Как сделать поддельные документы на квартиру

Добавил пользователь Алексей Ф.
Обновлено: 20.09.2024

Определением суда гражданские дела по иску Н.М. к Н.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, а также по иску ДЖП и ЖФ г. Москвы к Н.М., Р., П. об истребовании имущества из чужого незаконного владения объединены в одно производство.

Ответчик П. предъявила в суд встречный иск к ДЖП и ЖФ г. Москвы, Р., Н.М. о признании права собственности на квартиру. Полагает, что она является добросовестным приобретателем жилого помещения.

Суд первой инстанции постановил: признать договор купли-продажи квартиры от 15.03.2010, заключённый между Н.А. и Н.М. в отношении квартиры №163 недействительным; признать договор купли-продажи квартиры от 20.04.2012, заключённый между Р. и П. в отношении квартиры № 163 недействительным.; истребовать квартиру № 163 из чужого незаконного владения П; выселить П. из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения; признать право собственности города Москвы на квартиру № 163; применить последствия недействительности ничтожности сделки купли-продажи, заключённой 15.03.2010 между Н.А. и Н.М., взыскав с Н.А. в пользу Н.М. *** рублей. В удовлетворении исковых требований П. к ДЖП и ЖФ г. Москвы, Р., Н.М. о признании права собственности, установлении стоимости квартиры — отказать.

Удовлетворяя исковые требования ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребовании данного жилого помещения из чужого незаконного владения П., суд верно исходил из того, что указанное имущество поступило во владение П., а ранее и иных лиц, помимо воли собственника указанного жилого помещения — города Москвы. Ссылка П. на то, что жилое помещение не может быть истребовано из её владения, поскольку она является добросовестным приобретателем указанного имущества, обоснованно не была принята судом во внимание. Так, из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, данных ими в соответствующем Постановлении от 29 апреля 2010 г. № 10/22, следует, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Также суд обоснованно не принял во внимание заявление ответчика Д.Д. о применении судом исковой давности к требованиям, предъявленным ДЖП и ЖФ г. Москвы. Так, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В данной ситуации при вынесении решения суд первой инстанции исходил из положений ст. 166-168 ГК РФ; 301-302 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделок), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственников во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Судебная коллегия подтвердила правильность выводов суда первой инстанции (Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2014 г. по делу № 33-19111).

Необходимо отметить, что, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомлённость приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года).

Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 24.03.2011 № 33-4137 пришёл к выводу, что р егистрация права собственности продавца недвижимого имущества, произведённая на основании ничтожного документа — подложной справки жилищно-строительного кооператива о выплате пая, подлежит признанию недействительной с последующим признанием ничтожными первичной и вторичной сделок купли-продажи. Довод покупателя второй очереди о его добросовестности отклонён ввиду отсутствия регистрации его права собственности вследствие наложения ареста, о чём он, проявив должную осмотрительность, мог знать ( Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.03.2011 №33-4137).

В судебной практике имеются случаи, когда собственнику становится известно, что от его имени была совершена сделка дарения принадлежащей ему квартиры, а впоследствии была совершена сделка купли–продажи между новым собственником квартиры и покупателем, лишение законного права собственности, т. к. подпись в договоре дарения является поддельной, о чём свидетельствует почерковедческая экспертиза, которая содержится в уголовном деле. В связи с чем собственник, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, воспользовалась правом обращения в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Для истребования имущества, по мнению истца, из чужого незаконного владения необходимо судебное решение для аннулирования записи о государственной регистрации права.

По аналогичному делу Санкт-Петербургский городской суд пришёл к выводу, что заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворено, поскольку регистрация прекращения права собственности заявителя на долю в праве собственности на квартиру произошла на основании подложного договора купли-продажи, а в последующем недобросовестный приобретатель подарил её ответчику, который в силу обстоятельств заключения безвозмездной сделки не может ссылаться на добросовестность приобретения спорного имущества ( Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2013 № 33-17632/2013).

Рассмотрим случай из судебной практики, когда лицо обращалось в суд с иском о признании недействительной сделки приватизации квартиры и истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Требования истца мотивированы тем, что ответчиком был подделан от его имени отказ от приватизации. Факт подделки подтверждается почерковедческой экспертизой. В результате чего ответчик приватизировал квартиру. В результате подделывания документов истец в приватизации не участвовал. Также было сфальсифицировано заявление от имени истца о том, что он просит снять его с регистрационного учёта. Факт подделки подтверждается почерковедческой экспертизой. В результате истец был оставлен без постоянного места жительства, а незаконно приватизированная квартира была отчуждена ответчиком по договору купли-продажи. Так как истец в приватизации не участвовал, согласия на продажу квартиры не давал, данная сделка в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожной, и по ст. 302 ГК РФ, квартира выбыла из его владения помимо его воли. Исковые требования судом удовлетворены.

Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод: если регистрация права собственности первоначально была произведена на основании поддельного правоустанавливающего документа, это влечёт ничтожность всех последующих сделок с этой недвижимостью. В настоящее время собственникам или иным титульным владельцам гражданским законодательством РФ предоставлены механизмы защиты права на утраченное имущество.

Защита нарушенных имущественных прав собственника может быть осуществлена путём признания договора по отчуждению имущества недействительным и применением последствий недействительной сделки (ст. 166-181 ГК РФ), т. е. реституции, или посредством предъявления в суд иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, (ст. 301, 302, 305 ГК РФ), т. е. виндикационного иска. Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя в случае: когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; либо похищено у того или другого; либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Это означает, что, участник сделки, честно выполнивший свои обязательства, лишается имущества, приобретённого без ведома собственника на основании поддельных правоустанавливающих документов.

Срок исковой давности по таким делам составляет три года. Его следует исчислять со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, т. е. со дня, когда собственник обнаружил, что его квартира оказалась в чужом незаконном владении. Об этом свидетельствует и судебная практика. Таким образом, если обманутый собственник квартиры узнает, что спорное имущество выбыло из его владения помимо его воли посредством подделки правоустанавливающих документов, и этот факт найдет своё подтверждение в суде, то суд вернёт стороны в первоначальное положение.

Виктория Трофимова, юрист

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

Циан.Журнал составил чек-лист для документов, связанных с приобретением недвижимости: где их искать и что в них особенно тщательно проверять?

В первую очередь

Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Итак, самые важные документы по жилой недвижимости таковы.

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

Покупателю имеет смысл заказать ее в МФЦ самостоятельно — для этого достаточно знать лишь адрес квартиры. В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера, адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.

Документы-основания (правоустанавливающие документы)

Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это могут быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему). В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.

Спрашивать об основании перехода права надо еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от пустой траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы — оформляются.

Циан.Журнал неоднократно писал об этом: если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев (а то и раньше) — это дополнительные риски: впоследствии рискуют обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Условно безопасным считается срок владения недвижимостью от трех лет, потому что именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, то он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять и доказывать, где он все это время пропадал, раз не заявил свои претензии раньше.

Внесение аванса

Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов (чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть на авансе или если агент рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту, заранее). Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников (если собственники — несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта, если есть).

Проверка квартиры

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт). Как уже отмечалось, данные об этом есть в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту числятся по квартире (если они есть, то уже новому собственнику придется их гасить).

3. Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка (если да, надо удостовериться, что она узаконена, иначе возникает риск не получить кредит сейчас или не продать квартиру в последующем). Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.

Техпаспорт даст понять, не была ли проведена в квартире неузаконенная перепланировка (если в документе на плане есть красные линии, значит, перепланировка не узаконена).

4. Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы приобретаете, была куплена предыдущим собственником в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме — номер договора и дата прилагаются, и по состоянию на текущую дату остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек. Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов по нему. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить — историю как его личную, так и кредитную. Такая проверка если и не гарантирует стопроцентной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что продавец не состоит на учете. При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

Продавец оформляет такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей. Это не обязательный документ, но, если продавцу скрывать нечего, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя получится и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобится ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве . Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Еще один путь — проверить продавца и на историю его взаимодействия с судами. В этом посодействует г осударственная система правосудия : зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.

4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить (зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже). Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД . Здесь следует искать, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ. Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из загса. Также обратите внимание на наличие помарок, неполадок с водяными знаками и несоответствие серии с паспорта с регионом, ОВД которого этот паспорт выдало (серия — московская, а паспорт выдан в Калининграде), — проверить номера можно здесь.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

6. Доверенность, заверенная у нотариуса, нужна в тех случаях, если в роли продавца выступает представитель собственника (а тот, например, находится в отъезде). Мы не устаем повторять, что сделки по доверенности придают сделке массу рисков, но если вы решились, не забудьте перепроверить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность — в реестре доверенностей. Отметим, что доверенности различаются: генеральная позволяет проводить любые действия, специальная — определенные (например, ее дают риелторам для оформления документов), а разовая — соответственно, на разовые мероприятия (например, для получения справки в МФЦ).

Список документов

По квартире:

свежая выписка из ЕГРН;
документы-основания;
выписка из домовой книги;
справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту);
ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги);
документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.

По собственнику:

паспорт (надо просмотреть все страницы на предмет каких-то отметок; заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей: если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры, которая сейчас продается, маткапитал: если да, детям должна быть выделена доля);
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств;
нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку (если собственник состоит в браке).

Понравилась статья?

Спасибо. Ценная информация

Очень хорошая идея - посмотреть платёжки ЕПД и за электричество. Так можно заранее увидеть и попросить отключить ненужную радиоточку, антенну, и, главное, привести в порядок все счётчики.

Да, хорошая статья. Спасибо.

Блин, ну вот зачем писать о том, чего совсем не знаете?? Человек может состоять на учете в ПНД /годами/ по совершенно разным причинам, НО. Если человек просто обратился к участковому врачу по поводу депрессии - сюрприз - он уже "состоит на учете". Если у человека не тяжелое заболевание, требующее регулярный контакт с участковым врачом, то человек просто не появляется в ПНД, и никто ему ничего не скажет, а через полгода его медицинскую карту сдадут в архив, и - сюрприз - человек уже "не состоит на учете". В наше время еще возможно найти какие-то следы, учитывая электронный документооборот, но если продавец - человек в возрасте, кто будет искать архивные документы?
Далее. Дееспособность ограничивается исключительно в судебном порядке. Человек может быть запойным алкоголиком, больным с прогрессирующей деменцией или острым психозом - НО если нет судебного решения о лишении или ограничении дееспособности, формально такой человек имеет право распоряжаться своим имуществом как сам того захочет. Другое дело, в случае покупки квартиры у такого продавца покупатель должен обезопасить себя на случай возможных последствий. Во-первых, показать себя добросовестным покупателем, во-вторых, провести медицинскую экспертизу продавца на ПРАВОспособность.
Наконец, экспертиза на ПРАВОспособность, особенно, если у нас сомнительный продавец, проводится в день подписания ДКП, желательно в кабинете нотариуса под видеозапись, чтобы в случае споров не было варианта "продавец успешно прошел экспертизу, но за час, прошедший до подписания ДКП напился до беспамятства/понял, что жизнь - тлен, на тот свет квартиру не заберешь, и почему бы не подарить ее кому нужнее/понял, что покупатель просто хороший человек, и решил снизить стоимость квартиры в сорок раз".
При подписании ДКП нужна экспертиза в идеале на дееспособность, но, если есть сомнения, что человек ее пройдет - на правоспособность. Это очень простая процедура, которая проводится врачами-психиатрами с квалификацией судебного медицинского эксперта. Задаются простые вопросы, позволяющие определить, понимает ли продавец суть и последствия сделки, ориентируется ли продавец, какая сейчас дата и время, что может рассказать о себе /чем любит заниматься, где работает, а какие предметы нравились в школе/, а где он будет жить после продажи квартиры, а что сделает с полученными деньгами, ну и потом пара тестов (все это можно спокойно найти в открытом доступе, и никто не будет специально задавать "сложные" вопросы). Цель всего этого мероприятия - определить, что именно в данный конкретный момент продавец осознает суть и последствия сделки, не находится под влиянием родственников/покупателя/кого-то еще, кто вынуждает его совершить сделку, не находится под влиянием психоактивных веществ, способных повлиять на принятие решения, не находится в подавленном состоянии из-за смерти любимой собачки, не слишком увлечен мыслями о грядущем апокалипсисе или очередной дозе. Именно сейчас, в данный конкретный день и час продавец (который, возможно, имеет психическое заболевание) имеет ясный ум, его заболевание не в острой фазе, и он способен адекватно оценивать свои действия и их последствия.
Еще раз. Суд-мед экспертиза на ПРАВОспособность с выездом специалистов на место. В день сделки, в идеале - за час до нее в присутствии нотариуса и с экспертами не из частной клиники, а из обычного ПНД. Конечно, если продавец вызывает вопросы при первой встрече (или продает квартиру по доверенности и не готов выйти с вами на связь лично), лучше с этим не связываться. Но если ситуация патовая, и вам нужно, например, как-то расстаться с сособственником общего имущества, стоит использовать эту опцию, чтобы себя обезопасить.

Жил себе человек в собственной квартире и вдруг узнает: оказывается какое-то время назад он продал (подарил) её другому лицу.

Ситуация к сожалению не единичная и означает одно - документы, переданные на регистрацию в органы Росреестра подделаны.

Поддельная доверенность

Подделывать договоры не имеет смысла, если нет доверенности на совершение действий с имуществом от имени собственника.

Поэтому процесс фальсификации документов мошенники начинают именно с подделки доверенности.

На их пути есть серьезная сложность: таковая доверенность должна быть оформлена нотариально. Более того, в России функционирует сервис проверки действительности доверенностей.

В идеале все должно работать так:

1. Мошенники подделывают нотариально оформленную доверенность.
2. Фальсифицируют остальные документы, необходимые для совершения сделки.
3. Передают документы в органы Росреестра для проверки и осуществления регистрационных действий.
4. Органы Росреестра проверяют действительность доверенности через сервис Федеральной нотариальной палаты.
5. Обнаружив её недействительность, отказывают в регистрации перехода прав на недвижимость.

К сожалению, так оно не работает. Или не всегда работает. Знаю множество случаев, когда регистрируются сделки с пороком действительности доверенности.

Она не обязательно поддельная, иногда просто просроченная.

На Росреестр надейся, а сам не плошай

Существует простой способ исключить возможность махинаций с вашим недвижимым имуществом, который я настоятельно рекомендую использовать вместо призрачной надежды, что факт фальсификации документов будет выявлен в ходе регистрационных действий.

Сделать это не сложно:

1. Обратитесь в МФЦ
2. Оформите заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника
3. Органы Росреестра внесут соответствующую запись в ЕГРН.
4. При наличии такой записи заявление о регистрации сделки с вашим имуществом, поданное любым лицом кроме вас, будет оставлено регистрирующим органом без рассмотрения

Что делать, если потом захотите продать недвижимость по доверенности? Просто напишите заявление об исключении такой записи из ЕГРН.

Важно. Данный лайфхак не защитит собственника от ситуации, когда мошенники реализуют квартиру электронно - создают поддельную электронную цифровую подпись. В этом случае считается, что человек, подписавший документы ЭЦП, действует лично.

Как защитить имущество от подобных действий расскажу в следующей статье.

Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.

Все использованные в статье фотографии распространяются по свободной лицензии.

Канал "О праве по-русски" ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть на своем экране серьезные юридические тексты, написанные простым языком

В многочисленных советах для покупателей жилья на вторичном рынке настоятельно рекомендуют все тщательно проверить: изучить выписки, собрать досье на продавца, даже запросить справки из ПНД. Однако все эти проверки могут не дать эффекта, поскольку далеко не всегда реестры, откуда запрашиваются сведения, заполняются корректно и своевременно. Юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев на примере одного из своих дел рассказал сайту "РИА Недвижимость", почему важная информация о квартире может не попасть в выписку и как быть покупателям.Суд мимо реестраПочему выписка из ЕГРН сегодня является самым важным документом в операциях с недвижимостью? Потому что в теории она не только информирует о том, кто является собственником, но и сообщает ряд важных сведений, например, о наличии обременений, характеристики объекта и так далее. И неспроста эта выписка остается действительной ограниченное количество времени, ведь именно так удается обеспечить актуальность и достоверность информации.Казалось бы, красота и безопасность! В теории это так, но на практике это зависит от того, насколько аккуратно в ЕГРН вносятся значимые сведения об объектах недвижимости, а главное – насколько своевременно о них сообщается. Если быть ближе к практике, то при проверке квартиры перед сделкой людям нужно убедиться, что на нее не наложен арест и не ведется судебных споров. Однако информация о спорах отражаются в ЕГРН только в том случае, если истец просит суд наложить арест. В любом другом случае узнать о судебных притязаниях весьма сложно. Можно, конечно, обратиться к данным судов. Споры по квартире всегда рассматриваются в районных судах по месту ее нахождения, у каждого из которых есть свой сайт. Но узнать можно будет только о том, есть ли у предыдущих владельцев квартир какой-либо спор в этом суде. О чем именно спор самостоятельно выяснить не получится. Так все неудобно устроено, потому что до сих пор база судов общей юрисдикции "Гас правосудие" далека от совершенства и отсутствует закон, обязывающий все судебные дела по недвижимости отражать в ЕГРН.Нехорошая квартираКак эти прорехи в процедурах сказываются на реальных жизненных ситуациях можно увидеть, если исследовать случаи из практики. Без проверки информации о судебных спорах всегда есть риски, вплоть до изъятия квартиры, как, например, в нашем деле "Росимущество против семьи К.". Молодая семья К. с двумя маленькими детьми купили однокомнатную квартиру в Одинцово по объявлению в ЦИАН. Квартиру осмотрели. То, что от собственницы переговоры вел ее зять, никого не смутило. То, что половину цены за квартиру провели по расписке, тоже показалось обычной историей. Продавцы часто просят указать в договоре меньшую стоимость квартиры, чем на самом деле платит покупатель, чтобы не платить налоги. Для подстраховки на случай, если сделка не пройдет регистрацию, остальную сумму указывают в отдельной расписке как покупку неотделимых улучшений. Суды к этому привыкли, и при возврате квартиры присуждают к возврату и цену по договору, и сумму по расписке за неотделимые улучшения. Банки тоже к этому привыкли и предлагают свою форму расписок под названием "соглашение о цене". Надо добавить, что часто покупатели по ипотеке не обращаются к юристам, потому что надеются на юристов банков и страховых. Но в нашем случае никто не заметил подвох. Все полагались на сведения ЕГРН. Все казалось хорошо. И было все хорошо 3,5 года. Но в 2021 году семья К. получила иск от Росимущества с требованием отдать квартиру государству, и тогда вскрылось ее "темное прошлое".Как выяснилось, перед дамой, которая продала квартиру семье К., за полгода до этого ею владел тот самый шустрый зять. Более того, спорную квартиру он теще подарил, а затем помог продать. Зачем? Причина имелась: квартиру хотели отобрать у него самого. Дело в том, что мужчина был сотрудником ФСБ, но кроме этого имел подработку, на доходы от которой и приобрел квартиру. А для силовика любые подработки являются незаконным заработком. Когда проверка выявила наличие "левых" доходов, мужчина подарил квартиру теще. Пока семья К. покупала квартиру у тещи, шел суд, по которому военный прокурор обращал в доход государства эту же самую квартиру. На сайте можно было найти только некое дело с указанием фамилии предыдущего собственника. В ходе дела никто ареста квартиры не просил, так что и дарение, и дальнейшая сделка по продаже квартиру прошли без проблем. И что удивительно, одновременно без проблем прокурор выиграл суд. Добросовестный приобретательВ 2020 государство с иском пришло к семье К. Судье Одинцовского городского суда не помешал удовлетворить иск даже пропуск срока давности. Дело в том, что по закону (статья 181 ГК РФ) срок исковой давности, в течение которого можно заявить о недействительности сделки, составляет три года. Иногда такой срок восстанавливается, если доказано, что лицо узнало о нарушении своих прав позже, но для истца-государства специально прописали, что такой срок является пресекательным, то есть восстановлению не подлежит. Это мировая практика – особенно защищать лица, с которыми судится государство. Однако, в нашем деле, истец-Росимущество просто заказал в 2020 году выписку о правах на квартиру, и заявил, что только из этой выписки узнал о нарушениях. И суд этому поверил.Компрометируют судью еще то обстоятельство, что эту же самую квартиру без регистрации в ЕГРН Росимущество до суда передало в оперативное управление тому же Мосооблсуду. Для меня совершенно очевидно, что это судебная ошибка. Но даже если тот же Мособлсуд как апелляционная инстанция ее исправит, никто не вернет моим клиентам потраченное время и деньги. Однако есть и более долгий путь развития событий. Дело в том, что у семьи К. истребовали квартиру как у добросовестных приобретателей, так как они при покупке полагались на сведения государственного реестра и государственный регистратор зарегистрировал их сделку им полагается компенсация от государства. Но закон написали так, что добросовестный приобретатель должен сначала подать иск к продавцу, просудить с него долг, потом полгода обивать пороги приставов и только после этого, если ничего не получит от продавца, можно требовать деньги у государства. Но тоже только через суд и к тому же ровно столько денег, сколько заплатил за квартиру. То, что квартира выросла в цене, никто не компенсирует. И надо еще добавить, что Минфин как ответчик еще ни один иск добровольно не признал, а в Москве вообще суды большинству истцов отказали в компенсации. Отдельно отмечу, что если квартиру семье К. не вернут, а деньги выплатят за счет государства, получится, что каждый останется "при своем". Государственный служащий, наверняка, получил от тещи вырученные с продажи квартиры деньги. При этом с тещи, как с пенсионера, вероятность взыскать долг минимальная. Государство накажет коррупционера и получит его квартиру, но выплатит компенсацию семье К. Добросовестные приобретатели потеряют квартиру, но получат компенсацию. И все потеряют на издержках. Бюджет расходуется на зарплаты приставов, судей, прокуроров и других чиновников. Коррупционеры и добросовестные приобретатели – на судебных юристов. Существуют косвенные признаки. Например, предыдущий собственник владел недвижимостью недолгое время или продавец вообще отказывается показывать документы, по которым покупал. Может быть низкая цена или саму квартиру не показывают. При наличии любых подозрений квартиру нужно проверять на сайте районного суда по ФИО всех предыдущих владельцев. И все равно узнать полную информацию по сайту не получится, поэтому и желательны услуги юриста.

Читайте также: