Как сделать чтобы соседи не продали квартиру
Обновлено: 05.07.2024
Культурно и вежливо, без объявления войны, сдачи аулу и т.п.
Хорошая комната в хорошей квартире в хорошем месте.
Стоимость квартиры пусть 15 млн. Стоимость комнаты как комнаты - пусть 3. Площадь комнаты- треть от 2х других комнат.
Сначала о "справедливости". "Справедливо" ли ( внимание, кавычки) рассчитывать на треть от стоимости квартиры ( т.е. в нашем примере на 5 млн)? Или "получите за комнату и отвалите"?
Что бы не обсуждать мои моральные качества ( "иш че захотел"), скажу, что я готов выкупить другие 2\3 квартиры за 2\3 от стоимости квартиры. На эти оба варианта контрагент не идет. Он хочет комнату за "цену комнаты". Мне это не интересно, тупик.
Да, сейчас контрагент в выигрыше, т.к. он живет фактически в квартире ( в моей комнате никто не живет), но правда отремонтировать общие помещения не может ( не хочет), все в разрухе. Но я тоже не в большом накладе, пока за комнату плачу не много ( и даже контрагент возвращает мне деньги за воду по счетчику) .
Теперь второй вопрос: как "подвигнуть" контрагента к переговорам? Я вполне готов обсуждать цену, но исходя из цены квартиры, а не цены комнаты. Но контрагент на контакт не идет. Да, про возможности. Денег у контрагента скорее всего нет, но есть еще однушка , которую сдают, и на деньги от сдачи которой отчасти живут. Народ не сильно богатый, но варианты обмена на эту однушку ( с моей доплатой) я тоже готов обсуждать.
"Только серьезные предложения", про вариант Райкина знаю.
В принципе даже готов обсуждать соответствующую, правда непонятно какую , платную услугу по мирному понуждению контрагента.
Повторю: мирному, сейчас обстановка "вежливо-напряженная". Или без войны никак?
зачем сразу "война"? для начала сосед должен понять, что он живет в коммунальной квартире. И будет в ней жить дальше.
Это он должен вам делать предложения. Вы-то свое сделали.
Ситуация до боли знакомая- живет себе человек в двух комнатах, считай, в отдельной двухкомнатной квартире. И у него все хорошо, ибо другой сосед явно сюда не приедет, мешать под ногами не будет. Сколько видел таких коммуналок и общался с их обитателями..те еще персонажи.
Вы просто не представляете, во что верят подобные люди. Они верят в то, что никто комнату не купит, что никто не захочет в ней жить, что легко выселить жильцов. А какое у них бывает удивление, когда они сталкиваются с реальной жизнью.
А почему это 1/3? Коэффициент для вас (площадь общего пользования пополам+площадь вашей комнаты)/(площадь квартиры)Я так продал свою комнату в двушке. Без войны, правда, но уговаривал соседа два года.
Мне кажется лучше предлагать продать квартиру, типа никто никого не нагибает - продали, поделили деньги и разбежались.
соглашусь про объявление войны я бы поговорил с предложением о среднем варианте. нет - ну тогда "родственники" пусть поживут - глядишь торг будет и полегче.
Ну судя по Вашему описанию без войны уже никак.
Если я правильно понял, то переговоры уже были. И купить они в принципе согласны, но не по Вашей цене( предлагают 3 вместо ожидаемых Вами 5). Так?
В принципе тут без "войны" или однозначной угрозы войны уже не обойтись.
Их действительно все устраивает.
Поэтому определяйте для себя готовы ли вы за эти 2 млн воевать и действуйте. Иногда достаточно и одной решимости воевать до конца, но надо чтобы контрагент это действительно понял.
P.S. У одних моих знакомых ушло на такую войну 5 лет. Причем там было все, и вызов милиции с одной стороны и подключение знакомых из ФСБ с другой. Но в итоге продали квартиру на сторону и деньги поделили пропорционально.
Ну ситуация стандартно-патовая Был в похожей ситуации, когда меня вынуждали выкупить оставшуюся комнату (после чего я оставался бы один в квартире), но по цене хорошей однушки. При этом я там реально жил, а соседи мне откровенно пакостили, подселяя каких-то люмпенов, причем, издевательски говорили "это наши родственники".
В общем, они сразу пошли на меня войной, хотя я честно предлагал им хорошую цену, выше стоимости комнаты, почти цену однушки (ну, чуть меньше).
После 1.5 лет такого геморроя (когда все трудности валились только на мою голову - они-то спокойно жили в другом месте, а мне всячески пакостили и пугали, что "сейчас продадут на сторону") наконец сошлись в цене. В итоге де-факто на их условиях - просто цены упали в то время, и моих денег хватило на их однушку.
Как поступить вам?
Трудно сказать.
Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон :-)) (с).
Поэтому ИМХО просто ждать, пока требования сойдутся.
Это может произойти по разным причинам - цены сдвинутся, ситуация жизненная у кого-то изменится и т.д.
Заставить вы не можете - они в своем праве.
Вас тоже никто не может заставить.
Это наследие советского режима - сама идея коммуналки предельно и адски порочна.
Увы, ничего не сделаешь - просто ждите, старайтесь не напрягать отношения.
Войну и пакости советовать не буду по многим причинам.
Во-первых, я сам был в такой ситуации, и хорошего мало.
Во-вторых, квартиры приходят и уходят, а если один раз повел себя как свинья, это навсегда останется в памяти. Или в карме - это смотря кто во что верит.
Из общих советов - внутренне расслабиться и донести эту расслабленность до соседа. Мол, "меня все устраивает, мне вообще пофиг, я передумал".
Тогда через год сам сосед прибежит с каким-то решением.
Я всегда говорил, что комнату в коммуналке надо рассматривать как лотерейный билет.
Продать его можно только за копейки (условно - цена комнаты). А вероятность выиграша (удачного размена квартиры или удачного выкупа комнаты по цене доли в квартире) близка к нулю.
Расслабьтесь, отпустите ситуацию - она сама как-то вырулит в нужное русло. Не сейчас, не скоро, но все рано или поздно решится.
С наступающим!
Все сказанное - ИМХО, конечно.
варианта 3.
Торг, шантаж, война.
Про 2 и 3 Вы сказали не рассказывать. Про 1 рассказывать немного. Если соседи готовы заплатить 3млн, а Вы хотите 5млн, то логично сторговаться на 4млн и расстаться довольными друг-другом.
PS. Только время упущено, им сейчас ипотеку на эти 3-5 млн. уже не дадут, даже в случае обоюдного согласия.
Повторю: что бы сторговаться надо начать торговаться. Контрагент занимает жесткую позицию: "вот вам за комнату ( точнее даже меньше), мы тут всю жизнь живем, вы нам должны."
Какую ипотеку? Им не надо ничего покупать. Они получают всю квартиру. Это скорее мне надо. На я найду куда деньги девать.
Запускайте жильцов. Пока второго собственника всё устраивает, ему нет резона торговаться с вами. Запускайте жильцов. И чем проблемней они будут, тем лучше.
Самое трудное при продаже комнаты в коммуналке – собрать письменные отказы всех совладельцев квартиры от преимущественного права выкупа. Впрочем, отправка уведомления через нотариуса позволяет потратить на данные формальности не больше месяца.
Сделки с комнатами в коммунальных квартирах никто из риэлторов простыми не назовет. Прежде всего потому, что каждая третья подобная сделка не проходит без конфликтов с соседями.
На практике механизм захвата выглядит следующим образом. Некто выкупает долю квартиры у одного из совладельцев, вселяется и начинает вести асоциальный образ жизни. Громкая музыка до утра, шумные гости, пьянки… Особенно это лицо старается шуметь, когда приходят смотреть квартиру потенциальные покупатели, претендующие на остальные доли.
Естественно, квартира становится неликвидной. И собственники остальных комнат вынужденно продают свои доли по дешевке тем самым персонам, которые подселили в квартиру дебошира.
Правовые подробности
В большинстве случаев найти выход из затруднительного положения продавцу и покупателю может помочь только юридическая грамотность.
Напомним: в соответствии со статьей 244 ГК РФ жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Это право бывает двух видов – совместная собственность, без определения долей каждого из собственников. И долевая – где она выражается в виде доли или процентов.
Для порядка еще следует упомянуть такую форму собственности, как раздельная. Это, например, жилье, принадлежавшее одному из супругов до брака и, соответственно, остающееся исключительно в его собственности. Или, например, недвижимость, полученная одним из супругов в дар, в наследство или по иным безвозмездным сделкам. Наконец, условие о сохранении недвижимостью статуса раздельной собственности может содержаться в брачном договоре. Но пока такие документы – скорее, экзотика, чем правило. И, как предупреждают в Нотариальной палате СПб, Росреестр не регистрирует условия брачных договоров. Поэтому в случае утери документа доказать что-либо будет затруднительно.
Да и продать такую недвижимость можно только в случае, если на это согласны все сособственники. Иначе говоря, общее право владения далеко не всегда сособственникам удобно.
Шаг к самостоятельности
Но ситуация исправима. Если совладельцы намерены самостоятельно распоряжаться своей долей, им следует обратиться к нотариусу. И тот заверит соглашение сторон об определении порядка пользования и владения.
Продажа такой доли производится по тем же правилам, что и продажа комнаты в коммуналке. Второй и третий сособственники имеют преимущественное право выкупа.
В свою очередь, покупателю доли нужно помнить, что сделка будет действительна только при письменном согласии всех совладельцев квартиры.
Наконец, важен и такой нюанс. Выраженная в долях либо процентах доля означает владение не только частью квартиры, а и общим имуществом дома. Доли всех собственников суммируются, и каждый оказывается собственником соразмерной части общего имущества.
Спрятаться не удастся
На первый взгляд такие правила позволяют совладельцам, не желающим допустить продажу комнаты постороннему лицу, препятствовать сделке бесконечно долго.
Хитрость первая – скрываться от уведомления. Не секрет, что многие совладельцы давно живут по другим адресам. Но, как поясняют в Нотариальной палате СПб, нотариус отправляет два письма – по месту прописки сособственника и по месту нахождения продаваемого имущества. Ждет месяц и отсутствие ответа считает отказом. А далее выдает свидетельство, что сособственник своим правом преимущественного выкупа не воспользовался.
Мотивация следующая: право собственности налагает на владельца определенные обязанности и хотя бы раз в месяц он должен появиться по адресу своего владения и познакомиться с пришедшей почтой.
Хитрость вторая – в ответ на уведомление заявлять, что готов приобрести выставляемую на продажу долю. Но пока нет денег. Поэтому, дескать, подождите, пока накоплю.
Но и такой подход не способен остановить продажу. Как поясняет Сергей Подлевских, даже при явной заинтересованности одного из соседей продавец не обязан ждать дольше месяца.
Кстати, в свою очередь, стороннему покупателю лучше не верить на слово продавцу, что все сособственники уведомлены, а убедиться в этом лично. Узнать реальное число совладельцев можно, запросив в Росреестре выписку из ЕГРП.
Справедливости ради следует уточнить, что продавец комнаты вообще может уклониться от обязанности предлагать соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но в этом случае он будет нарушать закон: продавец получает деньги в конверте, а комнату оформляет на покупателя через договор дарения.
Каким образом можно доказать, что соседи продали комнату дешевле предложенной мне цены?
Ответы на вопрос:
Либо обратившись к покупателю и продавцу о предоставлении договора купли- продажи, либо при подаче иска в суд ходатайствовать об истребовании копии этого договора в УФСГРКК.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ соседи обязаны были известить Вас в письменной форме о намерении продать комнату. В уведомлении должно было быть указано о цене и других условиях продажи. Если Вы отказались от покупки комнаты, или в течении месяца не приобрели комнату, то соседи вправе продать ее любому другому лицу.
Если Вы данного уведомления не получали или полагаете, что Ваши права были нарушены по другим основаниям, Вы вправе оспорить договор купли-продажи комнаты в судебном порядке. Получите выписку из ЕГРП. При подаче искового заявления ходатайствуйте у суда об истребовании договора купли-продажи. В нем должна быть указана цена, по которой продали комнату.
Этот факт можно доказать ТОЛЬКО в судебном порядке,путем запроса соответствующих документов из органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Советуем Вам поторопиться,чтобы не пропустить срок исковой давности по данному вопросу.
Похожие вопросы
Ситуация следующая: в 3-х комнатной коммунальной квартире приватизированы две комнаты. Собственник одной из приватизированных комнат собирается продать свою комнату. Как известно, он должен получить отказ от собственников других комнат, чтобы продать свою комнату любому другому лицу.
Собственник, продающий комнату, уже давно обратился в агентство недвижимости для продажи и, полагая, что ответа не будет или будет отказ, формально через нотариуса отправил предложение купить его комнату соседу. В документе, присланном нотариусом, не было адреса, по которому можно связаться с собственником, так как он в своей комнате не проживает уже давно.
Сосед, получив послание от нотариуса, явился к нотариусу и письменно подтвердил свое согласие купить предлагаемую комнату за указанную цену (20 тыс$).
Изучая газеты и журналы с вариантами продажи, сосед выяснил, что комната уже давно выставлена на продажу, агент заявляет, что хотя отказ от покупки от соседа не получен, но хозяин комнаты уже нашел покупателя и ведет с ним переговоры о продаже своей комнаты.
Вопрос: как быть в такой ситуации? Сосед готов купить комнату за предложенную цену, но хозяин теперь отказывается ее продавать. Обязан ли хозяин продать комнату соседу по предложенной через нотариуса цене? А если хозяин сейчас откажется продать ее соседу, а продаст через какое-то время другому лицу?
Какие действия сейчас нужно предпринять, чтобы купить комнату по предложенной цене? Ситуация осложнена неприязненными отношениями между соседями, поэтому собственник, продающий комнату сделает все, чтобы не продать ее соседу.
Самое трудное при продаже комнаты в коммуналке – собрать письменные отказы всех совладельцев квартиры от преимущественного права выкупа. Впрочем, отправка уведомления через нотариуса позволяет потратить на данные формальности не больше месяца.
Сделки с комнатами в коммунальных квартирах никто из риэлторов простыми не назовет. Прежде всего потому, что каждая третья подобная сделка не проходит без конфликтов с соседями.
На практике механизм захвата выглядит следующим образом. Некто выкупает долю квартиры у одного из совладельцев, вселяется и начинает вести асоциальный образ жизни. Громкая музыка до утра, шумные гости, пьянки… Особенно это лицо старается шуметь, когда приходят смотреть квартиру потенциальные покупатели, претендующие на остальные доли.
Естественно, квартира становится неликвидной. И собственники остальных комнат вынужденно продают свои доли по дешевке тем самым персонам, которые подселили в квартиру дебошира.
Правовые подробности
В большинстве случаев найти выход из затруднительного положения продавцу и покупателю может помочь только юридическая грамотность.
Напомним: в соответствии со статьей 244 ГК РФ жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Это право бывает двух видов – совместная собственность, без определения долей каждого из собственников. И долевая – где она выражается в виде доли или процентов.
Для порядка еще следует упомянуть такую форму собственности, как раздельная. Это, например, жилье, принадлежавшее одному из супругов до брака и, соответственно, остающееся исключительно в его собственности. Или, например, недвижимость, полученная одним из супругов в дар, в наследство или по иным безвозмездным сделкам. Наконец, условие о сохранении недвижимостью статуса раздельной собственности может содержаться в брачном договоре. Но пока такие документы – скорее, экзотика, чем правило. И, как предупреждают в Нотариальной палате СПб, Росреестр не регистрирует условия брачных договоров. Поэтому в случае утери документа доказать что-либо будет затруднительно.
Да и продать такую недвижимость можно только в случае, если на это согласны все сособственники. Иначе говоря, общее право владения далеко не всегда сособственникам удобно.
Шаг к самостоятельности
Но ситуация исправима. Если совладельцы намерены самостоятельно распоряжаться своей долей, им следует обратиться к нотариусу. И тот заверит соглашение сторон об определении порядка пользования и владения.
Продажа такой доли производится по тем же правилам, что и продажа комнаты в коммуналке. Второй и третий сособственники имеют преимущественное право выкупа.
В свою очередь, покупателю доли нужно помнить, что сделка будет действительна только при письменном согласии всех совладельцев квартиры.
Наконец, важен и такой нюанс. Выраженная в долях либо процентах доля означает владение не только частью квартиры, а и общим имуществом дома. Доли всех собственников суммируются, и каждый оказывается собственником соразмерной части общего имущества.
Спрятаться не удастся
На первый взгляд такие правила позволяют совладельцам, не желающим допустить продажу комнаты постороннему лицу, препятствовать сделке бесконечно долго.
Хитрость первая – скрываться от уведомления. Не секрет, что многие совладельцы давно живут по другим адресам. Но, как поясняют в Нотариальной палате СПб, нотариус отправляет два письма – по месту прописки сособственника и по месту нахождения продаваемого имущества. Ждет месяц и отсутствие ответа считает отказом. А далее выдает свидетельство, что сособственник своим правом преимущественного выкупа не воспользовался.
Мотивация следующая: право собственности налагает на владельца определенные обязанности и хотя бы раз в месяц он должен появиться по адресу своего владения и познакомиться с пришедшей почтой.
Хитрость вторая – в ответ на уведомление заявлять, что готов приобрести выставляемую на продажу долю. Но пока нет денег. Поэтому, дескать, подождите, пока накоплю.
Но и такой подход не способен остановить продажу. Как поясняет Сергей Подлевских, даже при явной заинтересованности одного из соседей продавец не обязан ждать дольше месяца.
Кстати, в свою очередь, стороннему покупателю лучше не верить на слово продавцу, что все сособственники уведомлены, а убедиться в этом лично. Узнать реальное число совладельцев можно, запросив в Росреестре выписку из ЕГРП.
Справедливости ради следует уточнить, что продавец комнаты вообще может уклониться от обязанности предлагать соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но в этом случае он будет нарушать закон: продавец получает деньги в конверте, а комнату оформляет на покупателя через договор дарения.
Читайте также: