Как сделать расчет ипотеки самостоятельно

Добавил пользователь Алексей Ф.
Обновлено: 04.10.2024

С каждым годом продажа недвижимости в кредит по ипотеке становится все популярнее. При нынешних ценах на жилье все сложнее накопить нужную сумму денег на покупку квартиры или другой недвижимости. Но даже если деньги на покупку есть, то чаще оказывается выгоднее не выводить их из оборота, а приобрести квартиру в ипотеку. Не удивительно, что ипотека и ипотечное кредитование захватывает все большую часть рынка недвижимости не только в Москве и Московской области, но во многих регионах России.


Теперь ставки от 6% на весь срок можно получить и без детей. Из важного - кредит только на новостройку. Минимальный взнос 20%. Размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей 8 млн ₽. Для остальных регионов РФ кредит до 3 млн ₽

Господдержка для семей
с двумя и более детьми

Один из них должен быть
рожден в 2018 или позже

Квартира большая,
а ставка маленькая

Специальные условия на
квартиры от 100 кв/м

У нас выгодно
брать больше

Специальные ставки
на большие кредиты

Ипотека на своих
условиях

Скидка до 1,5% от базовой
ставки банка

Предложения по ипотеке бесплатно за 10 минут

ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.

Рассчитать ипотеку можно двумя способами – автоматическим и ручным. Последний требует поэтапных вычислений с применением нескольких формул. При использовании первого варианта потенциальному заемщику необходимо знать только стоимость недвижимости, ежемесячный платеж и предполагаемый срок займа. При расчете нужно учитывать и сопутствующие расходы на страхование, услуги третьих лиц и регистрацию сделки.

Как рассчитывается ипотека

Рассчитать ипотеку можно самостоятельно, воспользовавшись кредитным калькулятором или специальными формулами, либо в отделении банка, обратившись к консультанту. Во всех трех случаях необходимо заранее продумать, какой тип недвижимости вы рассматриваете, в каком ценовом диапазоне, сколько минимально готовы внести в качестве первого взноса и на какой период оформить ипотеку.

Ручной способ расчета предполагает использование уникальных формул, которые различаются в зависимости от желаемого вида платежа – аннуитетного или дифференцированного. В процессе также считается ежемесячная и общая процентная ставка. Кроме того, можно вычислить долю от ежемесячного платежа, которую составляет основной долг или переплата.

При этом самый простой способ расчета ипотеки — воспользоваться ипотечным калькулятором .

На сегодняшний день клиенты Сбербанка чаще всего рассчитывают ипотеку автоматически, через официальный сервис DomClick .

Виды ипотечных платежей

Ипотечные платежи делятся на два вида:

  1. Аннуитетные – вариант ежемесячной выплаты, при которой заемщик выплачивает кредит в равных долях. В первую очередь осуществляется погашение процентов по кредиту на квартиру, и только затем – суммы основного долга.
  2. Дифференцированные – способ погашения, при котором сумма основного долга не меняется, в отличие от процентов по кредиту. В первые несколько месяцев необходимо быть готовым к высокой финансовой нагрузке, потому что вначале платеж очень большой по сравнению с последующими месяцами.

Расчет аннуитетных платежей

Перед тем как приступить к расчету основного долга и переплаты по займу, необходимо определить ежемесячную процентную ставку. Делают это по формуле:

Y = I/12/100, где Y – ежемесячная ставка, I – годовая ставка.

Расчет ежемесячных платежей

Изначально необходимо определить общую ставку по кредиту, для этого существует формула:

U = (1+Y)n, где U – общая ставка, n – срок ипотеки (в месяцах).

После того как заемщик определился, какую он хочет оформить сумму в ипотеку и на какой срок, можно приступить к расчету ежемесячного платежа:

T = S×Y×U / (U – 1), где S – сумма кредита.

Рассмотрим расчет на примере: клиент решил оформить ипотеку на сумму 2,5 млн руб. на 15 лет, внеся первоначальный взнос в размере 650 тыс. руб. Процентная ставка составляет 7,7% годовых.

  1. Y = 7,7/12/100 = 0,0064.
  2. U = (1+0,0064)180 = 3,1529.
  3. T = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 × 3,1529 / (3,1529 – 1) ≈ 17 339.

Ежемесячный платеж по ипотеке составит 17 339 руб.

Расчет основного долга

После того платеж по ипотеке вычислен, можно рассчитать, какая его часть идет на погашение основного долга, а какая – на проценты:

  1. Ti = S × Y, где Ti – процентная часть.
  2. Ts = T – Ti, где Ts – основная часть, T – ежемесячный платеж.

Разберем на примере наш ежемесячный платеж:

  1. Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.
  2. Ts = 17 339 – 11 840 = 5 499 руб.

Расчет переплаты по процентам

Для расчета переплаты по процентам потребуется следующая формула:

V = T × n – S, где V – переплата за весь срок займа.

Рассмотрим на нашем примере:

V = 17 339×180 – 1850000 = 1 271 020 руб.

Расчет дифференцированных платежей

Формула для определения ежемесячной ставки остается неизменной. В расчете меняется лишь концепция: изначально узнаем сумму основного долга, а после на его основе и ежемесячный платеж.

Основного долга

В связи с тем, что при дифференцированных платежах тело кредита гасится равномерно в течение всего срока кредитования, доля основного долга рассчитывается как отношение суммы кредита к количеству месяцев.

Рассмотрим расчет на примере:

Ts = 1 850 000 / 180 = 10 278 руб.

Ежемесячные платежи

Чтобы рассчитать размер ежемесячной выплаты, необходимо знать ее процентную часть:

Ti = S × Y, т. е.:

Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.

Таким образом, чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, нам необходимо сложить обе части:

Выплата по нашему примеру будет составлять:

T = 10 278 + 11 840 = 22 118 руб.

В самом начале выплаты дифференцированный платеж всегда будет больше аннуитетного, но при этом доля, идущая на погашение основного долга, всегда больше.

Плюсы и минусы разных типов платежей

Подбирать тип ежемесячных платежей необходимо исходя из финансовых возможностей. Важно учитывать, что при дифференцированном способе расчета первые несколько месяцев будет достаточно сложно, впоследствии величина выплат постепенно снижается. В случае с аннуитетными нагрузка не сокращается, т. к. платеж не изменяется.

Отличие ипотеки на новостройку и вторичку

Оформить ипотеку в банке можно на дом, участок, дачу, новостройку и квартиру на вторичном рынке. Последние два типа недвижимости считаются самыми популярными у заемщиков.

Новостройка

Получить ипотеку можно только на аккредитованную новостройку, т.е. застройщик должен пройти проверку, чтобы соответствовать всем требованиям банка.

Преимущества оформления жилищного кредита на данный тип недвижимости:

  1. Низкая ставка. Некоторые застройщики также предлагают дополнительные скидки (при условии кредитования в банках-партнерах).
  2. Жилье абсолютно новое. Заемщик будет считаться первым собственником и сможет сделать ремонт по своему вкусу.
  3. Низкая стоимость. Дисконт на покупку недвижимости на стадии постройки составляет 5-15%.
  1. Заселиться в квартиру после оформления ипотеки нельзя, т.к. она еще не сдана.
  2. Банк может отказать в ипотеке именно на это жилье в связи с тем, что застройщик не прошел аккредитацию.
  3. Каждый покупатель рискует попасть на долгострой.

Вторичка

Среди преимуществ вторички можно выделить:

  1. В квартиру можно сразу въехать после оформления документов.
  2. Жилье не требует серьезного ремонта. При желании можно оставить дизайн от предыдущих владельцев, т.е. не придется дополнительно оформлять кредит на дополнительные расходы.
  3. Иногда стоимость вторичного жилья немного ниже, чем сданной квартиры на первичном рынке.
  1. Оформляемая квартира должна соответствовать требованиям кредитора.
  2. Ставка по ипотеке немного выше, чем на новостройку.
  3. Необходимо проверить квартиру на наличие арестов, обременений и т.д.

Расчет первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке – фактор, влияющий на одобрение и величину переплаты. Оформить жилищный кредит без него невозможно. В качестве первого платежа можно использовать средства материнского капитала, государственной субсидии.

Минимальная сумма, которую можно внести при оформлении ссуды – 10%. Рассчитывается она от стоимости недвижимости, а не всей суммы займа.

Срок оформления ипотеки

Оформить ипотечный кредит можно на срок до 30 лет. Нужно учитывать, что чем меньше период выплаты, тем выше ежемесячный платеж, но переплата ниже.

Использование маткапитала вместо первого взноса

В 2022 сумма по сертификату на первого ребенка составляет 483 881,83 руб., при появлении второго малыша увеличивается на 155 550 руб. и составляет 639 431,83 руб. Использовать средства можно для погашения имеющейся ипотеки или в качестве первого взноса.

Условия использования материнского сертификата при покупке жилья:

  1. Приобрести квартиру можно только на территории РФ в доме, соответствующем все техническим и санитарным нормам. Пенсионный фонд обязательно проверит покупаемую недвижимость.
  2. Помимо государственных, банк вправе потребовать от заемщика хотя бы 5% его собственных средств.
  3. В купленной квартире обязательно должны быть выделены доли на каждого члена семьи, в т. ч. на детей.

Налоговые вычеты

Получить налоговый вычет может официально трудоустроенное физическое лицо, за которое работодатель ежемесячно перечисляет 13% (подоходный налог) в бюджет страны. При покупке недвижимости заемщик сможет возместить часть потраченных средств и уплаченных процентов.

Условно налоговый вычет можно разделить на:

  1. Основной. В него входят все затраты, направленные на покупку жилья. Вернуть можно 13%, но не более 260 тыс. руб. Право на возврат возникает только после оформления права собственности.
  2. Второстепенный. Заемщик сможет возместить часть средств, потраченных на уплату процентов по ипотечному кредиту. Государство компенсирует также 13%, но не более 390 тыс. руб. В случае если квартира была приобретена до 2014 года, возместить можно 13% от всей стоимости фактически уплаченных процентов.

Оформить возврат можно за 3 последних года, т.е. в 2022 разрешается запросить вычет за 2018, 2019 и 2020. Расчет осуществляется от стоимости недвижимости, а не от полной суммы ипотеки. Определить доступный налоговый вычет можно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.

Получить вычет можно только при соблюдении следующих условий:

  1. Гражданин приобрел квартиру за собственные деньги или заемные, сделку зарегистрировал и оформил право собственности.
  2. Каждый месяц заемщик выплачивает не только основной долг, но и проценты.
  3. У налогоплательщика имеется доход, который облагается НДФЛ.

Если ипотека выплачивается из бюджетных средств или при оформлении был использован материнский сертификат, то получить вычет уже невозможно.

Дополнительные расходы при ипотеке

Помимо затрат на первоначальный взнос, заемщик должен потратиться на:

  • страхование недвижимости (≈ 1% от стоимости недвижимости);
  • оценку недвижимости (≈ 2-4 тыс. руб.);
  • страховку жизни (≈ 3-5 тыс. руб. в год);
  • госпошлину и снятие обременения (≈ 2 тыс. руб.);
  • нотариуса (≈ 2 тыс. руб.);
  • банковские услуги (≈ 600 ‒ 3000 руб.);
  • риэлтора, брокера (≈ 5% от стоимости объекта).

При покупке квартиры важно иметь свободные средства, которые можно будет использовать на сопутствующие расходы.

Оплата страховки недвижимости

При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием является оформление договора страхования залогового имущества

Продлевать его необходимо ежегодно до того момента, пока заемщик полностью не закроет ипотеку. При несоблюдении данного правила клиенту начисляется неустойка в размере 0,5% за каждый день просрочки.

Оплата страховки жизни

Полис страхования жизни и здоровья не считается обязательным, но при его оформлении процентная ставка снижается на 1%. Для сохранения ставки необходимо ежегодно продлевать его. Получить документ можно через официальный сервис DomClick.

Средняя стоимость полиса в год составляет 3 ‒ 5 тыс. руб. в зависимости от пола, возраста клиента и других факторов.

Расчет ежемесячного платежа с помощью калькулятора

Расчет ипотеки с первоначальным взносом можно осуществить с помощью онлайн-калькулятора на сайте DomClick, это самый быстрый и удобный способ определить ежемесячный платеж.

Только после того как заемщик вычислил удобные для себя условия кредитования, он может подать заявку на ипотеку.

Выводы

При расчете ипотеки можно воспользоваться онлайн-калькулятором, формулами или помощью кредитного специалиста. Важно учитывать, что в первоначальный расчет не входят затраты на страхование недвижимости, жизни, услуги риэлтора, брокера, оценку недвижимости и банковское сопровождение. Включить их в тело кредита не получится, данные затраты осуществляются до заключения сделки.

Кажется, что ипотека — это кабала на полжизни с кучей рисков и заморочек. Но если подойти к делу с умом, ипотека может стать отличным способом быстро обзавестись собственным жильем.

Мы собрали интерактивный стартер-пак для тех, кто планирует взять ипотеку или уже ее выплачивает. Наши калькуляторы помогут трезво оценить ваши возможности, накопить на первоначальный взнос и сэкономить сотни тысяч рублей на процентных ставках.

Какая квартира вам по карману

Укажите свои накопления и бюджет, а калькулятор подсчитает, какую квартиру вы сможете себе позволить без ущерба для бюджета

Как быстрее накопить на первоначальный взнос

Калькулятор подскажет, сколько нужно откладывать, и сгенерирует вдохновляющий чек-лист , который поможет дойти до конца

Сможете ли вы взять льготную ипотеку

Пройдите тест и узнайте, подходите ли вы под условия льготных программ и по какой ставке можете взять или рефинансировать ипотеку

Сколько денег вам вернет государство при покупке квартиры

Вам вернут 650 тысяч и даже больше при покупке квартиры в ипотеку, но при определенных условиях. Проверьте, сможете ли забрать максимум

Как отбить ипотеку за счет аренды

Ипотеку можно погашать за счет квартиросъемщиков, но, чтобы сумма полностью покрывала ипотечный платеж, важно правильно рассчитать первоначальный взнос

Сколько сэкономите, если рефинансируете ипотеку

Если у вас уже есть ипотека, можно взять в другом банке кредит по сниженной ставке и погасить ипотеку за его счет

Читайте также: