Как сделать размен квартиры на двоих

Обновлено: 07.07.2024

Размен квартиры в определенных жизненных ситуациях является крайне необходимой процедурой. Я недавно попал в неблагоприятное материальное положение. Единственным выходом из него была продажа квартиры. Однако недвижимость принадлежала не только мне, но и отцу. В связи с этим мы обратились к квалифицированному юристу за консультацией на тему того, какие существуют варианты обмена квартир.

После чего профессионал помог нам осуществить сделку наиболее быстрым и выгодным путем. В данной статье я поделюсь тем, какие существуют два основных метода обмена квартир. Я расскажу о порядке действий в каждом случае и перечислю документацию, которую потребуется оформить. Кроме того, будет рассказано обо всех важных нюансах, которые обязательно должны быть учтены при размене.

Как разменять квартиру

Физическим лицам часто необходимо поменять одну квартиру на две других. Зачастую данная процедура происходит по причине желания разделить имущественные права на один и тот же объект. После обмена физические лица перестают зависеть друг от друга и становятся полноправными хозяевами каждый своей квартиры.

В первую очередь недвижимость должна находиться в частной собственности. Иначе говоря, для того чтобы произвести процедуру размена квартиры, она должна быть приватизированной. Если это так, то при обмене в силу вступают стандартные правила купли-продажи. Обращаю внимание, что в частной собственности могут находиться квартиры, перешедшие физическим лицам по наследству, а также купленные у предыдущих собственников.

Существует два основных варианта, которыми можно воспользоваться. Первый способ – это прямой обмен. В данном случае процедура происходит по договору мены определенного имущественного объекта. Второй вариант – это с помощью сделки купли-продажи.

Важно! Такое слово, как мена, принято ассоциировать с имущественными объектами, находящимися в частной собственности. Что касается обмена, то этот термин относят к объектам муниципального типа.

Прямая мена имущества

Каждое физическое лицо, которое участвует в размене квартиры по данной схеме, выступает одновременно как в роли продавца, так и покупателя. Между участниками сделки составляется специальный документ – договор мены. О правилах заключения соглашения подобного рода можно прочитать в законодательном акте под номером 657 из Гражданского Кодекса. Необходимо помнить два основных момента из данной статьи:

Пункт первый. В обязанности каждого физического лица, участвующего в сделке, входит передача имущественного объекта. Причем это происходит обязательно в обмен на другую недвижимость. Процедура осуществляется на основании предварительно заключенного договора мены. Например, мы с отцом разменяли трехкомнатную квартиру на две однокомнатные квартиры, принадлежащие нашему дедушке. В наши обязанности входила передача квартиры в собственность дедушки, в обмен на полученные в собственность каждого из нас, две другие квартиры;
Второй пункт. Правила купли-продажи никто не отменял. Они активно действуют относительно договора мены, которые зафиксированы в тридцатой главе Гражданского Кодекса. Однако данные правила не должны противоречить сути мены, а также действующим законодательным актам. Каждое из физических лиц, производящее размен квартиры, выступает в роли продавца. Оно обязано продать имущественный объект, находящийся в его собственности. Помимо того, физические лица одновременно принадлежат и к числу покупателей, в обязанности которых входит взять в обмен определенную недвижимость.

Прямая мена производиться очень просто. Один имущественный объект меняется на несколько других объектов. Также можно поменять одну квартиру на другую. При этом доплата не предусматривается. Физические лица, заключившие обмен, просто становятся хозяевами новых имущественных объектов. Однако, как показывает практика, это практически невозможно. Найти выгодное предложение подобного рода очень сложно.

Необходимо подобрать себе квартиру того владельца, которому придется по душе для обмена именно ваш имущественный объект. Это большая удача. Чаще всего такие сделки заключают родственники по семейным обстоятельствам с целью переоформления имущественных прав. Если все же находятся физические лица, которые просто готовы обменяться недвижимостью, то порядок действий в данной ситуации максимально прост.

Составляется соглашение мены, на основании которого каждая из квартир переходит в собственность новому владельцу.Обращаю внимание на то, что таким способом можно и разменивать квартиры. К примеру, если кто-то готов переехать в вашу двух комнатную квартиру, предоставив в обмен две отдельные однокомнатные квартиры.

В подобных ситуациях все довольно просто. Понадобится всего лишь составить соответствующий договор. Однако если удача вам все же не улыбнулась и подходящий для обмена вариант не найден, то не отчаивайтесь. Существует ещё один вариант, который активно применяется на рынке недвижимости для раздела имущественных объектов. Речь идет о сделках купли-продажи.

Раздел квартиры по купле-продаже

Практически девяносто процентов квартир меняют с помощью купли-продажи. Данная процедура подразумевает двойной характер. В первую очередь необходимо продать свое жилье, а затем уже купить новый имущественный объект. Этим же методом осуществляются различного рода размены (трехкомнатная квартира на две однокомнатные или же на одну двухкомнатную, и одну однокомнатную).

При использовании метода раздела по купле-продаже предусмотрена материальная доплата. Такой способ ещё называется альтернативным. Для того чтобы им воспользоваться, необходимо осуществить следующую цепочку действий. В первую очередь понадобится произвести рыночную оценку стоимости.

Оценить нужно будет имущественный объект, который впоследствии будет продаваться, а также жилье, присмотренное на обмен. После этого будет понятно, кто кому и сколько должен доплатить материальных средств. Собственникам имущественных объектов предварительно необходимо будет утвердить точный размер суммы, которая в результате будет доплачена одному из них.

Следует отметить, что даже в случае обмена жилья по схеме купли-продажи, материальная доплата может не требоваться. Так происходит, когда обе квартиры равны по стоимости.

Третьим шагом является этап поиска. На рынке недвижимости необходимо выбрать квартиры, в которые захотят переехать участники сделки по купле-продаже. После этого понадобиться найти покупателей на каждое жилье, подлежащее обмену. Далее происходит оформление двух соглашений о купле-продаже. Делается это одновременно (в один и тот же день).

Иначе говоря, физическое лицо продает свою квартиру и тут же покупает другой имущественный объект. Затем необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации. Процедура регистрации производится для каждой квартиры. После этого дело остается за малым. Жилье передается в физическом плане. Каждый владелец переезжает в свое новое жилье и празднует новоселье. Однако предварительно нужно не забыть подписать такой документ, как передаточный акт.

Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?

Сейчас мы разберемся, как все это делается.

Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

Теперь – по порядку.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру – что это такое, какую информацию содержит, где и как получать? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
Договор социального найма;
Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя); ;
Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ; (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
Справка о санитарно-техническом состоянии помещения; – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

А как сейчас оформляют обмен квартир?

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).

Как обменять приватизированную квартиру

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

Прямая мена жилья

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Обмен квартир через куплю-продажу

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).

Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Как защищаются от этого риска? Изучают руководство по купле-продаже квартир, и обращаются за консультациями к специализированным юристам.

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Какие условия надо учитывать при заключении Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Чтобы выгодно разменять столичную квартиру и обойтись без лишних расходов, стоит обратить внимание на предложения в Новой Москве.

Актуальное предложение на рынке — обмен старой 1-комнатной квартиры в Москве на 2-комнатную, современной планировки, рядом с МКАД, без доплаты!

Размен квартиры с полным юридическим сопровождением — оптимальный способ обрести новое жилье.

Чтобы снизить риск стать жертвой мошенников при обмене, узнайте о возможности страхования сделки.

Размен вторичной недвижимости на современную в Новой Москве дает ощутимые преимущества для каждой семьи:

отличная экология;
сохранение соцпакета;
разнообразие вариантов;
улучшенная планировка.

Сделки по размену квартир считаются довольно сложными. Ведь чтобы подобрать варианты, которые устроят всех, кто участвует в расселении, нужно приложить немало усилий. Кроме того, есть ряд юридических моментов, которые ограничивают возможности сторон. В статье мы расскажем, как проходит размен квартир, что важно знать об этом и как разменять квартиру в Москве и не прогадать.

Вариантов размена квартир довольно много. Одни семьи решают расселиться после развода или потому что взрослым детям нужна своя жилплощадь. Другие, наоборот, съезжаются или улучшают жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой). Казалось бы, что может быть проще: есть две стороны, которые готовы обменяться своими квартирами, и, если сделка состоится, она будет выгодной для всех.

Однако прежде чем вы решитесь на размен, имейте в виду, что:

найти идеальные варианты для всех сторон очень сложно. Поэтому кому-то, скорее всего, придется идти на компромисс;
зачастую собственники жилья переоценивают стоимость своих квартир. То есть не всегда удается, например, за одну трехкомнатную квартиру получить три однокомнатные;
бывают ситуации, когда одна из сторон или владелец одной из долей либо вообще не хочет расселяться, либо не готов выезжать, потому что ему не нравится ни один из предложенных вариантов. Это тоже может стать серьезной проблемой при размене.

Рассмотрим более подробно, что же делать в каждой такой ситуации.

Варианты размена квартиры: равноценный и неравноценный обмен

Для начала стоит знать, что размен квартир может быть равноценным и неравноценным. В первом случае при обмене квартир ни одна из сторон сделки не чувствует себя проигравшей, поскольку квартиры имеют равную рыночную стоимость и доплата отсутствует. Ключевым моментом здесь является именно рыночная стоимость, поскольку площадь квартир и их расположение могут отличаться. Такой вариант возможен, например, при обмене небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.

При неравноценном обмене чаще всего владелец меньшей по площади квартиры доплачивает определенную сумму, чтобы въехать в квартиру большей площади. Кстати, доплатить можно не только деньгами, но и, скажем, отдать покупателю гараж или участок за городом.

Как же грамотно оценить свое жилье? В идеале лучше обратиться за помощью к профессионалам — например, в надежное агентство недвижимости. Ведь стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов (площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.). Самостоятельно дать грамотную оценку, учитывая все эти моменты, довольно сложно.

А вот если один из участников размена наотрез отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.

Размен приватизированной квартиры

Если квартира находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), то размен ее будет происходить путем альтернативной сделки. Это означает, что вам одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. После чего заключаются договоры купли-продажи объектов.

В этом случае никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но при этом вы можете продать свою долю. То есть в ситуации, когда жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не желает менять квартиру, решается просто: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, свою долю в первую очередь нужно предложить купить остальным собственникам вашей квартиры (в нашем примере — мужу), а уже в случае их отказа — искать других покупателей. Несомненно, этот вариант менее предпочтительный, т.к. стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

В идеале схема может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить хотя бы юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период — лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
есть ли у квартиры обременение (например, рента с пожизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

Вот далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако выяснить это и подтвердить юридическую чистоту квартиры без профессионалов невозможно.

Также учтите, что договор и все условия сделки (например, о доплате) необходимо фиксировать в письменном виде и лучше заверять у нотариуса.

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры

Неприватизированную (муниципальную, государственную квартиру) обменять гораздо сложнее по нескольким причинам:

Причины отказа установлены Жилищным кодексом РФ. Размен квартир невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Решение вы можете обжаловать в суде.

В случае положительного ответа в течение 10 дней прежние договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях при необходимости агентство недвижимости предлагает ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Как видите, сложностей в обоих вариантах может быть довольно много. Поэтому мы рекомендуем в таком важном вопросе обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и, самое главное, — снизит возможные риски. При обращении в агентство недвижимости вы защищаете себя от мошенников, обмана, потери денег и имущества.

Быстрый размен квартир в Москве

Если вы хотите быстро и без проблем произвести размен квартиры в Москве, обращайтесь в компанию, которая занимается недвижимостью и имеет хорошие отзывы. Вам должны обеспечить помощь высококвалифицированных специалистов и, конечно, индивидуальный подход. Компания должна обеспечить высокий уровень безопасности сделок, тщательно проверять все объекты и отслеживать изменения в действующем законодательстве.

Размен имеющихся квадратных метров является одним из оптимальных вариантов улучшения жилищных условий или обеспечение отдельным жильем, если это попросту необходимо. Как сделать размен квартиры, чтобы остаться в выгоде каждому участнику такой сделки, как это сделать правильно, и какие нормы права регламентируют процесс осуществления.

Что собой представляет размен квартиры

Какие имеются преимущества и недостатки такой процедуры

Стоит отметить, что любая сделка, в том числе и размен жилья имеет свои преимущества, а также минусы, поэтому это необходимо учитывать перед тем, как осуществить такую процедуру.

Преимущества:

Имеет меньше рисков, к примеру, в отношении сделки купли-продажи.
Если договор об размене еще не подписан или аннулирован, то все собственники остаются при своих квадратных метрах.
Можно оформить предварительное соглашение, где прописываются сроки исполнения такой процедуры, размер доплаты, когда все должны быть выписанными. Кроме этого, в нем стоит указать, какая сторона обозначенного договора берет на себя расходы, связанные с регистрацией, оплатой государственной пошлины.

Как правильно разменять квартиру? Советы в видео:

Недостатки:

Законодательная база

Государством издаются указы, постановления, которые регулируют различные сферы осуществления прав и обязанностей своих граждан, что в свою очередь позволяет их обезопасить от разных не правомерных посягательств.

Что касается вопроса размена жилплощади, то регулируется он сразу несколькими правовыми нормами, это:

Гражданский кодекс РФ;
Жилищный кодекс РФ;
Семейный кодекс РФ;
Федеральный закон №218 регламентирующий регистрацию перехода права собственности.

При изменении собственников недвижимости независимо от вида осуществления ее перехода обязательным является перерегистрация прав собственности на нового владельца в Росреестре.

Особенности осуществления процедуры размена

Разменять квартиру, когда все собственники согласны, если имеет место долевая собственность или собственник один, то это совсем просто. Сложность может возникнуть лишь в поиске недвижимости для такой процедуры.

Пошаговая инструкция

Что касается непосредственно вопроса, как произвести обмен, то в первую очередь требуется найти подходящее варианты, затем:

подготовить все нужные документы;
приватизировать или оформить договор социального найма;
устранить при необходимости, имеющиеся обременения;
получить разрешение из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний ребенок;
обязательно получить одобрение на размен у муниципалитета, если жилье находится в собственности по договору соцнайма;
далее потребуется оформить договор мены в учреждении, которое уполномочено производить такого рода сделки;
после совершения такой процедуры следует оформить договор социального найма уже на новое жилье.

Что влияет на стоимость квартиры?

Что делать, если один из собственников против

Зачастую размен жилья происходит не только из-за того, что большая жилплощадь или родители желают своим детям предоставить отдельное жилье. Очень часто обменивать квартиру или дом желают бывшие супруги, если они проживали в браке, в совместно обретенной жилплощади.

Но даже в таком случае один может быть против, так как считает, что таким образом ему будет уменьшено количество квадратных метров. Или же жилье не позволяет сделать такую процедуру. Если же такое произошло, то одним из вариантов решения такой проблемы является обращение в суд.

Судебный орган может произвести:

Принудительный размен жилья, но только в случае, когда можно его осуществить.
Когда такая процедура не возможна, то решением может быть раздел обозначенной недвижимости в соответствии процентного соотношения права на долю.

Как можно выкупить долю в квартире? Смотрите тут.

При наличии таких фактов сторона, за которой остается право собственности обязуется другой стороне выплатить стоимость согласно долевой ее части.

Можно ли сделать размен муниципальной квартиры

Законодательством допускается размен жилища, что находится в собственности муниципального органа. Но в первую очередь необходимо получить согласие на такую процедуру непосредственно в данном органе.

Кроме этого, потребуется наличие согласия долевых собственников, если такие имеются. Время на произведения такой следки осуществляется в местных муниципалитетах в течение 2-х месяцев, с условием, когда нет сторон, что не согласны совершить обмен жилыми помещениями.

Если квартира не приватизирована, возможен ли размен

Приватизация подразумевает под собой переоформление недвижимости в личную собственность. Но что делать человеку, если он не успел осуществить такую процедуру, а нужно разменять квадратные метры.

В законе нет такого запрета, но размен неприватизированной квартиры может быть усложнен именно по этой причине. Все дело в том, что мало кто захочет взять жилье без права собственности на него.

Кроме этого, большинство риэлтерских кантор не желают занимать поиском вариантов, если обозначенная недвижимость не будет приватизирована, а это в свою очередь существенно может увеличить период произведения размена.

Когда имеется несовершеннолетний собственник

При размене квадратных метров жилплощади с наличием несовершеннолетнего имеет некоторые особенности.

К примеру, если:

Ребенок не достиг совершеннолетнего возраста, то чтобы произвести размен обязательным является наличие разрешения от опекунского органа.
При достижении ребенка 14 лет, то он вправе участвовать в такой сделке на равных права, но только по разрешению родителей или другого законного представителя.
Несовершеннолетний не является собственником, то сделка размена (мены) производится на общих основаниях, но только с разрешения органов опеки и попечительства.

Как правильно оформить договор дарения квартиры на ребенка? Ответ по ссылке.

Одним из основных условий такого рода отчуждения жилья является такой факт, что новые квартира или дом должны соответствовать тем жилищным условиям, в которых проживал малолетний ребенок до размена.

Если же жилье не будет соответствовать обозначенным требованиям, то разрешение не будет дано, а сделка естественно станет недействительной.

Наличие нюансов при размене жилья между родственниками

В нормах права нет разграничения размена жилья то ли между посторонними, то ли между родственниками. Хотя, все же имеются некоторые нюансы, что немного отличают такую сделку от общей процедуры ее произведения.

К примеру:

Если имеется факт неравноценной стоимости недвижимости, то родственники между собой могут либо не требовать ее, либо договорится об доплате уже после того, как будут подписаны документы.
С учетом того, что данная сделка предусматривает оплату 13% подоходного налога даже между родственниками, то в таком случае обмен жилплощадями можно оформить в качестве договора дарения. Но тогда о доплате речи идти не может, так как такая сделка должна иметь безвозмездный характер.
Избежать налогообложения можно лишь в том случае, если обозначенное жилье находится в собственности не менее 5 лет или же те, которые им владели до 1 января 2016, тогда допускается лишь 3 года владения.
Если осуществляется договор размена (мены) между близкими родственниками, то заверять его у нотариуса не обязательно, но это рекомендуется сделать во избежание возникновение каких-либо спорных вопросов в будущем.

Какие варианты обмена квартиры возможны? Смотрите в этом видео:

Стоит отметить, что нормами права запрещено производить размен недвижимости муниципальной на приватизированную. Поэтому необходимо в непременном порядке переоформить жилье в собственность, а уже потом совершать обмен.

Заключение

С предоставленной информации можно сделать вывод, что процедура размена недвижимого имущества не является сложной и совершить ее можно без особых проблем, если же не возникнут сложности в виде несогласия одного из собственников.

Когда и при каких условиях возникает право собственности? Подробности здесь.

Или же такую процедуру нельзя осуществить при наличии обстоятельств, обозначенных в законодательстве. К примеру, жилье относится к специализированному, находится в аварийном состоянии или имеются документальное подтверждение о его капитальном ремонте, полном его сносе.

Читайте также: