Как сделать свой бизнес по строительству

Обновлено: 07.07.2024

Не про тех, что стоят между заказчиком-государством и реальными копателями и пилят разницу, рассказывая о плохом качестве плитки домохозяйкам.

И не в столице. А в регионе. В европейской части страны, но далеко за пределами МКАД.

1. Это сложный для структурирования бизнес.

2. Трудоёмкий процесс зашиты активов.

3. Спрятать владельцев, раздробить бизнес можно, но больше чем у других отраслей рисков потерять больших заказчиков по совокупности признаков, указывающих на то, что компания де-юре не может выполнить обязательства.

4. Фискальные органы считают стройку самой кэш-ёмкой и с самой большой прибылью по факту, которая скрывается в котловане и кирпичах.

5. Владеют и руководят таким сложным бизнесом (где при коммуникациях не ругаются, а говорят матом) брутальные, харизматичные, прямолинейные, жёсткие и несговорчивые мужчины, а не холёные фитнес-мальчики и длинноногие девочки, и этот факт частенько являет собой проблему в общении с проверяющими органами.

6. Наряду с фискальными органами, ЦБ тоже считает стройку высокорисковым бизнесом, поэтому коммерческие банки, опасаясь за свои лицензии, не охотно открывают счета стройкам, справедливо полагая, что клиент будет таскать со счета наличные любым доступным способом.

Так вот: что из себя представляет строительная компания из сегмента среднего бизнеса, ведущая свою деятельность, скажем, на территории нескольких соседних регионов?

Средний бизнес, понятное дело, интересен налоговой инспекции как источник пополнения бюджета.

Он будет наблюдать за процессом. Своеобразный благотворитель с пятью сотнями сотрудников, членством в СРО, хартии и ещё где-нибудь, где не являясь членом (присоединившимся, сочувствующим) не получишь контракт или будешь ходить в налоговую как в свой офис или чаще.

А если фирма будет все же платить все налоги? То она будет брать новый проект для того, чтобы закрывать дыры в предыдущем.

И есть лишь один способ выжить — дробиться и прикидываться малым или микро бизнесом.

Почему? Потому что малышей пока не трогают. И взять с них нечего. Чем крупнее у тебя бизнес, тем ты уязвимее. Невзирая на харизму, вес во всех смыслах, словесный запас, умение договариваться с бригадирами и прорабами на их родном для понимания языке.

И вроде бы как хорошее дело делает Минфин вместе с РФМ и ЦБ: тех, кто дробится, приставить к стенке и заставить обьединить все компании в одну, вменить общий режим налогообложения, вывести зарплаты в реальный объём. Даже если предположить, что в бизнесе все безупречно за счёт того, что маржи хватает посадить на каждую бумажку по бухгалтеру, у налоговой есть план и насказать она должна хотя бы на 40 млн.

А вы пробовали, господа чиновники, своим трудом заработать эти 40 млн?

40 миллионов. Рублей. Не долларов. Самому. Через эффективное управление, построение команды, настройку документооборота, соблюдение всех норм, правил, инструкций, СОУТ, оформление командировок пятнадцатью листами и шестью подписями, сбором документов на подрядчиков и созданием, блин, отдела по борьбе с терроризмом и уклонением подрядчиков от уплаты налогов в пятом (в пятом, а не в первом и не втором, Карл. ) колене.

Чистыми. И чтобы после того, как у вас отнимут эти 40 млн недоимки по налогам, прикрываясь нормами, планами , премиями, погонами, у вас осталось ещё что-то на жизнь, а главное — желание делать бизнес дальше.

Все бы ничего. Налоговую проверку можно пережить. Не велика потеря — 40 млн, если есть перспектива продолжить работать дальше и есть заначка под подушкой. И зарплаты можно вывести из тени.

И ещё: инспекторы кивают на среднеотраслевой показатель уровня зарплаты. Предположим, что у строителя это 60 тыс руб. Если большая часть строителей зарплату показывают в отчетности в среднем 27 тыс руб, то на этих всех средних находится тот самый самый хитрый, который себе и топ-менеджерам платит по полмиллиона или больше, минимизируя налоги за счёт регрессивной ставки страховых взносов, затем снимая в банкомате и раздавая все тем же, у кого в среднем зарплата 27 тыс. И тогда в среднем выходит те 60, на которые как на икону тычет пальцем налоговый инспектор.

Обелить бизнес — дело хорошее. Платить все налоги — ещё более правильное дело.

Ведь высвобождая энергию от поиска средств экономии, предприниматель смещает фокус внимания на зарабатывание и эффективное управление.

И становится ещё сильнее, а государство — богаче.

Но всеми этими попытками обелить, государство ещё больше загоняет в угол злую кошку и та вот-вот выпустит когти и начнёт царапать, а потом, увы, сдохнёт от голода.

Именно поэтому перед приобретением недвижимости в инвестиционных целях эксперты советуют оценить ликвидность жилья, качество проекта и перспективы роста цены.

Цены растут, доходы тоже

На старте продаж никогда нельзя точно спрогнозировать, какой будет цена после завершения строительства. Еще несколько лет назад, до перехода на проектное финансирование, стоимость квартир в новостройках бизнес-класса от застройщика вырастала на 25–30% за полный строительный цикл. После введения эскроу-счетов прирост цен за время строительства жилых проектов несколько снизится, но все равно составит не менее 15–20%, прогнозирует директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев.

Эскроу или ДДУ: какая модель строительства выгоднее для инвесторов?

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— Инвестиции в недвижимость, строящуюся с применением проектного банковского финансирования, менее рискованны, чем в объекты, гарантией достроя в которых является только регистрация ДДУ. Такие новостройки могут показывать меньший рост цены за счет более высокой стартовой стоимости. Тем не менее многое зависит, конечно, от индивидуальных характеристик проекта, которые также определяют его ликвидность.

Если сравнивать оставшиеся новостройки по ДДУ и те, которые реализуются по новым правилам, то нужно понимать, что объекты находятся на разных этапах готовности, соответственно, у проектов разные цены. Новостройки, которые реализуются по старой схеме финансирования, относительно скоро будут введены в эксплуатацию, плато максимальной доходности у них уже пройдено. Поэтому если есть желание зайти с меньшей суммой в проект, то лучше смотреть новостройки на начальном этапе строительства (это будет эскроу), если нет желания ждать и есть финансовые ресурсы, то можно приобрести квартиру в проекте по старым правилам. Инвестору необходимо сравнить стоимость объекта на начальной и на средней стадии готовности и просчитать прирост годовых для каждого из лотов.

Выбрать время и место

Застройщики начинают продавать квартиры на старте строительства жилого комплекса. Впоследствии цены на жилье в нем растут, если спрос высок и этому способствуют прочие рыночные факторы (например, низкая строительная активность в том или ином районе, инфляция). Наибольшая выгода гарантирована при покупке на начальном этапе сразу после официального запуска, наименьшая — в момент окончания строительства.

Голышев также советует обратить внимание на объекты, которые в будущем улучшат свою транспортную доступность за счет инфраструктурного строительства, а значит, и свою стоимость. Так, перспективными являются локации вблизи строящихся станций Большой кольцевой линии и станций проекта Московские центральные диаметры (МЦД).

Закрытые продажи

Закрытые продажи обычно проходят до запуска проекта и его выхода в информационное поле. Инвесторы могут получить значительную выгоду, потому что именно на этом этапе самый большой выбор квартир и самые низкие цены — после официального старта продаж они вырастают минимум на 10%. Кроме того, некоторые проекты выходят на рынок по завышенной цене, так что заработать на них не получится. Именно поэтому инвестиционная деятельность требует существенной подготовительной работы по анализу рынка. Если объект недвижимости выбран правильно, инвестор сможет заработать даже в условиях высокой конкуренции.

Одна из задач предпринимателя — найти подходящее направление в бизнесе. Современный рынок.

Где взять денег на стартап — такой вопрос возникает после появления бизнес-идеи. Ведь не всегда у.