Как сделать право пожизненного проживания

Обновлено: 05.07.2024

У родителей жены есть 2 комнатная квартира по 1\2 сейчас мы ее продаем, добавляем денег и покупаем им по 1комнотной квартире и оформляем две однушки на жену (чтобы никто на них из родственников и мошенников не мог претендовать), родители в них будут только прописаны .

Родственники переживают если вдруг что то случится мы их выкинем из квартиры.

Что нам сделать, чтобы зафиксировать их право пожизненного проживания в этих квартирах и их обязанность оплачивать коммунальные платежи?

в договоре купили продажи ничего записать не получится т.к. квартира будет покупаться с ипотекой банк не одобрит.

расписка в простой письменной форме написанная при свидетелях даст им гарантию того что мы в будущем их из квартиры не выкинем

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?

здравствуйте. Если владелец будет жена то в принципе она сможет родителей выписать (через суд). Это право как собственника, вы не отмените никак. Тут уж только на доверии.

На счет жкх, платить будут они в 1 очередь так как прописаны, но в случае долгов и т.д — вся ответственность потом ляжет на собственника. (ст 153 жк)

Был бы у вас договор дарения — согласился бы с коллегой Мариной — там можно прописать условие дарения такое. У вас же купля продажа, тем более через банк — ипотека- не пройдет как таковая.

В теории можно конечно заключить соглашение о том что собственник не имеет права вас выписать -но на мой взгляд это в принципе противоречит праву собственности- распоряжение своим имуществом. Поэтому такое соглашение довольно спорная вещь.

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?
Павел

не уплата жкх например, ну и как выше указано- ст 31 жк.

Вы можете составить договор аренды сроком скажем на 20, 30 или более лет, где прописать что расторжение договора невозможно, а оплатой по договору является денежные средства, которые будут уходить на оплату коммунальных услуг.

Данный договор аренды регистрируется в Росреестре.

Принцип договора основывается на свободе заключения договора, в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Другой вариант это выделить родителям в квартире скажем по 1/10 доли в этом случае они смогут проживать в ней на законных основаниях. А так же им составить завещание что данная доли после смерти перейдет Вашей жене. Но завещание они могут отозвать, либо после смерти может попытаться его оспорить в суде, кто либо из родственников.

Родственники обоснованно опасаются, поскольку формально Ваша супруга будет собственником и как собственник вправе будет требовать признания родителей утратившими право пользования квартирами и выселения.

Такое право собственника предусмотрено ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вот поэтому и нужно заключить соглашение между собственником каждой квартиры (Вашей супругой) и пользователями квартир (родителями), на которое есть ссылка в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Такое соглашение может быть заключено как в форме отдельного документа (соглашения в письменной форме), так и может быть указано в самом договоре купли-продажи, по которому будут приобретаться квартиры.

Достаточно будет указать, что правом бессрочного пользования квартирой имеют определенные лица, которые обязуются нести расходы по содержанию квартиры.

в договоре купили продажи ничего записать не получится т.к. квартира будет покупаться с ипотекой банк не одобрит.
расписка в простой письменной форме написанная при свидетелях даст им гарантию того что мы в будущем их из квартиры не выкинем если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?
Павел

Павел, добрый вечер!

Если сделка по покупке квартир будет ипотечной, то банк действительно может не одобрить внесение в договор каких-либо дополнительных условий (хотя ничего страшного в таких условиях для банка нет).

Вот поэтому Вам и следует, как я указывал ранее, заключить отдельное соглашение в письменной форме между собственником квартир (Вашей супругой) и пользователями квартир (родителями) о том, что родители имеют право бессрочного пользования квартирами (проживания в них).

Такое соглашение предусмотрено ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Где-либо регистрировать такое соглашение не требуется. Оно по своей правовой природе является договором безвозмездного пользования.

Здравствуйте. Не все так плохо, как указывают коллеги, достаточно в договоре прописать, что родители сохраняют право пользования квартирой до своей смерти, в том числе и случае изменения собственника. Никаких сложных схем не нужно.

Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

При этом сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права, не может служить основанием для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно.

Прокуратура
Московской области

Прокуратура Московской области

16 ноября 2018, 00:00

Право пожизненного проживания при отказе от приватизации

Наша героиня 10 лет ухаживала за пожилой тётей по договору пожизненной ренты и получила квартиру после её смерти. Она рассказала об этом опыте, а мы узнали у юристов, как работают такие сделки и какие нюансы нужно учитывать при составлении договора пожизненной ренты.

Моя история обусловлена жизненными обстоятельствами — на моём попечении осталась пожилая одинокая родственница, это моя тётя, родная сестра отца. Она была вдовой, у неё не было детей, я и моя мама были её ближайшими родственницами. Тёте полагался бесплатный социальный работник — такие работники приходят дважды в неделю, приносят продукты (на них мы оставляли еженедельно деньги), выносят мусор, проверяют, всё ли хорошо со здоровьем у их подопечного — не обследуют, но смотрят по внешнему виду, ответам. У нас был мобильный соцработника тёти, мы были много лет на связи, и когда с тётей случился удар, именно соцработник быстрее всех вызвал врача — это случилось в день её прихода.

Раз в неделю я приезжала к тёте — одна или вдвоём с мамой. Мы мыли квартиру, холодильник, ванную и туалет, привозили простую универсальную еду (готовили её дома и привозили огромные свёртки с собой — пюре, паровые котлетки), чтобы тётя меньше соприкасалась с газовой плитой и больше разогревала в микроволновке. Мы мыли тётю, я стригла ей ногти, волосы, мы забирали вещи в стирку и переодевали в новое, я застилала постель. Так продолжалось последние десять лет — тётя стала слаба здоровьем и не выходила на улицу.

Соответственно, ежемесячные траты на тётю были равноценны ежемесячным тратам на полноценного члена семьи — питание, бытовая химия, одежда, оплата коммунальных услуг и т. п., это может быть от 30 000 до 50 000 ₽ в месяц. Тётину пенсию мы сохраняли, а оплату ухода за ней я делала все эти годы из своей зарплаты.

Примерно за год до её ухода мы стали замечать изменения в её психике — провалы в памяти, она иногда называла нас не нашими именами, резко перескакивала с одной темы на другую: развивалась деменция. Мы стали думать о том, чтобы перевезти тётю к нам — под постоянный уход и контроль.

Чтобы обезопасить её и её дом юридически, мы выбрали вариант договора пожизненной ренты. Он подразумевает передачу вам права на имущество (здесь — недвижимое, двухкомнатную квартиру в пятиэтажке) после смерти того, кого вы обеспечиваете рентой пожизненно.

Тётя дала согласие, мы поговорили с ней и объяснили, как это решение позволит зафиксировать то, что мы и так делаем, обезопасить её и дать ей гарантии на будущее.

Мы сразу подключили к нашему вопросу нотариуса и юриста, вызвав их на дом. Уже сложно сказать, сколько это стоило на тот момент, но это были цены в рынке и в спектр услуг входило составление договора, выезд к родственнице, заверение подписей и сопровождение потом, выписка всех необходимых документов.

В договоре были прописаны все те пункты, которые и так выполнялись мной на протяжении многих лет — была указана сумма в 30 000 — это ежемесячный минимум, который должен был бы выполняться по уходу (по договору вы собираете чеки), в некоторых договорах фиксируются условия захоронения и заботы об этом после ухода человека. По факту сумма на уход тратилась больше, и это было в порядке вещей — потому что речь шла о члене семьи.

Вопрос с последующими похоронами в нашем случае был решён, потому что для тёти было место на кладбище, где была захоронена её мама (моя бабушка).

Тётя ушла из жизни вскоре после ухода папы, своего брата, и заключённый своевременно договор позволил избежать забот, которые могли бы быть связаны с получением наследства.

Я могу сказать, что несмотря на то, что моя ситуация, казалось бы, довольно очевидная и естественная, в ней есть то, что важно учитывать всем на поприще пожизненной ренты:

1. Это ответственность , прежде всего, за здоровье человека, за его ментальное и эмоциональное состояние. Специальные книги не нужны, а вот здоровая и стабильная психика — однозначно. Вам предстоит уход за стариком с негибкой психикой и, возможно, ухудшающимся здоровьем. Вы должны быть эмоционально взрослым и с невероятно развитым эмоциональным интеллектом. Вы должны быть выше помрачений рассудка подопечного, не обижаться на его капризы и скверный характер. Вы должны проявлять колоссальную эмпатию, любовь и терпение и именно их поддерживать весь свой путь. Это первостепенно важные вещи.

2. У вас должно быть время на заботу о подопечном. Это может быть ежедневная забота или целый день в выходные — но полностью с утра до вечера, и это много месяцев и недель на протяжении многих лет. У такой работы нет отпусков и отгулов. И это физически и эмоционально тяжело. Тяжело мыть пусть лёгкое, но неповоротливое тело старичка или старушки и отмывать квартиру, вы должны быть не брезгливы, доброжелательны и готовы к роли сиделки.

3. Вы должны знать, что плюсов в этой заботе гораздо больше , чем просто будущая материальная выгода. Вы улучшаете качество жизни другого человека, делаете его здоровее и счастливее.

Что такое пожизненная рента

Пожизненная рента — это вид сделки , при которой собственник квартиры (получатель ренты) обязуется передать своё жильё в обмен на регулярные платежи. Если собственнику жилья требуются дополнительные услуги — например, уход, покупка продуктов или помощь по хозяйству, — то такой вид ренты называется пожизненным содержанием с иждивением .

Срок такого договора — до конца жизни собственника квартиры. А если договор ренты был заключён с несколькими получателями — например, супругами, — то до конца жизни последнего из получателей.

Размер рентных выплат устанавливается договором. Если квартира передаётся бесплатно, то платежи не могут быть ниже прожиточного минимума, который установлен в регионе, где живёт получатель ренты. Если прожиточный минимум растёт — выплаты индексируются.

По словам Лялюцкой, переход права собственности на недвижимость происходит сразу после заключения договора ренты. То есть юридически владельцем квартиры станет плательщик ренты. Но недвижимость будет с обременением — её нельзя продавать и сдавать в аренду без согласия получателя ренты, за которым также сохранится право на проживание в квартире.

Нужно иметь в виду: оплачивать коммунальные платежи и налоги после заключения договора нужно будет плательщику ренты — как владельцу имущества, — несмотря на то, что фактически он не будет проживать в квартире.

Как правильно составить договор

По словам юриста Сусаны Киракосян, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. А переход права собственности на квартиру - государственной регистрации. Если квартира передаётся бесплатно — это будет договор дарения, а если за квартиру вносят дополнительный платёж — то договор купли-продажи.

Проверить психоэмоциональное состояние будущего получателя ренты. Лучше всего, если получатель пройдёт медико-психологическую экспертизу в аккредитованном учреждении здравоохранения, ПНД и НД по месту жительства, говорит Александр Ушаков. Дополнительная гарантия — наличие действующего водительского удостоверения у получателя ренты.

Типовых договоров ренты нет, они всегда составляются индивидуально. В договоре обязательно нужно указать общую стоимость жилья, размер ежемесячного денежного платежа и сроки его выплаты. Если оформляется договор пожизненного содержания с иждивением, то нужно перечислить все обязанности плательщика ренты — и сделать это максимально подробно. Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в квартире, то это условие нужно прямо прописать в договоре, замечает Сусана Киракосян.

А можно просто купить квартиру в ипотеку

Чего стоит остерегаться

Вот ещё несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:

получатель ренты не имел права распоряжаться недвижимостью;

личность получателя ренты препятствует заключению договора: он недееспособен, не осознаёт, что распоряжается имуществом, или заблуждается относительно природы сделки;

форма договора не отвечает требованиям закона.

Чтобы снизить эти риски, необходимо очень внимательно и тщательно провести экспертизу самого объекта недвижимости, договора, а также проверить личность рентополучателя, советует адвокат.

Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП (Росреестра), а также проверить по электронной судебной базе информацию обо всех судебных делах с участием собственника, добавляет Сусана Киракосян.

2. Сделку могут оспорить наследники. Недвижимость, которая передаётся по договору ренты, выбывает из наследственной массы — то есть её в любом случае не смогут получить наследники. Но после открытия наследства родственники получателя ренты могут оспорить договор.

Советы: как обезопасить себя и свои деньги

Исполнять договор буквально. Для этого нужно максимально подробно расписать все ваши обязательства в договоре. Если в нём написано, что рентную выплату нужно перевести через банк — переводите через банк, чтобы было подтверждение третьего независимого лица о сделанной в пользу получателя ренты оплате, рассказывает Александр Ушаков.

Дружить с соседями получателя ренты. В случае спора их показания в суде в качестве свидетеля: что вы регулярно посещали, приносили продукты и лекарства, ухаживали и содержали жилище получателя ренты, — будут верным инструментом защиты вашей добросовестности, советует Александр Ушаков.

Право владения жилплощадью позволяет владельцу или совладельцу распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению. Объект может участвовать в сделках по продаже, аренде и прочих предусмотренных законом операциях. Однако ситуация усложняется наличием прав пользования недвижимостью у третьих лиц.

Чтобы обезопасить себя от потенциальных сожителей после покупки квартиры, приобретателю лучше заранее выяснить, имеются ли граждане, наделенные правом использования имущества. Безусловно, любой владелец квартиры имеет право в ней проживать, но список людей, которые могут пользоваться недвижимостью, часто состоит не только из владельцев жилья.

Потенциальные сожители

Кроме владельцев, которые указаны в домовой книге, проживать в квартире могут такие категории граждан:

Лица, связанные с владельцами кровными узами, которые были прописаны ранее, но не наделены правами распоряжения недвижимостью (отказ от приватизации).
Права пользования имеются у граждан, которые отказались от завещаемого недвижимого имущества.
Иждивенцы, наделенные правом пожизненного проживания без права собственности, которые заключали с владельцем соответствующее соглашение.
Граждане, с которыми владельцем были заключены договора по найму или безвозмездному использованию.

Некоторые из представленных категорий сохраняют возможность проживания даже после перехода прав владения покупателю. Если продавец не был прописан в объекте недвижимости, то после подписания сделки проживать на территории он не может.

В тех случаях, когда бывшим хозяином была оформлена прописка, возможность проживания вносится в условия сделки, с которыми клиент знакомится перед ее заключением.

Важно! В современной российской практике при продаже недвижимости возможность проживания бывшего владельца зачастую не сохраняется. После подписания соглашения продавец обязуется снять регистрацию — это условие вносится в соглашение.

Родственники, у которых на момент продажи жилплощади сохраняется прописка, должны будут обратиться в федеральные органы с целью снятия регистрации. Если этого не последует, новый владелец правомерен оформить иск на имя родственников бывшего хозяина, за которыми закреплены права пользования недвижимостью. Как правило, суд принимает сторону истца.

В некоторых случаях могут возникнуть сложности с временно выписанными членами семьи бывшего хозяина. К таким лицам относятся военнослужащие, тяжело больные, а также заключенные. Если их выписка осуществлялась через суд, то граждане могут подать заявление на восстановление прав пользования, но только при наличии соответствующих документов, свидетельствующих о причине временной выписки.

Как определить список сожителей при покупке

Из домовой книги можно заказать выписку:

Стандартная выписка

Этот документ позволяет получить информацию обо всех прописанных жильцах в квартире, которые в любой момент могут воспользоваться своим правом пользования, в то время, как архивный тип выписки дает возможность ознакомиться со списком всех жильцов, прописанных со времени появления недвижимости и ее регистрации в соответствующих органах.

Чтобы получить документ, владелец обращается в жилищное управление.

Важно! Выдача свидетельства о прописанных в квартире лицах доступна только тем гражданам, которые имеют права распоряжения недвижимым имуществом. По запросу покупателя подобные сведения не предоставляются.

Как правило, выписка требуется с продавца. Если перед оформлением сделки у покупателя появляются сомнения, то рекомендуется заказать получение документа вместе с хозяином. Так клиент обезопасит себя от возникновения неприятностей в будущем.

Расширенная выписка

Подробные данные обо всех жильцах и владельцах квартиры содержатся в расширенной (архивной) выписке. Этот тип свидетельства предпочтительнее стандартного варианта по той причине, что содержит информацию о лицах, которые были сняты с регистрации временно, и могут вернуться на прежнее место жительства.

Если временно выписанных лиц нет, то можно смело проводить сделку купли-продажи. Если же таковые или жители с присвоенным статусом без вести пропавших обнаруживаются — рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Право пожизненного проживания

Некоторые граждане, наделенные правом пользования жилья, могут оставлять за собой возможность проживания бессрочно. Такие лица не меняют свой статус даже в случае продажи квартиры, их права действительны и при новом владельце. Выписать человека можно лишь по его собственному желанию.

К этой категории относятся:

родственники владельца, не участвовавшие в приватизации недвижимости;
лица, которыми был оформлен завещательный отказ;
бывшие владельцы, которые заключили соглашение о пожизненном содержании иждивенца;
те, кто подписал договор пожизненного проживания без права собственности.

Если такие граждане указаны в архивной выписке из домовой книги, то стоит задуматься о целесообразности сделки, а также о возможных последствиях. Покупку квартиры можно проводить в том случае, если эти лица будут готовы сняться с регистрации. Также можно попытаться получить у них отказ от права пользования недвижимостью. Документ оформляется письменно, после чего заверяется нотариусом.

Даже если спор с жильцами приведет покупателя в суд, нотариально заверенное соглашение будет иметь большой вес при детальном рассмотрении дела. Как правило, федеральный орган принимает решение в пользу истца, выписывая жильцов в принудительном порядке. Специалисты рекомендуют заключать такое соглашение даже с теми гражданами, которые уже снялись с регистрации. Это предохранит от возможных неприятных последствий после заключения сделки.

Договор пожизненного проживания в квартире (образец) позволяет подписывающей его стороне использовать свое право пользования до конца жизни. Если квартира перепродается новому хозяину, продавец уведомляет покупателя о наличии соглашений. Выписать сожителя можно только по его согласию.

Найм и безвозмездное пользование

Проживать в квартире могут еще некоторые категории граждан. Если бывший владелец заключил соглашение по найму или безвозмездному пользованию, жильцы не вносятся в домовую книгу. Из этого следует, что наличие таких граждан не будет отображено даже в архивной выписке из паспорта недвижимости. Однако законодательством закреплена обязанность продавца уведомить покупателя о наличии таких лиц. Все данные вносятся в договор купли-продажи.

Чтобы стать единственным жильцом приобретаемой квартиры, покупатель правомерен потребовать с хозяина расторжения ранее заключенных соглашений. Оформлению бумаг стоит уделить особое внимание — это избавит от возможных рисков.

Заключение

Помимо владельца, в квартире могут проживать и иные категории граждан. К их числу относятся родственники хозяина, лица, которые отказались от имущества по завещанию, иждивенцы с правом пожизненного проживания, а также граждане, нанятые по договору безвозмездного пользования и найма.

Пожизненное право проживания присваивается лицам, указанным в соответствующем договоре с владельцем. Расторжение соглашения возможно только по воле принимающей стороны. При покупке недвижимости клиент правомерен требовать с продавца справки и выписки, свидетельствующих об отсутствии лиц, прописанных в квартире. В противном случае сделку лучше не совершать во избежание возможных проблем.

Читайте также: