отказе собственник будет проинформирован письменно. В случае решения в пользу заявителя ему сообщат об этом по телефону. Тогда владельцу потребуется подписать акт о завершенной перепланировке. Заверить документ должен не только сам владелец помещения, но и проектное бюро, которое занималось подготовкой техзаключения, а также строители, которые выполняли ремонт. Доставить акт в нескольких экземплярах проектировщику, а затем обратно в МЖИ должен будет заявитель. Свой экземпляр собственник, как и при оформлении согласования, получит позже в МФЦ. От даты обращения в МЖИ до получения акта о завершенной перепланировке может пройти от двух до трех месяцев.

Затем нужно передать документы в БТИ для составления актуального плана. Если есть план в красных линиях, техник БТИ переведет их в черные на основании акта от МЖИ. Если нарушений нет, владелец недвижимости получит новый техпаспорт. Согласование уже сделанной перепланировки квартиры будет считаться завершенным после внесения соответствующих данных в Росреестр.

Выполнение таких масштабных работ, как перепланировка, без разрешения госорганов чревато последствиями: речь идет и о штрафах, и о проблемах с продажей жилья и передачей его по наследству, и о многих других неприятностях. Чтобы не столкнуться с ними, достаточно оформить все по закону. При этом учесть придется немало нюансов различного характера, разобраться в которых человеку неосведомленному может быть довольно сложно. Однако всегда можно упростить ситуацию и сразу обратиться к профессионалам. Они точно знают, как правильно сделать перепланировку в квартире или нежилом помещении.

Помощь в составлении проекта и согласовании перепланировки

Мы не заключаем договор до осмотра объекта: только убедившись в том, что ситуация может разрешиться в пользу собственника, мы беремся за дело. Однако после этого можем гарантировать результат — перепланировка будет согласована или узаконена.

* Материал не является публичной офертой. Цены указаны для ознакомления и актуальны на декабрь 2020 года.

Собственнику квартиры необходимо получить техническое заключение о безопасности выполненной перепланировки. Помочь могут специалисты проектной организации.

За помощью в узаконивании выполненной перепланировки по правилам 2021 года следует обращаться в проектное бюро, имеющее допуск СРО.

Узаконить выполненную перепланировку, в том числе собрать всю необходимую документацию, могут эксперты специализированной организации.

Эксперты проектного бюро могут согласовать перепланировку в БТИ и Москомархитектуре в соответствии с правилами 2021 года.

Специалист по узакониванию перепланировки может бесплатно проконсультировать в мессенджере WhatsApp.

Задать специалисту вопросы о перепланировке квартиры можно на бесплатной консультации.

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Есть специальный каталог типовых решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий . Если владелец нашел там свой дом и при этом первоначальная планировка его жилья полностью совпадает с той, что представлена в каталоге, он вправе воспользоваться возможностью оформить ремонт по типовому проекту. Тогда процедура будет несколько проще: собственнику помещения не придется тратиться на проектную документацию. Однако в этом случае нужно строго следить за тем, чтобы реальная перепланировка не отличалась от типового проекта.

Энциклопедия действительно нужных и полезных видео для каждого, кто хочет правильно подготовиться к капитальному ремонту.

Инна Катырина

Самое полное видео-пособие по расстановке кухонной мебели и техники, правилам эргономики и популярным ошибкам при самостоятельном планировании кухни.

Инна Катырина

В данном ролике мы собрали по крупицам все основные правила планирования санузлов и расстановки сантехники перед капитальным ремонтом, благодаря которым вы сможете сделать удобную и функциональную ванную без опыта и навыков.

Инна Катырина

Обзорное видео о пользе и удобстве использования проходных и перекрестных выключателей в квартире. Разбираем типичные примеры и рассказываем о нескольких дополнительных разновидностях.

Инна Катырина

Стяжка - один из важнейших этапов капитального ремонта, при этом чаще всего проверка качества работ вызывает недоумение у большинства заказчиков. Разбираемся, как выявить брак и принять стяжку пола у ваших строителей.

Инна Катырина

Вопрос разводки электрических проводов в квартире или доме часто вызывает вопросы у непрофессионалов. В этом выпуске мы рассказываем о достоинствах разводки электрики по полу и по потолку.

Инна Катырина

В этом материале мы раскрываем все особенности эксплуатации электрических теплых полов в квартире. Где стоит их делать, а где они становятся бесполезной игрушкой? И, конечно, разбираемся с ценами на монтаж и эксплуатацию.

Инна Катырина

Штукатурные работы - один из первых этапов капитального ремонта, и достаточно важный. Мы собрали всю ценную информацию о том, как избежать неприятных ошибок и грамотно принять готовую штукатурку у ваших строителей.

Инна Катырина

Многие будущие и новоиспеченные родители при проведении ремонта в новой квартире задаются вопросом, как учесть взросление ребенка? Раскрываем все премудрости таких планировок.

Инна Катырина

Как грамотно выбирать плитку, чтобы это было не только красиво, но и практично? Наш дизайнер делится секретами по подбору керамических покрытий.

Инна Катырина

С появлением на рынке электрических моделей полотенцесушителей перед многими встал вопрос, какой выбрать? Рассказываем подробно о всех плюсах и минусах водяных и электрических вариантов.

Инна Катырина

В этом видеоролике мы во всех подробностях сравниваем три самых популярных типа напольных покрытий - традиционный ламинат, завоевавший популярность кварц-винил и паркетную доску. Делаем правильный выбор вместе.

Инна Катырина

В этом ролике мы подробно остановимся на извечной дилемме выбора модели унитаза, которая встает перед каждым заказчиком. Что лучше, что надежней, что практичней? Мы собрали все ответы в одном видео.

Инна Катырина

Вопрос выбора отделки стен чаще всего сводится к единственному вопросу - поклеить обои или покрасить стены? Подробно рассматриваем плюсы и минусы каждого из вариантов, попутно развеивая мифы и заблуждения.

Оксана Полянская

Отделка потолков при планировании ремонта имеет огромное значение, и мало кто знает реальную разницу между самыми популярными ее вариантами. Рассказываем, какой потолок предпочесть, чтобы не пожалеть о своем выборе.

Оксана Полянская

Кухня - одна из самых ответственных и загруженных зон в любой квартире, когда дело касается розеток. Наш дизайнер Оксана Полянская на живом примере учит правильно располагать розетки и выводы проводов на кухне.

Оксана Полянская

Обязательно посмотрите это видео перед тем, как самостоятельно делать планировку. Сможете ли вы ее потом узаконить? Что грозит за самовольную перепланировку? Все ответы в одном ролике.

Оксана Полянская

Ни для кого не секрет, что от правильно снятых замеров в новостройке зависит точность будущего проекта. В этом видео мы научим вас грамотно снимать замеры в квартире своими руками.

Оксана Полянская

Если вы думаете, что расставить розетки в квартире перед ремонтом просто, это видео для вас. Рассказываем об основных принципах и сложностях при самостоятельном планировании электрики перед капитальным ремонтом.

Большинство многоэтажных домов, построенный во второй половине ХХ века, мало соответствует современным реалиям, возможностям и желаниям хозяев. В те времена в строительстве использовались типовые проекты, рассчитанные на минимальные требования к жилому пространству. Сегодня такие квартиры не очень удобны и комфортны, поэтому многие задумываются о том, как сделать перепланировку квартиры. Конечно, большинство владельцев желает провести переорганизацию жилого пространства квартиры так, как того требуют личные вкусы и предпочтения. И если вы решитесь на такой вариант, то первое, о чём нужно позаботиться – это узаконивание перепланировки квартиры. Чтобы не зайти за рамки действующего законодательства, лучше обратитесь за помощью к специалистам или используйте готовые решения для типовых квартир. В этой статье мы рассмотрим как юридическую сторону вопроса перепланировки, так и несколько практических вариантов.

Перепланировка квартиры: с чего начать оформление

Существует несколько основных требований к работам по перепланировке, нарушение которых незаконно, а значит – запрещено. Воспользуйтесь нижеприведёнными правилами реорганизации внутреннего пространства жилья.

Систему вентиляции нельзя затрагивать ни в коем случае. Поскольку она, как правило, единая для всего дома, то любые манипуляции с нею могут отразиться на всех соседях. Запаситесь планом помещения и продумайте перепланировку соответственно ему. Таким образом вы обезопасите себя от неприятностей с соседями, вплоть до судебных исков.
Обеспечьте свободный доступ к газовым трубам. Нельзя замуровывать их в стену: это является нарушением правил техники безопасности, за которым следуют штрафные санкции. Первая же проверка обнаружит нарушение.
Так же штраф положен за самовольный перенос дверных блоков на лестничных площадках и в этажных коридорах.
Недопустим перенос водопроводных и канализационных коммуникаций, поэтому от идеи перенести кухню или санузел на другой участок жилого помещения придётся отказаться.

Совет: не полагайтесь только на свои знания и умения в перепланировке. Обращение к специалисту не только избавит вас от юридических и технических ошибок, но и выступит гарантией в случае возникновения претензий со стороны соседей.

Итак, что разрешено и запрещено согласно строительным нормативам при перепланировке? Разрешено:

Объединение лоджий и комнат;
Обустройство каминов, только с дымоходами заводского производства, и на последних этажах;
На первом этаже – обустройство нового балкона или лоджии;
Демонтаж подоконных частей;
Перенос кухни возможен, если квартира на 1 этаже или под ней – нежилое помещение.

Снос несущих стен;
Увеличение нежилых помещений (санузла, кухни) за счёт жилых комнат;
Вынос батареи центрального отопления на балкон и лоджию;
Уменьшение площади жилых комнат (минимальная площадь – 9 Х 2,25 кв.м., наличие окна обязательно);
Размещение туалета и ванной комнаты над кухней;
Объединение квартиры с коридором общего пользования;
Затруднение доступа к коммуникациям и устройствам для других жильцов.

Варианты перепланировки квартир: несколько секретов, которые помогут облегчить работу

При перепланировке квартиры важно учитывать не только юридические вопросы, но и пожелания членов семьи, необходимость каждого в личном пространстве. Квартира должна быть удобной, комфортной, и кроме этого – соответствовать модным тенденциям. Обычно помещения делятся на:

Гостевые – кухня, гостиная, столовая;
Приватные – спальня, ванная, детская;
Частные – кабинет, гардеробная, отдельные комнаты, если жилое пространство позволяет.

Гостиные и столовые традиционно должны занимать большую, просторную площадь с хорошим освещением.

Данные способы подходят для простой перепланировки, не предполагающей большого количества технических работ. В таких случаях вам не понадобится разрешение на перепланировку квартиры, поскольку изменения носят скорее декоративный характер.

Начало работ по перепланировке: ломаем стены

После того, как согласованы все вопросы по перепланировке, можно сносить стены, перегородки и антресоли. Это является начальным, черновым этапом работ. Не забывайте, что стены могут не только иметь функцию перегородки, но и быть несущими. Поэтому отнеситесь к сносу профессионально. Вы можете смело убирать перегородки из кирпича, гипсокартона и штукатурки, толщиной около 7 см. Работа со стенами другого типа должна производиться специалистами при помощи соответствующих инструментов и аппаратуры.

Допустим, вы хотите объединить между собой два помещения, между которыми находится несущая стена. Сносить её нельзя, но можно сделать в ней арку или проём. Для этого можно использовать перфоратор. Но такая работа связана с определёнными трудностями. Во-первых, она достаточно трудоёмкая, а во-вторых – доставит немало неприятностей соседям.

Если вы живёте в кирпичном доме, то осложнений не будет: такие стены устойчивы к вибрации и шумам. В панельных постройках гораздо удобнее использовать шлицфрезер. Внешне этот инструмент похож на болгарку, отличия в более высокой мощности и наличии устройства, отсасывающего пыль.

К сведению: использование шлицфрезера позволит достичь идеально ровной поверхности, и вам не придётся её шлифовать и затирать дополнительно.

Когда работы по снесению перегородок и оборудованию проёмов закончены, обязательно нужно укрепить стены. В этом вам помогут металлические конструкции:

Работы по укреплению обязательны, иначе вы рискуете надёжностью стен не только своей квартиры, но и всего дома, особенно если речь идёт о несущей стене.

Перепланировка однокомнатной квартиры: строим перегородки

Снос перегородок и обустройство арок – только начало работы. Вам предстоит хорошо потрудиться, чтобы разделить жилое пространство на несколько функциональных участков, особенно, если вы с семьёй проживаете в однокомнатной квартире. Иногда достаточно одной перегородки, чтобы отделить зону отдыха от спального места или получить отдельные пространства для детей и родителей. Вы можете увидеть на фото перепланировку однокомнатной квартиры.

Стена, которая разграничит комнату на зоны, достаточно проста в исполнении. В качестве строительных материалов традиционно используют:

кирпич;
гипсокартон;
пазогребниевая плита.

Последний материал относится к сравнительно новым разработкам, на строительном рынке он появился недавно, но уже заслуживает популярность у покупателей. По сравнению с кирпичом, ПГП легче, но гораздо дешевле. Если сравнивать её преимущества относительно гипсокартона, то ПГП гораздо проще в монтажных работах.

1. На плите предусмотрены пазы и канавки, облегчающие процесс установки. При монтаже плиты просто ставятся друг на друга и крепятся при помощи специального клея.
2. Минимальная толщина пазогребниевой плиты составляет 5,2 см, стандартные размеры по ширине и высоте — 66 Х 50 см.
3. Характеристики пазогребниевой плиты позволяют соорудить перегородку легко и быстро. Вам не понадобится тратить время и средства на укладку кирпича или установку конструкции из металлических профилей.
4. К недостаткам пазогребниевой плиты можно отнести только неустойчивость к влаге. ПГП изготавливается из гипса, поэтому использовать её лучше в местах с низкой влажностью. Для санузла используйте кирпич или специальные влагостойкие ПГП.

Перепланировка двухкомнатной квартиры: рассмотрим самый распространённый вариант

Совет: выбор материала следует обусловить не только простотой в использовании, но и тем, сколько стоит перепланировка квартиры. Чаще всего именно используемые материалы определяют финансовые затраты.

Делая перепланировку двухкомнатной квартиры (см.фото), учитывайте то, что в каждой комнате желательно оставить по 1 окну.

Эти общие советы помогут вам сделать вашу двухкомнатную квартиру более функциональной, разделив её на нужное количество зон.

Перепланировка квартиры – дело нелёгкое. Но вы обеспечите себе уют и комфорт так, как сами желаете, а мы поможем вам советами. Удачи вам в работе и уюта вашему дому!

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзен

Читайте также: