Как сделать консьержа в подъезде

Добавил пользователь Алексей Ф.
Обновлено: 05.10.2024

За собственный счет нескольких жителей мы провели ремонт нашего подъезда, установили там будку для консьержа и наняли двух человек на работу в две смены.

В подъезде всего 12 квартир, 4 из них сейчас продаются, а большинство других сдаются.

Как сделать так, чтобы платить за консьержа были обязаны все? В том числе те, кто купит квартиру в доме позже.

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Согласно ч. 1 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Поэтому собственники помещений одного подъезда могут на общем собрании решить нанять в подъезд консьержа, установить размер платы и установить ответственного за сбор денег. Также можно принять правила использования подъезда.

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества (то есть жилищные услуги) в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ указывается в договоре управления.

Таким образом, то, о чем друг с другом договорятся собственники помещений одного подъезда, не будет жилищной услугой, а будет договоренностью о заключении договора с консьержами и порядке его финансирования. Распространяться эта договоренность будет только на лиц, добровольно принявших на себя эти обязательства. Причем любое из этих лиц сможет в одностороннем порядке отказаться от услуг консьержа в будущем на основании ст. 782 ГК РФ.

Также не будет жилищной услугой, если будет проведено общее собрание собственников помещений дома, где будет принято решение о том, что наем консьержей жители организуют самостоятельно и плату вносят напрямую, минуя управляющую компанию. Непосредственное заключение договоров между собственниками и исполнителями, подрядчиками - признак непосредственного управления – одной из трех форм управления МКД (ст. 164 ЖК РФ.)

В связи с тем, что согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники не могут выбрать два и более способа управления многоквартирным домом, возможность использовать одновременно два способа управления – управление домом управляющей организацией и непосредственное управление домом собственниками – исключена.

Плату за службу консьержей именно как за жилищную услугу общее собрание собственников помещений в доме может установить, поручив своей управляющей компании взять в свой штат консьержей, установив размер платы за эту дополнительную услугу. Так поступили собственники помещений многоквартирного дома в случае, описанном в апелляционном определении Мосгорсуда от 04.03.2015 по делу № 33-2865/2015. Целесообразно также разрешить УК включить строчку об оплате консьержей в единый платежный документ, предусмотреть порядок индексации платы и установить срок, с которого УК должна приступить к оказанию услуги. Денежные средства за жилищные услуги вносятся управляющей компании на основании ч. 7 ст. 155 ЖК РФ.

Можно принять решение о включении будки для консьержа в состав общедомового имущества. В этом случае за его состояние будет отвечать управляющая организация. Можно обязать УК провести работы по обустройству рабочего места консьержа (естественно, за дополнительные деньги).

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, то есть в соответствии со ст. 450 ГК РФ – по соглашению сторон. Это значит, что собственники вправе принять решение о предоставлении дополнительных услуг, но управляющая компания может отказаться оказывать услуги, не предусмотренные договором управления. В этом случае собственники могут по истечении срока действия договора отказаться от его продления и выбрать другую управляющую организацию или убедить существующую УК заключить новый договор на новых условиях.

Но если договором управления предусмотрено оказание дополнительных услуг по решению собственников и тарифы не являются для управляющей организации кабальными, то можно заставить УК обеспечить наличие консьержей и не дожидаясь окончания существующего договора.

Чтобы исключить противодействие УК, лучше до проведения собрания согласовать с ней размер платы за консьержей и сроки начала оказания услуги.

Есть еще один важный момент, который необходимо осветить. Будка для консьержа установлена в подъезде, который согласно ст. 36 ЖК РФ относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование общей собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Решение вопроса об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. Порядок проведения такого собрания регламентирован ст.ст. 44-48 ЖК РФ.

Лучше, чтобы установку будки разрешило общее собрание. Иначе недовольный при определенном везении сможет добиться демонтажа будки через суд.

Резюме

Собственники отдельного подъезда могут принять решение и согласовать размер платы за консьержа и порядок ее внесения. Но действовать это решение будет только для тех, кто с ним согласен. То же самое касается решения общего собрания собственников всего дома расчетах за услугу минуя управляющую компанию.

Если необходимо установить плату за консьержа, обязательную для всех собственников дома (в том числе тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против), необходимо принять соответствующее решение на общем собрании всех собственников помещений многоквартирного дома. Услуги консьержа должна оказывать управляющая компания. Она же должна собирать за эти услуги деньги.

На общем собрании также нужно принять решение об использовании помещения подъезда для размещения рабочего места консьержа.

Должностные обязанности консьержа в многоквартирном доме очень разнообразны.

Его работа не сводится только к регистрации посетителей, а включает и поддержание порядка в здании, и сотрудничество с работниками коммунальных служб, и контроль над системами освещения и многое другое.

История профессии

Что означает слово консьерж? Впервые он упоминается в 12 веке. В его обязанности входило поддерживание горящих свечей и факелов в замке.

Нововведение быстро стало популярными и консьержи появились не только в дорогих гостиницах, но и в отелях, и в многоквартирных домах.

Как переводится слово консьерж? Самое близкое определение – привратник или швейцар. Главная его функция: встреча и регистрация посетителей.

В жилом доме он может и не фиксировать приход и уход жильцов, хотя порой выполняет и такую функцию. Однако обязан препятствовать проникновению в дом людей неизвестных – не жильцов и не работников коммунальных служб.

Служебные обязанности

Для чего нужен консьерж в подъезде в первую очередь? Его называют первым лицом дома, потому что именно привратник встречает и провожает жильцов дома.

Консьерж обязан знать всех обитателей здания в лицо, а также по имени. Приветствовать жильцов, поддерживать атмосферу доверия и надежности – его главная обязанность.

Профессиональные обязанности

Общей должностной инструкции для привратника не существует. В каждом конкретном случае разрабатывается перечень обязанностей, которые работник должен выполнять.

Чаще всего к работе консьержа предъявляют следующие требования:

Договор может вменять в обязанность дежурного сортировку и передачу почты. Однако это требование не является стандартным.

Не оговаривается в трудовом соглашении, но является непременным требованием: находиться на рабочем месте только в трезвом виде и не покидать его без уважительной причины.

В профессиональные обязанности входит также процедура передачи смены. Консьерж перед уходом проверяет целостность замков на технических помещениях и сдает ключи от них. Также он передает сменщику информацию, с которой следует ознакомить жильцов.

Личные функции

Нередко решение собрания жильцов наделяет привратника и другими обязанностями более личного свойства:

Личные функции так же, как и профессиональные указываются в трудовом договоре. Надо платить при этом больше и насколько, решает общее собрание жильцом.

Как организовать консьержа в доме

Собственно наймом консьержа занимается компания, управляющая домом. Однако этот вопрос должен быть согласован с жильцами. Более того, сама инициатива такого рода должна исходить от обитателей дома, а ТСЖ лишь информирует о такой возможности.

Общее собрание жильцов решает и другие вопросы:

Решение этих вопросов отражается в соответствующем документе, который является основой для заключения трудового договора и разработки должностной инструкции консьержа. Трудовые отношения между работником и работодателем регулируются ст. 57 Трудового Законодательства РФ или Гражданским кодексом.

Ответственность

Должность привратника предполагает определенную ответственность:

Консьерж не несет ответственности за сохранность личного имущества обитателей дома.

Отказ от услуг

Если привратник больше не нужен, например, дом оборудовали видеокамерами, как отказаться от консьержа в подъезде? Такое решение может принять только общедомовое собрание большинством голосов.

Если появилась необходимость сменить работника, потому что он не выполняет свои функции должным образом, вопрос об увольнении решается на общем собрании. Оформление увольнения осуществляется обычным образом, оговоренным ТЗ России.

Консьерж в многоквартирном доме выполняет множество обязанностей. Он регистрирует посетителей, препятствует проникновению в здание неизвестных лиц, передает важную информацию жильцам, организует работу служащих ЖКХ.

Однако оплата услуг консьержа выполняется из карманов обитателей дома, что для некоторых из них является неприемлемым.

Каждый россиянин уделяет внимание вопросам безопасности и комфортности проживания. Большинство выбирает технические средства защиты: переговорно-замковые устройства, сигнализацию. Но все чаще граждане выбирают иной вариант, когда за порядком следит дежурный по подъезду. Разберемся в том, что входит в обязанности консьержа в многоквартирном доме, как организовать и кто должен контролировать его работу.

Для чего необходим в многоквартирном доме

Консьерж – это лицо, осуществляющее дежурство не только в отеле, как считают многие, но и в подъезде современного высотного жилого строения. Задача заключается в поддержании порядка на лестничных площадках, в лифтах. Это еще не все, для чего нужен консьерж в подъезде. Не менее важной, а скорее и приоритетной целью является охрана покоя граждан, контроль входящих в дом лиц. Решение нанять работника принимают жильцы. Инициатива также может исходить и от управляющей компании (далее – УК).

Как нанять консьержа

Если граждане решили, что в подъезде должен работать дежурный, следует организовать собрание. Вопрос выносится на обсуждение, и каждый высказывает свое мнение. Если большинство выскажется за услуги консьержа в многоквартирном доме, это фиксируется в протоколе. Следующий шаг – обращение в УК. Именно эта компания обязана помочь организовать рабочее место и нанять сотрудника. Отношения с консьержем оформляются официально.

Особенности составления договора

В документе необходимо указать адрес, по которому осуществляется дежурство, описать рабочее место. Фиксируются: срок действия соглашения, размер оклада и возможные надбавки, премии. В договор вносится режим работы, порядок предоставления отпуска. Документ также должен содержать права и обязанности нанимателя и сотрудника. Образец соглашения доступен для скачивания на нашем сайте.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Размер заработной платы

Стоимость услуг консьержа в многоквартирном доме определяют сами жильцы, так как именно они будут их оплачивать. Чем больше квартир в подъезде, тем меньше доля каждого собственника. Кроме того, то, сколько будет платить хозяин помещения, зависит от количества прописанных на его площади лиц. Следует понимать, что сумма не должна быть ниже величины минимальной оплаты труда, принятой в регионе. В соответствии с правительственным постановлением от 19.09.2017 № 1119, начиная с мая 2019-го, она составляет 9489 руб. Все вопросы, связанные с назначением зарплаты сотруднику, решаются на всеобщем собрании собственников.

Что такое электронный консьерж

Присутствие дежурного в подъезде – это удобный и надежный сервис, но не все жители могут себе его позволить, так как ежемесячно придется нести дополнительные расходы. Кроме того, не в каждом подъезде есть возможность обустроить рабочее место для сотрудника. В качестве альтернативы можно рассмотреть такой вариант, как электронный консьерж.

Это система видеонаблюдения, которая устанавливается в каждом подъезде. Кроме непосредственно камер, включает процессор, экран. Трубки домофонов подключены к рабочему месту одного на все подъезды дежурного. В этом случае траты на оплату труда такого сотрудника будут значительно меньше, но придется сначала заплатить за приобретение и монтаж электронной системы. Чтобы выяснить, выгоден ли такой вариант для конкретного дома, рекомендуется выполнить простые расчеты, определив срок окупаемости видеосистемы.

Кто контролирует работу консьержа

Права и обязанности

Функции консьержа отражаются в ДИ. Но есть базовый перечень того, что должен делать дежурный, отталкиваясь от которого составляется инструкция в каждом конкретном случае. Ниже перечислены общепринятые права и обязанности консьержа в жилом доме. Дежурный должен:

Вести себя корректно как с гражданами, проживающими в квартирах подъезда, так и с их гостями.
Знать всех проживающих в лицо.
Следить за тем, как работники коммунальных служб проводят ремонтные работы.
Быть посредником между УК и жильцами.
Сообщать в правоохранительные органы о нарушениях, подозрительных лицах на вверенной территории.
Пропускать жильцов и посетителей в подъезд.
Контролировать, соблюдается ли график уборки подъездов в многоквартирном доме.
Фиксировать заявки о замене перегоревших ламп, мелком ремонте.
Следить за общедомовым имуществом, предотвращать попытки хищений.
Не допускать перегрузки лифта.

Кроме того, консьерж обладает правами, которые помогают выполнять должностные обязанности. Ниже перечислены основные:

Требовать у посетителей представлять удостоверение личности.
Не пускать лиц, вызывающих подозрение или без согласия жителей.
Запрещать вынос имущества без соответствующего разрешения.
Требовать оборудовать рабочее место, предоставить необходимый инвентарь.

По решению собрания собственников квартир в ДИ консьержа можно включить любые не противоречащие действующему законодательству дополнительные пункты.

Должностная инструкция

Наличие этого документа обязательно. При приеме на работу дежурный должен ознакомиться с содержанием и поставить подпись. Должностная инструкция консьержа в многоквартирном доме составляется в соответствии с положениями Трудового кодекса и других нормативных актов. В документе фиксируются требования к дежурному, его права и обязанности. ДИ разрабатывается с участием жильцов подъезда и утверждается руководством УК.

Что запрещено

Этот раздел целесообразно включить в должностную инструкцию, чтобы не возникало проблем. Недопустимые со стороны консьержа нарушения:

Выход на работу в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
Разглашение конфиденциальной информации о жителях подъезда.
Длительное отсутствие на посту по причинам, не связанным с выполнением должностных обязанностей.

Кроме того, консьержу запрещено вести себя агрессивно по отношению к жителям дома и посетителям, создавать конфликтные ситуации.

Организации работы

Чтобы дежурный мог выполнять возложенные на него обязанности, наниматель должен оборудовать ему рабочее место. Помещение для консьержа в подъезде должно быть оснащено столом и стулом, телефоном, иметь зону отдыха (диван) и санузел. Это минимальный набор необходимого. Учитывая то, что чаще всего дежурства круглосуточные, целесообразно обеспечить пост микроволновой печью, чайником, посудой.

Действия при нарушении правил парковки

Автовладельцев с каждым годом становится все больше, а мест для стоянки во дворах не прибавляется. Жители многоэтажки могут оборудовать специальную зону для личного транспорта. Консьерж должен следить, чтобы всеми автовладельцами соблюдались правила парковки на придомовой территории многоквартирного дома. Он обязан не допускать стоянки транспортных средств таким образом, чтобы это мешало проходу жильцов к подъезду. Если это все же произошло, дежурный должен связаться с владельцем авто и добиться того, чтобы путь был освобожден.

При хулиганских действиях

В ДИ консьержа следует предусмотреть то, какие шаги он должен совершить, если станет свидетелем нарушения правопорядка. Например, нажать тревожную кнопку, доложить информацию диспетчеру, дождаться сотрудников охранной организации или органов полиции.

Какая предусмотрена ответственность за ненадлежащее выполнение работы

Этот вопрос надо подробно отразить в одном из разделов ДИ. Следует указать, за какие проступки выносится предупреждение. Возможно применение таких санкций, как штрафы. В должностной инструкции надо четко зафиксировать, за какое нарушение неминуемо денежное взыскание и его размер. Важно также указать случаи, за что может последовать увольнение работника. Обычно это происходит, если консьерж нарушил должностную инструкцию или систематически не выполнял свои обязанности.

Если соседи против

Итоги

Наличие консьержа в подъезде многоэтажки повышает уровень безопасности жильцов. Дежурный не допустит появления незнакомых лиц, хулиганских действий со стороны гостей и граждан, проживающих в доме. Кроме того, консьерж проследит за тем, чтобы подъезд был чистый, ухоженный, а у жильцов отсутствовали проблемы с коммунальными службами.

До недавнего времени консьержа можно было встретить лишь в гостиницах или элитных жилых комплексах жильцы которых могли себе позволить оплачивать труд такого работника. Теперь он может содержаться практически в любом многоквартирном доме, а в определенных случаях средства выделяются из городского бюджета.

Решение о том, чтобы нанять дежурного по подъезду и организовать его работу, принимается на собрании собственников жилья, причем инициатива может исходить как от самих жильцов, так и от управляющей компании.

История происхождения

Первые упоминания о консьержах уходят в глубину веков и датируются 12-м веком. Изначально под этим словом подразумевался человек, который отвечал за постоянное горение свечей в замке. Иные функции он стал выполнять намного позже.

Внимательное отношение консьержа к постоянным гостям отеля является залогом того, что клиент еще не раз воспользуется услугами именно этой гостиницы.

Кто нанимает дежурного по подъезду

Оплата работы консьержа, чаще всего, осуществляется самими жильцами. В отдельных ситуациях это бремя ложится на местный бюджет, но для этого необходимо выполнение некоторых условий.

В подъезде должно быть оборудовано специальное рабочее место, причем также из муниципальных средств и отсутствовать система видеонаблюдения. При соблюдении этих требований можно заявить свое право на помощь властей.

Повышение заработной платы консьержа возможно только при решении собственников в результате общедомового собрания. Способ и график перечисления средств определяются таким же образом.

Иногда в подъезде есть одинокие пенсионеры или малообеспеченные семьи, которым тяжело выделить даже небольшую сумму на общедомовые нужды, в том числе и на оплату содержания консьержа.

Нередко в таких ситуациях жильцы дома идут на компромисс освобождая малоимущих соседей от денежных трат взамен на временное выполнение обязанностей дежурного, уборку территории, украшение помещения к праздникам или иную помощь.

Основные обязанности

В каждом конкретном случае составляется должностная инструкция, регламентирующая функции консьержа. Однако существует основной перечень обязанностей, которые должен выполнять работник. Именно от этого перечня и следует отталкиваться при написании инструкции.

Консьерж должен:

Иметь список жильцов и знать каждого из них в лицо;
Быть абсолютно вежливым и сдержанным при общении как с собственниками жилья, так и с посетителями;
Следить за поддержанием порядка в подъезде;
Иметь представление обо всех происшествиях и экстренных ситуациях;
Информировать соответствующие органы обо всех нарушениях, происходивших в доме в его смену;
Следить за работой коммунальных служб, осуществляющих ремонт общего оборудования, проверять документы служащих и входящих в дом;
Вести журнал регистрации, в который вносятся все происшествия и принятые по их поводу меры;
Проявлять бдительность и сообщать правоохранительным структурам обо всех подозрительных лицах, замеченных на вверенной территории;
Передавать управляющей компании все жалобы жильцов и их пожелания по поводу улучшения работы всех систем в подъезде;
Составлять заявки о мелком ремонте оборудования;
Тщательно следить за погрузкой различных крупных и тяжелых предметов в лифты, чтобы предотвратить их перегруз и поломку;
Не допускать порчи общественного имущества и фактов хищения;
Осуществлять контроль за целостностью замков на дверях ведущих в подвал, на чердак и в подсобные помещения;
Оповещать жильцов о случаях возникновения общественно-опасных ситуаций;
Распространять информацию обо всех решениях управляющей компании;
Следить за своевременной уборкой подъезда и прилегающей территории;
Осуществлять контроль над системами освещения как внутри дома, так и снаружи;
Делать полный обход территории перед сдачей рабочей смены;
Пропускать жильцов и гостей в подъезд.

В должностной инструкции нередко описываются грубые нарушения, возникновение которых недопустимо в работе консьержа.

К ним относятся:

Разглашение конфиденциальных сведений касающихся любого из жильцов;
Нахождение на посту в состоянии опьянения (наркотического или алкогольного);
Длительное отсутствие на рабочем месте по неуважительным причинам;
Несдержанное поведение, ведущее к конфликтам с собственниками жилья.

Иные нюансы работы дежурного

Желательно, чтобы у консьержа имелись контактные телефоны всех жильцов.

Так он сможет информировать их об экстренных ситуациях, произошедших в их отсутствие.

Также немаловажно наличие обратной связи, чтобы собственники могли сообщать дежурному о своем длительном отсутствии, приеме большого числа гостей, доставке грузов, предстоящих ремонтных работах или сдаче жилья в аренду.

По желанию жильцов можно дополнить кабинку дежурного небольшим диванчиком и бытовой техникой для обеспечения комфорта.

В связи с тем, что дежурный должен находиться на своем рабочем месте круглосуточно, обычно нанимают как минимум двоих человек. Главными требованиями являются уважительное отношение к жильцам и добросовестное выполнение всех служебных обязанностей и должностной инструкции.

Возможность отказа от услуг

Отказаться от консьержа или выдвинуть иную кандидатуру на эту должность можно также на общедомовом собрании решением большинства голосов. Лучше не отказываться вовсе от дежурного, если он неудовлетворительно исполняет свои функции, а сменить работника.

Самым лучшим показателем работы консьержа являются результаты его деятельности. Чистый, опрятный подъезд, отсутствие проблем с коммунальными службами и многие другие плюсы говорят о том, что решение о его найме было необходимым и своевременным.

Читайте также: