Как сделать гостевой дом на своем участке

Добавил пользователь Валентин П.
Обновлено: 11.09.2024

Строительство велось ~~из говна и палок~~ с использованием самых современных технологий. Фундамент — утепленная шведская плита без теплого контура. Стены — разноразмерные газобетонные блоки с толщиной готовой стены 250 мм уложенные на монтажную пену. Кровля — деревянные стропила со сплошной обрешеткой и однослойной наплавляемой гидроизоляцией. Строительство велось крайне медленно и неспешно, т.к. торопиться уже не было необходимости.

Да, полезный совет для тех, кто строится из газобетона. Никогда, слышите, никогда не покупайте запас газобетонных блоков. Никакого 5% запаса. Всё это останется и вы потом будете ломать голову что с ним делать. Бой блоков минимален, запас не нужен, плюс учитывайте кратность доставки целыми поддонами (1,4 м3). В идеале делайте порядный подсчет блоков.

3. Внутри использовались остатки от строительства основного дома. Отлично подошел ламинат на пол, а для входной зоны докупил плитку с имитацией ламината по 200 р/м2. Угловой диван по задумке будет сделан из двух одиночных кроватей. Надо сшить большие подушки для них. На потолке покрашенная белой краской вагонка. Стены также покрашены остатками краски. Водоснабжения и канализации в домике нет, т.к. на момент проектирования инженерных систем гостевого домика в проекте не было.

4. Для отопления используется воздушный тепловой насос — вот этот замечательный оконный кондиционер General Climate потребляющий 1 кВт электрической энергии и выдающий 2,5 кВт тепла. Купил его на Авито на 7 тысяч рублей. Конечно гостевой домик получился не таким энергоэффективным, как основной, все-таки стены слишком тонкие и большая площадь остекления, но для эксплуатации в межсезонье вполне подойдет.

5. На огромных панорамных окнах — рулонные шторы. В левом верхнем углу вытяжной вентилятор. Удалось использовать практически все остатки стройматериалов от основного строительства. После чего я еще продал весь ненужный инструмент (типа бетонобешалки) на Авито, тем самым вернув часть вложений.

6. Всё лето боролись с сорняками на участке. Пока малоэффективно. Постоянно все пропалывать нет времени. А поскольку везде насажено огромное количество кустарников и плодовых деревьев — просто так триммером все подряд косить нельзя. В общем здесь еще работать и работать. И в этот самый момент понимаешь преимущество того, что у нас всего 6 соток, а не 20. Вот кто бы за 20 сотками земли следил?

Хотел еще в этом сезоне сделать лифт на крышу, но он зеленой кровли меня отговорили, поэтому пока поставил там пару солнечных панелей для экспериментов с альтернативной энергетикой. А вообще за эти два года строительства своими руками удалось приобрести бесценный опыт. И еще из интересных наблюдений — строительство никогда нельзя растягивать более, чем на 2 года. За это время появятся новые технологии и материалы, а если у вас будет недоделанный дом, вы всю оставшуюся жизнь будете его постоянно улучшать в процессе строительства, так и не доведя дело до конца. Для себя пока строить что-либо нет необходимости, зато часто приходится консультировать друзей и знакомых.

А в качестве идеи для дальнейшей самореализации появилось желание построить парк экстремальных развлечений, но без серьезного инвестора пока об этом можно только мечтать. Но в мире ведь нет ничего невозможного, главное — желание.

Подскажите, если рядом с жилым домом ИЖС на своём участке я построю гостевой домик, какой статус он будет иметь? Вспомогательная постройка, хозпостройка или жилое строение? Какой размер допустим для данного строения?

Статус будет таким,каким Вы его зарегистритуете. Чтобы что-то советовать о габаритах нужно знать на каком участке Вы его строите,Если он будет "хозпостройкой" ,то расстояние от границ с соседями будет меньше.Прежде чем определиться как Вы его будете регистрировать прикиньте Ваши расходы на уплату налога на имущество

Проверено ЦИАН

Статья 15 и 16 Жилищного кодекса РФ Вам в помощь. Будете сдавать в эксплуатацию, получите статус жилого дома.

В статье кратко и чётко расписано всё, что нужно знать о гостевых домиках. Охарактеризованы проекты домов с сауной и террасой на даче, одноэтажные и двухэтажные варианты. Отдельное внимание уделено теме, как построить небольшой, предназначенный для гостей домик на даче.

Что это такое?

Обустройство гостевого домика на даче возможно только в том случае, если есть чёткое понимание сути. Совершенно очевидно, что такая постройка позволяет размещать гостей, которые неожиданно (или ожидаемо) появились на участке. Крупные размеры для неё не нужны — главное, чтобы все могли разместиться спокойно на короткий срок. При этом гостевые домики сооружаются отдельно от основных домов на участках. Как результат, находящиеся в них не мешают жильцам и сами не испытывают неудобств от такого соседства.

Но в то же время обустройство гостевого домика должно происходить тщательно. Ведь туда приходится, помимо прочего, подводить коммуникации. Нередко такими постройками пользуются и сами члены семьи, просто для уединения, к примеру.

При этом площадь сооружения сравнительно невелика, как и расходы на его возведение.

Проекты домов

Сразу стоит оговориться, что технические нюансы (размеры и прочие подробности) нужно всякий раз предметно оговаривать с архитекторами и проектировщиками. Но всё же некоторые общие моменты характерны всегда; кроме того, площадь гостевого домика должна соответствовать параметрам участка.

Что немаловажно, она должна подстраиваться и под размеры главного дома — желательно, не больше 1/3 его площади. Достаточно востребовано использование небольшого гостевого уголка с сауной. При проектировании обязательно учитывают, что прогреваться она должна быстро — гости (да и их хозяева тоже) ждать не особенно любят.

Но скорость прогрева может быть достигнута отнюдь не любой ценой. Обязательно следует соблюдать правила пожарного режима и санитарные нормативы. Между банной и жилой частью обустраивают паровой барьер. Предусматривают и другие меры по борьбе с сыростью.

Уже в техническом задании на проектирование должны быть заданы желаемые параметры:

систем водоснабжения;
канализации;
печей или котлов;
хранилищ для топлива (либо подключения к газу);
тепловых свойств стен;
дренажа.

Стоит отметить, что совместить с сауной мини-дом до 50 м2 удаётся исключительно редко. И почти всегда это откровенная халтура, в которой совмещение достигается в ущерб какой-либо одной функции. Эксперты полагают, что площадь должна составлять хотя бы 53-54 кв. м., тогда только и можно говорить о комфортной комбинации. Иногда обустраивают просто сооружение с террасой. В этом случае его размеры могут составлять 2,75х4 м, а площадь террасы — от 2 до 3 м2.

Продумывая обустройство одноэтажных гостевых домиков, не стоит чрезмерно увеличивать их габариты. Как показывает практика, даже на относительно малом пространстве можно разместить всё, что требуется для посетителей. Примером тому служит схема здания 5х6 м, приведённая ниже. Гостевые дома на 4 номера – уже более серьёзный объект, такие постройки активно используются даже в виде мини-гостиниц. Их можно построить, к примеру, из брёвен, а в качестве наилучшей кровли логически напрашивается металлочерепица.

Что примечательно, скромное жилище без труда можно нарастить в дальнейшем по мере надобности, то есть поставить и другие аналогичные модули. Рекомендуется оснащать все подобные постройки:

террасами;
санузлами;
балконами;
панорамными окнами.

На маленьких участках обычно приходится сооружать двухэтажный гостевой домик 6х4. Он позволяет также разместить всё необходимое для жизни и не занимает слишком много места. Некоторые из таких построек даже могут быть сделаны с гаражом внутри и с летним бассейном, с верандой снаружи. Но стоит подчеркнуть, что в отдельную категорию относят мини-дома круглогодичного проживания. В них обязательно обустраивают печное или котловое отопление. Стоит продумать тип домика и тщательно подобрать конкретное исполнение.

Другая необходимая инфраструктура (включая водопровод) также должна быть. Разумеется, за городом можно подключить мини-дом только к холодному водоснабжению. Поэтому приходится продумывать и разводку к котлу или печи, чтобы пользоваться горячей водой. Как круглогодичный, так и летний гостевой домик следует оборудовать туалетом. Площадь этого сооружения (или отдельной комнаты) должна быть не меньше, чем в городской квартире.

Во многих случаях упоминают Г-образные дома. Конечно, такое решение, в том числе на щитовой строительной базе, также позволяет оборудовать барбекю и другие полезные объекты инфраструктуры. Но главное внимание нужно обратить на другой момент — соотношение его полезных и вредных свойств. Здания в виде буквы Г:

позволяют уверенно разнести по разным крыльям отдельные комнаты и зоны;
отлично помогают даже на сложном ландшафте, где традиционные прямолинейные постройки расположить проблематично;
эстетически оригинальны;
дают возможность тщательно обустраивать внутреннее пространство;
даже при относительно большом размере смотрятся компактно и лаконично;
стоят при строительстве дороже, чем обычные дома;
из-за увеличения суммарной длины стен и кровли больше теряют тепла.

Как построить на участке?

Вполне можно своими руками соорудить дачный гостевой домик из бревна. Это отличное натуральное решение, которое выглядит традиционно и предельно эстетично. Но работать с брёвнами не слишком-то удобно. Обязательным требованием успеха является использование безупречно качественного леса с высокими потребительскими характеристиками.

Оцилиндрованное бревно лучше сразу пропитать антисептическими смесями. Брёвна должны быть примерно схожими по длине с разницей около 3 см. Для оцилиндрованных брёвен допуск ещё жёстче — только 0,5 см. Перед строительством следует выбирать строго один способ рубки углов постройки и выдерживать его на всём здании.

Но можно строить гостевой домик не только из брёвен, но и из клееного бруса. Это изначально подвергнутый антисептической обработке на предприятиях, экологически безопасный материал.

Неплохим вариантом многие специалисты считают и гостевые дома из пенобетона. Этот материал:

Отбор материала стоит вести с учётом того, из чего строят ближайшие дома в той же местности. Процесс строительства почти всегда начинается с оборудования котлована и его засыпки. В некоторых случаях, правда, ставят сваи. Столбчатые опоры наиболее приемлемы для небольших домиков. При формировании пола обязательно заботятся о качественной гидроизоляции и теплоизоляции.

Небольшое строение своими руками проще всего возвести из дерева. Самая простая кровля — односкатная, с опорой на 2 несущие стены. Стропила обычно используют толщиной 1,6 см. Но если есть сомнения, правильнее обратиться к специалистам, чтобы они всё точно рассчитали. Фундамент обязательно должен быть шире, чем стена.

Обустройство

Правильная организация внутреннего пространства всегда минималистична. Спальное место, тумбочка, стол, стул, шкаф, умывальник при наличии водопровода – таков элементарный набор, который достаточен в 90% случаев. Повысить комфортабельность можно с использованием дополнительных кресел и телевизора.

Но использовать какой-либо декор нежелательно, поскольку он нарушает гармонию и изначальный замысел. Специальная отделка поверхностей также вряд ли требуется.

Но закон не запрещает оказание в них гостиничных услуг!

Кто-то уже сейчас просто ставит знак равенства между жилым домом и гостиницей. На разных площадках и у разных агрегаторов по бронированию позиционирует себя в качестве гостиницы, гостевого дома. Бывает и ещё более экзотично - некоторые владельцы … домов-гостиниц каким-то образом умудряются пройти и проходят (?) классификацию и получают звезды?! Чаще всего даже не обременяя при этом себя постановкой на налоговый учёт, уплатой налогов, соблюдением законодательства о защите прав потребителей, а также законодательства о безопасности постояльцев и сохранности его имущества. Это подтверждается статистикой различных происшествий и многочисленными обращениями туристов с жалобами и с просьбой защитить их права. А это уже не может не волновать.

Жилой дом (ИЖС) & Гостевой дом, Малая гостиница

Так что же на самом деле понимается под гостевым домом и малой гостиницей?

И это первая проблема и барьер на пути общей амнистии жилых домов ИЖС, используемых в качестве гостиниц.

Может ли жилой дом ИЖС использоваться для оказания гостиничных услуг?

Ещё раз заметим, что для поиска ответа на данный вопрос надо сразу же отделить жилой дом ИЖС в классическом (законном) его понимании (3 этажа, не выше 20 метров и пр.) от тех сооружений, которые де-факто жилыми домами ИЖС вовсе не являются. Так как они изначально строились не для проживания семьи, а для осуществления исключительно предпринимательской деятельности и больше напоминают гостиницы или многоквартирные жилые дома, а не дома ИЖС. И не только по этажности и высотности! Они, как правило, коридорного типа, все комнаты (номера) оборудованы санузлами, имеются места общественного пользования (лобби), рекреации, в некоторых лифты, бары, рестораны или кафе и т.д. Да и сами владельцы и их семьи в таких домах- гостиницах, как правило, не живут.

Поэтому, это два совершенно разных по сложности варианта с точки зрения легализации оказания гостиничных услуг. Да и с точки зрения, к примеру, пожарной опасности тоже совершенно разные объекты защиты: жилые дома ИЖС - класс функциональной пожарной опасности (ФПО)- Ф1.4., жилые же дома по названию и де-юре, но де факто гостиницы- Ф1.2! А это две большие разницы с точки зрения требований пожарной безопасности и оснащенности системами и средствами противопожарной защиты!

Вариант №1:
Классический жилой дом ИЖС.

Может ли такой дом использоваться для оказания гостиничных услуг?

Обратимся к статье 17 ЖК РФ. В законе сказано, что жилое помещение (это общее понятие, включающее в себя и жилой дом) предназначено для проживания граждан. В этой же статье записано, что использование жилого помещения (Жилого дома) может быть допущено для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при соблюдении определенных условий (если это не нарушает права и законные интересы других граждан, соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению).

А что же с гостиничными услугами? В этой же статье ЖК РФ содержатся ограничения по использованию жилых помещений. В частности, в них не допускается размещение промышленных производств, ГОСТИНИЦ… Закон вводит запрет на предоставление гостиничных услуг лишь в жилых помещениях МНОГОКВАРТИРНЫХ жилых домов!? На основании этого можно предположить, что в жилых домах ИЖС оказывать гостиничные услуги можно! Нам представляется, что можно! Для этого даже не требуется менять ВРИ земельного участка, называть дома ИЖС гостевыми домами или туристическим жильём…

Кто-то возразит. Дескать, есть запрет на оказание гостиничных услуг без прохождения обязательной процедуры классификации. Да, такой запрет есть.

Но читаем внимательно: "предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице (!) определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц (пункт 5 Правил предоставления гостиничных услуг). Но, в этом запрете речь о ГОСТИНИЦАХ. А жилой дом ИЖС - не гостиница! Он в широком смысле по ЖК РФ - жилое помещение.

Вариант №2:
Де-юре жилой дом ИЖС, а де-факто гостиница.

Вот в этой ситуации всё значительно сложнее. Это тот случай, когда пациент скорее мёртв, чем жив. И никакая амнистия здесь не пройдёт! Ведь это по функциональному назначению, по виду разрешённого использования земельного участка, по количеству находящихся людей, по нагрузке на электросети, по водопотреблению и водоотведению совсем не жилой дом ИЖС (не более 3-х этаже, и не выше 20 метров).

Речь уже идет о зданиях и по 4, 5 и даже больше этажей! И мест размещения в них может быть не один десяток! Фактически это многоквартирный дом или гостиница! А на бумаге это по-прежнему жилой дом ИЖС!?

Но ведь при их строительстве с молчаливого согласия контрольно-надзорных и правоохранительных органов, органов местного самоуправления с поддержкой со стороны судов, признавшими право на ввод в эксплуатацию таких … домов, были нарушены все мыслимые и не мыслимые нормы: земельного, градостроительного законодательства, пожарной безопасности, санитарных норм, норм экологической безопасности и пр.!

А как теперь это всё амнистировать? Не меняя и не приводя фактическое функциональное назначение (фактически - гостиницы) в соответствие с требованиями законодательства, технических регламентов и норм? Это невозможно!

Где же решение? И что делать?

Уверены, что такое решение точно не в Москве. Оно не в корректировке и не в принятии нового федерального законодательства! Так как даже, если и допустить, что принято решение о сплошной амнистии.

Но ведь при этом никакая амнистия не минимизирует риски и угрозы для потребителей и постояльцев таких средств размещения, они никуда не денутся!

Считаем, что на местном и региональном уровнях должна быть создана соответствующая межведомственная комиссия. Её задачей должна стать инвентаризация и обследование каждого такого средства размещения. с целью их оценки и отнесения либо к жилым домам ИЖС, либо к гостиницам. А уже исходя из этого и необходимо будет принимать решение относительно каждого конкретного объекта. Вплоть до перепрофилирования или перепроектирования и приведения в соответствие с реальным функциональным назначением и предъявляемыми в этой связи требованиями законодательства. Если, конечно, это будет возможно по техническим соображениям и экономически целесообразно.

Сергей Груздь,
Председатель Правления Ассоциации "Безопасность туризма", член Правительственной комиссии по развитию туризма Российской Федерации, член подкомиссии Госсовета Российской Федерации.

А как считаете Вы? Какой выход из сложившейся ситуации, на Ваш взгляд, наиболее приемлемый? И что делается в Вашем регионе в этом направлении?

Всем ответившим будет бесплатно предоставлен доступ к Методическим рекомендациям по исполнению требований к антитеррористической защищенности и паспортизации гостиниц и иных средств размещения.

Читайте также: