Как сделать ремонт в доме памятнике
Добавил пользователь Алексей Ф. Обновлено: 19.09.2024
В вашем случае есть несколько вариантов действий.
Во-первых, отказ управляющей компании от проведения ремонта незаконен, так как управляющая организация по заданию собственников помещений обязана выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Если управляющая организация не имеет лицензии на проведение какого-либо вида работ, то она обязана для проведения ремонта привлечь иное лицо, имеющее соответствующую лицензию или разрешение.
Во-вторых, в целях оценки законности постановления органа местного самоуправления рекомендуем обратиться к юристам. После анализа текста постановления вам будет предоставлена оценка его законности и перспектива обжалования. Следует отметить, что признание дома аварийным относится к исключительной компетенции органа местного самоуправления, но незаконный акт органа местного самоуправления может быть оспорен в судебном порядке в порядке административного судопроизводства.
Примерный алгоритм действий пользователя квартиры в многоквартирном доме - объекте культурного наследия при проведении работ по перепланировке:
1. Убедиться, что здание является объектом культурного наследия (выявленным объектом культурного наследия) (перечень объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории Санкт‑Петербурга можно найти на сайте КГИОП);
2. Совершить следующие действия:
- Правообладателю объекта обратиться в КГИОП с заявлением на выдачу задания на разработку проектной документации на выполнение работ по сохранению объекта (срок рассмотрения – 30 рабочих дней);
- Получить в КГИОП согласование проектной документации на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы (30 рабочих дней);
- Получить разрешение КГИОП на проведение работ по сохранению (30 рабочих дней);
- Получить в КГИОП разрешение на строительство (при необходимости) (7 рабочих дней)
(в соответствии с подпунктом 4 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом);
- Сдать в КГИОП научный отчет о выполнении работ (90 рабочих дней со дня выполнения работ);
- Получить согласование научного отчета (30 рабочих дней);
- После утверждения отчета организовать процедуру приемки работ по сохранению (15 рабочих дней со дня утверждения научного отчета).
Данная последовательность может отличаться в каждом конкретном случае в зависимости от специфики объекта культурного наследия.
При этом работы по ремонту интерьеров и внутренней перепланировке исторических зданий, не являющихся объектами культурного наследия (выявленными объектами культурного наследия), к компетенции КГИОП не относятся.
Ситуация с ними печальная, с точки зрения финансовых затрат, потому что по существующему законодательству, и никаких там вариаций особых нет, требуется разработка проекта приспособления памятника для современного использования.
И там прям на главной странице есть такая кнопка — узнать, является ли ваш дом памятником. Нажмите на нее, дальше начните вводить адрес дома и узнайте, является ли ваш дом памятником.
С чего начать перепланировку в квартире?
Что считается перепланировкой в квартире, читайте тут.
Если вы оказались обладателем квартиры, которая находится в доме-памятнике, то ситуация, с точки зрения согласования перепланировки, резко обостряется, потому что требуется разрабатывать так называемый проект приспособления.
И проект приспособления могут разработать только организации, которые имеют допуск СРО, то есть просто так дизайнер начертить проект не может.
Представим, что есть у кого-то лицензия на проект приспособления. И мало того, что в законодательстве написано, что надо делать проект приспособления, так еще по некоторым объектам необходимо, при условии, что если даже у тебя есть проект приспособления, надо пройти его анализ некими тремя экспертами, которые имеют какую-то лицензию, то ли от памятников, то ли от кого-то.
Три эксперта, которые должны дать на этот проект свое резюме, заключение они должны написать на этот проект, что он на самом деле хороший, то есть трех экспертов мы до сих пор не нашли. То есть их не такое большое количество, да кроме того, еще как-то там они все спрятаны.
Эксперты — это частные лица, которые, видимо, заслуженные там чего-то и берут нормально, то есть нормальный бюджет. Если дом-памятник, это практически аналогично тому, что дом старый. Дом до 1950 г.
А если дом старый, значит, перекрытие смешанное, а если перекрытие смешанное, значит, давайте-ка разработайте техническое заключение от МосЖилНИИПроект, потому что по смешанным перекрытиям ТЗшки может делать только МосЖил.
Представим среднюю какую-нибудь квартиру для согласования. ТЗшка МосЖила тысяч 60, проект приспособления под соточку будет, дальше анализ проекта приспособления в МосЖилНИИПроекте — еще тысяч 35, и мы еще можем трех экспертов получить.
В лучшем случае, это все составит тысяч под двести, еще без экспертов. Поэтому дорогое мероприятие. Поэтому если посчастливилось, что у вас дом-памятник, то ситуация не очень, то есть все можно согласовать, потихонечку идти в законодательном режиме, но бюджет начинает резко возрастать, к сожалению.
Если собственник сам уперто пошел согласовывать, маловероятно, что он тысяч в 200-250 уложится. Вот он все делает сам, это маловероятно, мы думаем, что там еще и будет чуть-чуть даже побольше.
Секретного тут ничего особо нет, поэтому какие-то вопросы если у вас есть, и вы обладатель квартиры в памятнике, можно попробовать что-нибудь сделать. Спасибо за внимание!
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
архитектор, дизайнер, преподаватель КГАСУ
Жизнь и владение домом — объектом наследия не столько привилегия, сколько ответственность. Когда гражданин или организация покупает объект архитектурного или культурного наследия, они обязаны ознакомиться с охранным обязательством — документом, в котором перечислены объекты охраны и сохранения здания, то есть то, что делает здание памятником. Право собственности не вступит в законную силу без подписи покупателя под согласием на выполнение этих обязательств. Помимо внешних фасадных и декоративных решений к объекту охраны могут относиться планировка, интерьер или его элементы, лестничные клетки, фасадные материалы и авторская колеровка.
Реальные ограничения, которые накладываются на жителей домов — памятников архитектуры, довольно очевидны и разумны; здесь, впрочем, как и в любых домах, запрещена самовольная перепланировка. В новостройках, с их понятной структурой конструкций, можно поставить лишнюю перегородку или передвинуть ее, и ничего не развалится. Со старыми домами все сложнее, потому что их конструктивное решение предполагает наличие перегородок только там, где они установлены, — под них укрепляются балочные перекрытия, и самовольные изменения расшатывают конструкцию. Вообще говоря, перепланировка в тех же сталинках — редкость, потому что их планировка вполне комфортна и сегодня.
Около 13 тысяч объектов культурного наследия являются многоквартирными домами, финансировать капремонт которых жильцы не могут
Жилой рабочий квартал Путиловского завода, построенный в Ленинграде в 1925-27 годах по проекту Александра Гегелло, Григория Симонова и Александра Никольского - памятник градостроительства и архитектуры местного значения. Фото: Анна Лысенко
Стоимость капремонта жилых зданий, которые относятся к культурному наследию, значительно выше, чем обычного многоквартирного дома. За собственный счёт граждане его не потянут, а в бюджете денег нет. Депутаты предлагают изменить законодательство, а чиновники — изменить систему выделения средств. В преддверии Дня всемирного наследия, который будет отмечаться 18 апреля, тему обсудили на круглом столе в Госдуме депутаты, чиновники и эксперты.
Денег нужно в два раза больше
Согласно закону об объектах культурного наследия, жильцы домов — объектов культурного наследия должны поддерживать их в надлежащем техническом состоянии. При этом не каждая организация может проводить реставрацию, надо использовать особые материалы, конечную стоимость работ вообще сложно просчитать, но главное — в Жилищном кодексе даже не прописаны особенности эксплуатации таких зданий.
В России существует единый государственный реестр памятников истории и культуры, который содержит сведения обо всех объектах культурного наследия. Кроме федеральных, есть достопримечательности регионального и муниципального значения. Чтобы здание могло быть признано культурной ценностью, с момента его постройки или исторических событий, связанных с ним, должно пройти не менее 40 лет. Это правило не относится к квартирам и домам выдающихся личностей — такие дома могут стать объектами культурного наследия сразу после смерти этих людей.
Статус могут получить объекты, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, а также социальной культуры. Рекомендовать включение того или иного объекта в реестр могут также общественные организации и граждане.
В конце марта Российская ассоциация реставраторов обратилась в Правительство, Минкультуры и Минстрой с просьбой выделить дополнительные средства на ремонт многоквартирных домов, которые входят в список объектов культурного наследия. Сейчас финансирования на реставрацию этих зданий просто нет. Проблема в том, что на объекты культурного наследия нужно тратить минимум в два раза больше денег и не ясно, откуда их брать. Средств хватает только на восстановление общей инфраструктуры, а для реставрации непосредственно предметов охраны культуры: фасадов, лепнины, ограды — нет.
По данным Минстроя, на территории 71 региона расположено 12,2 тысяч многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. Среди них в федеральном ведении находится лишь 519, в региональном — 7934, муниципальные власти отвечают за 471, а ещё 3997 домов были только недавно выявлены.
Государство пока держится в стороне
12,2 тысяч многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, находятся в 71 регионе России
Именно она когда-то поддержала законопроект Самарской губернской думы, обязывающий власти того или иного города полностью брать на себя расходы по ремонту жилых домов — памятников культуры. Но кабмин прислал на документ отрицательный отзыв.
Сейчас в федеральном законе об объектах культурного наследия прописано, что власти региона разрабатывают охранные обязательства и предъявляют их собственникам помещений в многоквартирных домах. Это уже ставит людей в неравные условия и вообще в невыгодное положение по сравнению с собственниками помещений обычных многоэтажек. Кроме того, большинство исторических зданий возведено давно и имеет большой процент износа, что серьёзным образом влияет на расходы, необходимые для поддержания их в нормальном состоянии. Если в Самаре таких домов 20, то, например, в Санкт-Петербурге — 600.
С ней полностью согласилась председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Она считает, что ремонтные работы должны производиться в рамках предусмотренных программ, финансируемых из бюджета, ведь не вина людей, что они живут в домах, признанных объектами культурного наследия. Если речь идёт о бывшем госфонде, который приватизировался и стал принадлежать собственникам, то ремонтные работы там — зона ответственности властей.
Глава думского комитета также настаивает на срочных поправках в Жилищный кодекс, где будет прописан пункт о проведении капремонта в домах-памятниках. Она также отметила, что одними финансами проблемы будет не решить, ведь выполнять ремонтные работы должны тщательно отобранные подрядные организации
Он считает, что надо переходить от сохранения отдельных жилых домов, как объектов культурного наследия, к сохранению исторической среды отдельных улиц с такими домами либо исторических центров городов.
Мягче выступила заместитель директора департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России Елена Солнцева. Она считает, что не надо усложнять ситуацию и просто чётко распределить деньги. Да, их, конечно, не хватает, но власти разных уровней запутались в своих полномочиях. Таким образом, уверена Солнцева, если чётко разграничить полномочия муниципальных, региональных и федеральных властей — проблем не будет. Пока весь сыр-бор — из-за высокой стоимости ремонта каждого квадратного метра в домах-памятниках.
Пока что депутаты дали Минкульту и Минстрою общее поручение совместно выявить и провести учёт многоквартирных домов — объектов культурного наследия, находящихся в аварийном состоянии.
Что думают жители
Читайте также: