Как сделать чтобы не звонили риэлторы

Обновлено: 05.07.2024

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

рофессия риелторов важна, но зачастую репутацию портят недобросовестные специалисты, которые обманывают продавцов и покупателей жилья

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Важно изучать и подписывать договор внимательно, не торопясь. А еще лучше – предварительно проконсультироваться с юристом

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Не стоит соглашаться на все предложения риелторов – решение о формировании стоимости жилья лучше оставлять за собой

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.

Хороших риелторов много. Зная, по каким параметрам оценить их работу, вы найдете специалиста, который поможет вам с покупкой или продажей жилья

Нужно выходить на собственника, постараться. Не понимаю почему многие люди свои квартиры риэлторам дают, сейчас сделка проще простого проходит.

Лилия Гатауллина

Ольга, мне кажется от безысходности выставляла на продажу дом и квартиру, думаете мне хоть один покупатель позвонил? Только риэлторы. Причём были довольно тактичные, но некоторые это прям атас, агрессивные и наглые. В итоге надоело, позвонила знакомому риэлтору и сняла свои объявления

Лилия, люди считают, что без риэлтора можно попасть на обман. Хотя проще заказать расширенную выписку в росеестре и все сами знать будут.

Так и разговаривайте с собственниками на встрече. И просто говорите: "Мне услуги риэлтора не нужны, если хотите - оплачивайте сами, либо можно вообще без риэлтора" и оставляйте свой номер телефона. Продавец не рискует ничем, особенно если сделка пройдет по безналу. А вообще согласна - в принципе не понимаю, зачем они нужны, если человек покупает квартиру в том же городе, где живёт.

Если нужно - пишите, я вам бесплатно весь список документов напишу и на что особенно обратить внимание, чисто из человеколюбия помогу

Продавала она свою квартиру в одном из подмосковных поселков километрах в 50 от МКАДа — звонили, в основном, агенты: давайте, бабушка, мы сами вашу квартиру продадим, потому что мы профессионалы, это у нас лучше получится. Отмахнулась женщина раз, другой, а на третий согласилась: тяжеловато из Москвы на показы ездить. Заключила договор.

- Этот предложил мне сразу деньги — без всякой ипотеки, - пояснила пенсионерка.

Как честная женщина, она позвонила в агентство: спасибо, мол, за хлопоты, но я нашла другого. Ипотека когда еще будет, а живые деньги — вот они. Так что наши отношения считаю законченными.

Вот тут-то бабушку и ткнули носом в договор.

- Мы свою работу выполнили, нашли вам покупателя, так что оплатите наш гонорар 100 тысяч рублей, - стали забрасывать ее риэлторы эсэмэсками. - Иначе — в суд. Тогда к этой сумме добавятся еще и судебные издержки.

Владелец квартиры или покупатель, заключивший договор с агентством, может на любой стадии прекратить с ним отношения Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

ШТРАФЫ — ВНЕ ЗАКОНА

Оказывается, такие истории, когда продавец по каким-то причинам отказывается от услуг риэлтора, совсем не редкость. Сам человек нашел покупателя, недоволен работой агентства и захотел сменить его или вообще передумал сдавать, мало ли что бывает. Как выходить из положения?

Например, в договоре у Тамары Ивановны значится, что в случае если она расторгнет договор, то должна заплатить за компенсацию издержек, но не менее 10 тысяч рублей.

- Писать фиксированную сумму незаконно, эти расходы риэлтор должен подтвердить документально, - уточнил Иванов. - Счета на рекламу, на фотосъемку. Показал квартиру потенциальному покупателю — зафиксируй это актом, подпиши его у продавца. Тогда можно будет говорить о компенсации потраченного времени и транспортных расходов.

А как же штрафные санкции и неустойки, которые так любят прописывать в договорах риэлторы?

Писать фиксированную сумму незаконно, эти расходы риэлтор должен подтвердить документально Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

ФИКТИВНЫЕ ПРОСМОТРЫ, ЛИПОВЫЕ ПОКУПАТЕЛИ

Договор с агентством заключается, как правило, на 6 месяцев — это огромный срок. И в течение всего этого времени клиенту запрещается самостоятельно искать покупателя или обращаться к другим агентствам. Кабала.

- Правила очень жесткие и несправедливые, - говорит риэлтор Константин. - Я, например, никогда себе не выторговываю каких-то особых условий. Когда подсовывают все эти эксклюзивные бумажки, многих это отталкивает. А понимание, что ты находишься в условиях конкуренции, наоборот, стимулирует тебя активнее работать.

По словам наших собеседников, агентства, заключив договор с владельцем квартиры, нередко вводят его в заблуждение, чтобы продемонстрировать активность.

- Когда агентство говорит, что нашло покупателя, то это далеко не всегда так, - рассказывает Константин. - Особенно, когда не хотят знакомить продавца с покупателем или сообщить какую-то информацию о нем — номер мобильного, имя и фамилию. Значит, нет никакого покупателя — это просто имитация деятельности, чтобы продавец не расторг договор. Часто при этом говорят, что покупатель с ипотекой, надо несколько недель, а то и целый месяц подождать, пока банк одобрит. Просят собрать справки. Все выглядит очень правдоподобно, а на самом деле — декорация.

Из этой же серии и фиктивные просмотры.

- Агент приводит своих коллег, друзей, они ходят по квартире, осматривают, кивают, их ничем не отличишь от настоящих покупателей, - говорит Кирилл Иванов. - Могут даже составить акт просмотра квартиры. Потом этот акт можно будет предъявить в суде, если возникнет спор по поводу компенсации фактических затрат.

Уличить агента в том, что он привел липовых покупателей, практически невозможно. Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Комментарий эксперта

НАСТУПАЕТ МОМЕНТ, КОГДА ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ДОГОВОРА УЖЕ НЕЛЬЗЯ

И все таки в сделках по продаже недвижимости наступает момент, когда отказаться от договора уже нельзя. Некоторые юристы считают, что дело сделано, когда покупатель официально зарегистрировал право собственности, а продавец получил деньги. Но другие считают, что точка невозврата наступает раньше.

- Договор считается исполненным, когда не просто найден покупатель, но и зафиксировано его желание приобрести квартиру, - говорит юрист по недвижимости Галина Скорик. - Если все устраивает, то составляется предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом. Это серьезный документ, после него продавцу уже очень сложно будет выйти из сделки.

КАК ПРАВИЛЬНО РАСТОРГНУТЬ СОГЛАШЕНИЕ

Самый цивилизованный путь — написать заявление об отказе. Для этого агентства приглашают своего убегающего клиента в офис.

По мнению адвоката Кирилла Иванова, заменить поход в офис может отправка заказного письма с уведомлением об отказе от договора. Причину указывать не обязательно.

ЧТО ДЕЛАЮТ АГЕНТСТВА С ТЕМИ, КТО ОТКАЗЫВАЕТСЯ С НИМИ РАБОТАТЬ

Грубый наезд

Мягкая сила

- Человеку, отказавшемуся от услуг агентства, начинают звонить люди, представляющиеся высокопоставленными сотрудниками известных общественных организаций, объединяющих риелторов, - дополняет адвокат Иванов. - Я попросил одну из моих клиенток, чтобы они перезвонили мне. Солидный баритон стал мне рассказывать про последствия за неисполнение условий договора — неустойки, компенсация упущенной выгоды. Объяснил ему, что я адвокат, и что все, о чем он говорит, к данному договору не имеет никакого отношения. Баритон, судя по тому, что мигом убрал солидность, и сам это прекрасно знал.

Еще одна распространенная угроза — клиента пугают тем, что он не сможет продать свою квартиру.

- Угрожают, что любую сделку в обход агентства они заблокируют в Росреестре — якобы, у них большие связи, - говорит адвокат. - Это тоже блеф — наложить арест на квартиру может только суд. Однако многие люди принимают эти угрозы за чистую монету и либо выплачивают солидные отступные, либо продолжают работать с этим агентством.

А ВОТ ЕЩЕ УЛОВОЧКА

АВАНС ВЕРНИТЕ.

У риелторов в арсенале много приемчиков. Например, такой. Покупатель увидел подходящий вариант. Посмотрел — квартира устраивает. Агентство просит внести аванс и в договоре указывает, что если покупатель откажется от сделки, то аванс ему не возвращается.

РИЭЛТОРЫ ТРЕБУЮТ ГОНОРАРЫ ВЫШЕ, ЧЕМ У АДВОКАТОВ

Однако справедливости ради надо сказать, что профессиональный и добросовестный агент здорово помогает. Особенно в многоступенчатых альтернативных сделках.

Основная причина недовольства — слишком дорого обходятся агентские услуги, отмечают участники дискуссий. 2-5% от цены продаваемого жилья. В Москве это от 150 тысяч рублей, в области — от 100 тысяч.

Считается, что чем выше стоимость недвижимости, тем меньший процент берет агентство. Не всегда.

Эксклюзивный договор

Более того, по условиям договора вы не имеете право самостоятельно или с другим риелтором продать вашу квартиру, в противном случае придется платить неустойку.

Всё это время риелторы убеждают вас, что это нормально, просто сейчас такая ситуация на рынке недвижимости, квартирой люди интересуются, но для них, например, цена высоковата, и приведут еще много сомнительных аргументов.

В этом случае они потребуют с вас неустойку и на этом заработают, по факту ничего не сделав для продажи вашей квартиры.

Двойная комиссия

Вторая история, которая встречается тоже часто, – это двойная комиссия.

Один человек выставил квартиру на продажу, пошли покупатели, первый, второй, третий, а продавец квартиры всё никак не мог понять, почему на просмотре люди говорят, что им все нравится и они готовы купить, а потом почему-то не вносят аванс и не начинают сделку. Пока один из покупателей не нашел его контакты и не сообщил ему, что риелтор, оказывается, пытался взять комиссию не только с продавца за услуги по продаже, но и с покупателя, который хотел купить эту квартиру.

Завышение цены

Этот способ нельзя назвать обманом, но все равно он несет определенный финансовый ущерб для продавцов квартир. Это вариант, когда с вами заключают договор, и там, скорее всего, не будет пункта о неустойке, то есть агентство нормальное, оно действительно зарабатывает комиссию со сделок, и они хотят заключить сделку, но агент пытается заработать чуть больше, поэтому выставляет вашу квартиру в продажу по цене выше рыночной.

Продавцу это подается так, что они выставили его квартиру по той цене, которую он хотел, по рыночной плюс сверху комиссия агентства. Вы ничего не переплачиваете, получается, что комиссию платит покупатель.

Но покупатели сравнивают различные предложения и видят, что среди абсолютно идентичных квартир ваша, допустим, на 200 000 дороже.

Постепенно и вы, и риелтор понимаете, что квартира по такой цене не продастся, и риелтор начинает ныть, он начинает рассказывать вам, что покупателей очень мало, что надо снижать цену, что если вы не снизите её сейчас, то вы можете еще целый год продавать и никто у вас ее не купит, а тогда вам снова придется падать в цене и, может быть, еще больше. Таким способом он склоняет вас к тому, чтобы вы сбрасывали цену на свою квартиру ниже рыночной на те же 200 000.

После того как цена приходит в норму, появляется покупатель, которому вы продаете квартиру по той цене, которую вы изначально планировали, и плюс вы еще платите комиссию агентству из своих денег, то есть получается убыток.

Лжеобъявления

Еще один вариант, которым пользуются недобросовестные агенты, это же лжедубли или лжеобъявления. То есть риелторы видят ваше объявление о продаже квартиры, они копируют ваши фотографии и выставляют своё объявление.

Такая же квартира, в том же районе, полностью копируют описание, но ставят цену на 300 000 ниже. Дальше покупатели видят ваше объявление и объявление риелтора, конечно же, они звонят риелтору, потому что там дешевле.

Потом он договаривается с вами о просмотре, как будто бы он приходит с покупателем. После того как покупателю всё нравится и он готов внести аванс, задача агента уже технически убедить вас, что лучше отдать квартиру сейчас, но на 300 000 дешевле, нежели ждать ещё год. Вам опять расскажут, что иначе она не продастся, вы же видите, что вам никто не звонит, а не звонят вам именно из-за его скопированного объявления.

Таким образом он просто убеждает вас продать квартиру дешевле, чем вы могли бы ее продать.

Как с этим бороться

Не стоит слушать то, что вам говорят люди по телефону, их главная цель – заработать на вашей квартире, а не помочь вам продать ее более выгодно.

Проводите анализ рынка сами, пишите в объявлении, что вы собственник, это будет привлекательно для многих.

Люди сейчас подбирают квартиру самостоятельно, и, возможно, вам вообще удастся избежать затрат на риелтора как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Читайте также: