Нежилое помещение своими руками

Добавил пользователь Алексей Ф.
Обновлено: 16.09.2024

Требуется юридическое экспертное мнение о возможности строительства, допустимой этажности(наземные и подземные), максимальной площади и др. параметрах нежилого строения на участке ИЖС при наличии уже самого объекта ИЖС на данном участке и физически и титульно.

Добавляю уточнение — дом есть 120 квм, нужно построить вспомогательное строение — например мастерскую, баню, и проч., но площадью 750квм. Вопрос: какими нормативными актами ограничена площадь и этажность такой постройки. Писать мне про переводы земли не нужно я это не спрашиваю и переводить её не собираюсь.

этажности(наземные и подземные), максимальной площади и др. параметрах нежилого строения на участке ИЖС при наличии уже самого объекта ИЖС на данном участке и физически и титульно.
Сергей

Что будет представлять собой строение? На некоторые строения не требуется разрешение в соответствии со ст. 51 ГрК РФ:

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

Если всё же строение будет вспомогательное, то как указали коллеги, менять вид разрешенного использования не стоит. Но тут лучше пригласить местного архитектора, указав ему где Вы хотите разместить постройку, из какого материала, чтобы он на месте смог согласовать размещение данного строения на Вашем участке относительно Вашего дома, строений и строений на соседних участках. Такой вариант самый надежный, на мой взгляд.

Строительство нежилого строения, которое не является вспомогательным к жилому дому, возможно после изменение вида разрешенного использования земельного участка и с получением разрешения на строительство.

Если строение вспомогательное к жилому дому, например строения для хранения хозяйственного инвентаря, гараж и т.п., то разрешение на строительство не требуется, равно как и смена ВРИ.

Можете уточнить о каком населенном пункте идет речь?

Какое нежилое строение хотите построить?

Можете указать кадастровый номер Вашего земельного участка?

Виды разрешенного строительства можно выяснить заказав ГПЗУ земельного участка в местной администрации.

В ГПЗУ указываются разрешенные виды использования земельного участка и параметры строительства.

С уважением! Г.А. Кураев

Нормы законодательства в подтверждение

Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Для индивидуального жилищного строительства

Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);

выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений

2.1

Градостроительный кодекс

Статья 51. Разрешение на строительство

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

Если Вы вместо жилого дома хотите строить нежилое капитальное строение, то нужно менять ВРИ из числа допустимых Вашими Правилами землепользования и застройки.

Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Затем можно просить разрешение в местной администрации на перевод жилого в нежилое посредством реконструкции.

Как работаем и отдыхаем в 2022 году ?

Предпринимательская деятельность в России регламентируется разными нормативными актами. Если человек желает открыть торговую точку, он должен делать это в соответствии с правилами. В частности, нужно соблюдать требования по размещению магазина. Можно ли его размещать в частном доме, собственном гараже? Рассмотрим в этой статье.

Организации и индивидуальные предприниматели ведут свою деятельность прямо по соседству — в многоквартирных и частных жилых домах. В современной экономической ситуации для организации своего бизнеса во многих случаях требуются помещения, однако не все предприниматели могут их приобрести.
Магазины, салоны красоты, аптеки открываются в собственных жилых домах, поскольку владельцы бизнеса уже имеют такие помещения — они в них живут. Собственник может распоряжаться жилым помещением по собственному усмотрению, в том числе для предпринимательства, однако в применении ст. 17 ЖК РФ есть ряд практических нюансов.
Посмотреть особенности

Преимущества открытия магазина в частном доме

Зачем открывать магазин именно в частном доме? Этот вариант отличается целым рядом преимуществ:

Не нужно денег на аренду или покупку площади под коммерческие нужды.
Не требуется ехать на рабочее место.
Простой контроль над торговой деятельностью.
Можно не нанимать персонал, что позволяет дополнительно сократить расходы.

Главный недостаток размещения магазина в частном доме – необходимость в специальном оформлении. Нельзя просто взять и открыть точку. Если пренебречь законом, у предпринимателя возникнут проблемы.

К СВЕДЕНИЮ! В частном доме можно разместить только магазин, отвечающий ряду требований. В частности, он не должен производить лишнего шума, мешать соседям. Деятельность магазина не должна сопровождаться выделением вредных или взрывоопасных элементов.

Законодательное обоснование

В статье 8.8 КоАП РФ указано, что участок нельзя использовать не по назначению. В обратном случае на владельца земли накладывается штраф в размере 1 000-1 500 руб. Под целевым использованием понимается эксплуатация жилого здания. Использование участка под коммерческую точку не соответствует положенному назначению. Подобное действие признается административным правонарушением. Для открытия магазина потребуется сначала изменить назначение участка. Только потом можно открывать торговую точку.

Статья 8.8 КоАП РФ касается только земли. Использование домов регламентируется статьей 17 ЖК РФ. В этой статье указано, что назначение жилого помещения – проживание людей. В пункте 2 статьи 17 прописано, что помещение может использоваться для работы ИП. Но эта деятельность не должна мешать лицам, проживающим в доме.

Статьей 22 ЖК РФ оговорены условия перевода жилого объекта в нежилое. Возможно это только в том случае, если к переводимому помещению может быть обеспечен беспрепятственный доступ. Перевод не осуществляется в том случае, если право собственности на объект обременено правами третьих лиц.

Нужно ли получить согласие всех собственников примыкающих помещений при переводе помещения из жилого в нежилое?

ВАЖНО! Перевод осуществляется только в том случае, если магазин открывается в частном доме. Если он размещается в гараже, никаких переводов не нужно. Связано это с тем, что гараж не является жилым объектом.

К СВЕДЕНИЮ! Предприниматель должен позаботиться о наличии всех нужных документов. В частности, это документ о регистрации ИП или ООО, лицензия, если продаются спиртные напитки.

В каких случаях нельзя открыть магазин в частном доме

Открываемый магазин не должен никому мешать. Торговая точка не может открываться при наличии этих обстоятельств:

Магазин создает препятствие транспортному движению.
Он нарушает межевые знаки.
Функционирование точки противоречит нормам пожарной безопасности и СЭС.
Магазин загрязняет окружающую среду, негативно влияет на плодородие почвы.
Отсутствует отдельный вход.
Есть обременение третьими лицами.

Торговая точка не должна мешать людям, на законных основаниях проживающим в доме.

ВАЖНО! У торговой точки должен быть отдельный выход. Если покупатели будут ходить через общий подъезд, это нарушит права жильцов дома.

Документальное сопровождение

Первый шаг – перевод помещения в нежилое. Для этого понадобится следующая документация:

Заявка.
Свидетельство о праве собственности на объект.
План всего здания.
План магазина (если проводится перепланировка, нужно ее учесть).
Техпаспорт на объект.
Согласие жильцов на открытие торговой точки.

Пакет документов отправляется в местную администрацию. Последующие действия:

Получение разрешения от СЭС.
Получение разрешения от жильцов дома.
Получение дозволения от пожарной.

Сроки согласования обычно составляют не более 45 дней. После того как все нужные разрешения получены, можно переходить к открытию торговой точки.

К СВЕДЕНИЮ! Завершение работ также нужно согласовать. В рамках этого этапа на место приезжают эксперты. Они принимают произведенные работы. Приемка осуществляется только тогда, когда все работы были выполнены без нарушений. На утверждение объекта уйдет 25 дней.

Порядок действий при открытии магазина

Открытие торговой точки предполагает следующий порядок действий:

Какую систему налогообложения выбрать? Торговым точкам хорошо подходит вмененная система. Она позволяет не использовать кассовый аппарат и не нанимать бухгалтера.

Открытие точки в гараже

Сначала предпринимателю нужно понять, подходит ли гараж под организацию торговой точки. Объект должен отвечать этим условиям:

Капитальная постройка (наличие фундамента).
Минимальное расстояние от жилых объектов (50 метров).
Если это частный сектор, гараж должен быть отгорожен забором.
Наличие запасного выхода.
Наличие электричества.
Площадь, достаточная для ведения торговой деятельности.

Если под магазин используется гараж, его не требуется переводить в нежилое помещение. Гараж и так является нежилым объектом. Магазин необходимо зарегистрировать. Как это сделать? Обычно гараж является объектом хозяйственного значения. Для его перерегистрации нужно выйти из кооператива, а затем получить позволение от администрации. Нужно получить разрешение на реконструкцию. Выдается оно архитектурной инспекцией. В нее нужно предварительно сдать проект переоборудованного объекта. После того как переоборудование проведено, нужно обратиться в архитектурную структуру повторно. На этом этапе подтверждается, что строение соответствует всем нормам.

Магазин регистрируется в ФНС. Предпринимателю рекомендуется открывать именно ИП, а не ООО. Для этого нужно составить заявление и подать его в госорган с ИНН, СНИЛС. Предпринимателю также требуется подтвердить свои права собственности на гараж. Нужно обратиться в СЭС и пожарный орган. Эти структуры выдают справки о том, что гараж соответствует всем нормам.

Имеет ли смысл открывать точку в гараже?

Нужно учесть, что гараж не ориентирован на коммерческую деятельность. Его придется переоборудовать. Сюда входят и ремонт, и перепланировка, и закупка оборудования. Подготовка к открытию предполагает большие траты. Однако использование гаража под магазин – это и экономия денег. Предпринимателю не придется тратить деньги на аренду, покупку торгового помещения. Предприниматель может не нанимать персонал, а работать сам. Это дополнительная статья экономии.

С минимальными вложениями, в кратчайшие сроки, без реконструкций и согласований с чиновниками.

Добрый день! На связи Смарт Вэй, мы занимаемся проектными и кадастровыми работами и эта статья про самый популярный кейс последний двух лет.

Наверное самым известным комплексом апартаментов у нас в стране является Москва-сити. Здесь представлено сразу несколько зданий, в которых можно приобрести недвижимость для проживания. Хотя по сути, все они являются нежилыми.

С Москва-сити все понятно - этот амбициозный проект заранее планировался в том числе для продажи апартаментов. Но есть ли возможность в существующем, вероятно, низко рентабельном нежилом объекте сделать апартаменты и продавать их или сдавать в аренду?

Ст. 8 ФЗ №218 установлено, что помещения могут быть жилыми или нежилыми. Здесь имеется в виду помещение - как отдельный объект недвижимости. Жилыми являются квартиры, к примеру. Нежилые - любые помещения в нежилых зданиях.

Жилищное строительство регулируется у нас огромным количеством нормативных актов. А вот по поводу нежилья - пробелов законодательства довольно много.

В связи с чем на протяжении нескольких лет набирают популярность строительство, продажа и аренда апартаментов.

Особенно это актуально для Москвы и Санкт-Петербурга, где квартиры имеют очень высокую стоимость и альтернативой является приобретение более дешевых апартаментов.

В 2019-2020 году наблюдалось некоторое снижение спроса на апарты, в связи с действием льготных условий ипотеки, но их отменили летом 2021 года и уже за первое полугодие количество сделок с апартаментами в Москве дошло до 3 500, а это на 90% больше, чем в тот же период 2020 года. При этом наблюдается сокращение предложений - во 2 квартале 2021 года на 43% меньше по отношению к этому же периоду 2020 года.

Что это значит? - несмотря на то, что приобретение апартаментов до сих пор вызывает сомнения у потребителей, интерес к ним только растет, а предложения становятся ограниченными.

Рассмотрим другую сторону вопроса - непривлекательные для арендаторов офисные, производственные и бизнес-центры, с низкой арендной ставкой, гостиницы, которые простаивают из-за отсутствия ремонта, требующего больших вложений… Все это не очень ликвидная недвижимость по меркам Москвы и Санкт-Петербурга. Сейчас бизнес переходит в онлайн режим и снижает расходы на офисы. Для большинства компаний они становятся вроде как визитной карточкой для проведения встреч и переговоров. К примеру, наша компания примерно 80% штата перевела на “удаленку” имеет офисы только для презентации себя перед клиентами.

Что же делать с теми пустующими площадями, которые остались не удел после коронавирусного карантина? Как сделать такую недвижимость прибыльной с минимальными вложениями?

Следуя трендам девелопмента Москвы, мы предлагаем рассмотреть вариант создания апарт комплекса из существующего объекта - нежилого здания или помещения, которое использовалось в любых целях, кроме как проживания людей.

У вас имеется или вы планируете приобрести нежилой объект недвижимости. Это может быть здание, помещение. Этот объект довольно большой - как минимум его площадь от 150 кв.м. Такой объект можно разделить примерно на четыре-шесть 20-метровых помещений.

Для того, чтобы превратить его в комплекс апартов потребуется произвести с ним некоторые манипуляции: сделать и согласовать перепланировку под требования ФЗ 218 (требуется это практически всегда) - установить перегородки, мокрые точки как минимум.

Финальным этапом создания такой недвижимости является регистрация права собственности на помещения апартов (на себя или сразу нового приобретателя).

Давайте посмотрим, какие объекты на рынке апартаментов Москвы изначально были офисными/производственными помещениями. Ярким примером можно назвать Лофт “Даниловская мануфактура”. Вот свежее объявление о продаже апартов в этом комплексе:

Обратите внимание, что в помещении судя по фото есть антресоль, которую также можно возвести при наличии высоких потолков (при соблюдении определенных условий и ограничений проектирования) и увеличить площадь еще как минимум на 30%.

Кстати, на ст.м. Тульской у нас несколько объектов в работе по схожим проектам раздела - место перспективное, рядом метро и удобные транспортные развязки, при этом там много промышленных зон, на территории которых простаивают здания и целые производственные комплексы. Реконструкция - дорого и в Москве в большинстве зон вообще ограничена. А приспособление объекта и его раздел на апартаменты может занять всего 2-3 месяца.

Кроме самого раздела и регистрации, мы готовим для наших клиентов проекты на ремонт и дизайн-проекты, которые реализуются одновременно с регистрационными процедурами и не занимают отдельного времени. В комплексе работы выполняются быстрее.

Вы можете сказать, что отсутствие регулирования рынка апартаментов в России - явление временное. Да- действительно в конце 2021 года планируется появление закона, регламентирующего создание и реализацию апартаментов, но текст этого НПА пока не утвержден. Мы считаем, что разговоры о запрете не стоит воспринимать всерьез - неужели кто-то может подумать, что в Москва-сити перестанут продавать и эксплуатировать апарты? Конечно же нет!

Мы считаем, что количество подобных проектов будет только увеличиваться и если у Вас есть желание инвестировать средства в выгодный и быстроокупаемый проект - можете обратиться к нашим экспертам - мы поможем в выборе стратегии и его реализации.

Конечно, при создании комплекса апартаментов следует учитывать многие факторы, но в нашей практике не было пока ни одного объекта, который не прошел регистрацию и не был успешным для инвестора. Главное - знать нормативы проектирования раздела, быть опытным в вопросах регистрации апартаментов и иметь в наличии всех необходимых специалистов в компании - от инженеров до юристов.

Перевести из жилого фонда в нежилой можно далеко не каждую квартиру. Для этого она должна находиться на нижнем этаже здания. Единственное исключение - если под ней нет жилых комнат (например, находится организация, офисы, магазин, поликлиника и т.п.). Но это еще не все: обязательна техническая возможность обустроить отдельный вход (не через подъезд), а в квартире не должно быть прописанных.

Как сделать из жилого помещения нежилое
Как перевести квартиру в нежилое помещение
Как нежилое перевести в жилое

Если вы решили пройти этот нелегкий процесс самостоятельно, начните с обращения в жилищную инспекцию района, где находится предполагаемая к переводу в нежилой фонд квартира. Там вам подскажут список необходимых документов, требования к ним и где можно взять каждый из них. Если в населенном пункте, где находится помещение, наблюдается большой дефицит коммерческой недвижимости под небольшие офисы и магазины шаговой доступности в спальных районах, есть надежда, что ваше желание сделать квартиру нежилой не встретит сильного противодействия чиновников. Процедура может варьироваться в зависимости от конкретного населенного пункта.

Когда этот документ будет готов, нужно обратиться в лицензированную проектную организацию и заказать эскизный проект переустройства фасада, который затем нужно будет согласовать в управлении архитектуры.
На плане потребуется также виза ГИБДД и управления благоустройства или иной аналогичной организации.

Затем необходимо собрать технические условия у всех обслуживающих дом организаций: водоканала, энергетиков, балансодержателя здания и передать их вместе с проектом на визу в архитектурное управление. А с получением его заключения заказать в лицензированной проектной организации рабочий проект переустройства квартиры под новое назначение.

Только когда проект будет готов, можно сдавать пакет документов в жилинспекцию, управление жилищной политики или иную аналогичную муниципальную структуру. В него входят также заявление о переводе помещения в нежилой фонд, правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план дома и справка о его техническом состоянии (берутся в БТИ) и проект переустройства и перепланировки (если у помещения нет отдельного входа, перепланировки не избежать хотя бы для его обустройства). Затем порядка 1-2 месяцев уйдет на ожидание постановления главы администрации муниципального образования о передаче квартиры в нежилой фонд.

После выхода постановления придется провести работы по переустройству помещения и сдать его по мере готовности госкомиссии. А на основании подписанного ею акта оформить свидетельство о праве собственности уже на нежилое помещение. Практика показывает, что в среднем процесс перевода квартиры в нежилой фонд занимает от полугода.

Читайте также: