Как сделать дом двухквартирным

Добавил пользователь Дмитрий К.
Обновлено: 05.10.2024

Всем привет! В этой статье хочу поговорить о домах на двух хозяев. И это не о таунхаусах, как многие могли подумать, а о тех домах, которые были построены ещё в прошлом веке и в каком состоянии они дошли до наших времён.

Недавно прогуливаясь по частному сектору обратил внимание на дома с двумя входами, а соответсвенно на двух собственников. И это были целые кварталы. Раньше я интересовался и задавал вопросы бабушке, которая живет по соседству с одним из таких кварталов, об истории возникновения такого рода строений. В свою очередь, она сказала что это выдавали людям, которые отработали на предприятиях определённое количество времени.

Да, время было другое, но почему именно на два собственника? На мой взгляд экономия незначительная и можно было смело делать частные дома, пусть и небольших размеров.

Вопрос оставлю открытым и надеюсь, что знающие люди подскажут в комментариях почему делали именно так. И по какому принципу кому-то определяли кому выделить дом, а кому квартиру.

Площадь участков с такими половинками домов составляет около +/- 6 соток. Что также равняется средней температуре по больнице, так как далее по улице располагаются частные дома на таких же участках.

Немного поговорим о плюсах таких построек.

Первый и несомненный плюс-это коммуникации.

В такие домах заведены электричество, газ, центральное водоснабжение и водоотведение. Но если со светом и газом все понятно, то вот с центральным водоснабжением не все так очевидно. Многие отказываются от центральных сетей , так как счёта за коммунальные услуги приходят большие, делая частные скважины и септики люди экономят .

Дорога.

Я не знаю почему, но именно у таких домов на несколько собственников остался неплохой асфальт. Однако понимаю что асфальтировали улицу скорее всего в одно и то же время, но почему-то тут асфальт лучше и это факт.

Как по мне на этом плюсы данных построек закончились и хочу написать о самом главном минусе.

Проживание в одном доме с незнакомой тебе семьей. Конечно после нескольких лет жизни они становятся не такими уж и незнакомыми, но все же. Мне бы не очень нравилось такое соседство. Это уже напоминает многоэтажки. Я уверен, что со временем к этому привыкаешь, но вот к чему бы я не привык, так это к разным архитектурным и отделочным вкусам.

Понятно что у каждого разное финансовое положение, разные взгляды и представления своего идеального жилья, но если вы все таки живете в таком месте, то можно найти компромисс . И у некоторых это действительно получается. Но таких примеров единицы.

Документы

Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.

Содержание статьи:

Существует и ряд сложностей, связанных с дуплексами. Одна из них касается порядка оформления земли, на которой он находится. Ошибки, сделанные перед началом строительства могут оказаться основанием для обращения муниципалитета в суд с иском о принудительном сносе объекта.

Давайте разберемся, как действовать, чтобы оформить землю, не нарушая закон.

Что такое дуплекс с правовой точки зрения?

В объявлениях о продаже недвижимости можно часто встретить предложения о продаже домов на 2 семьи.

У потенциального покупателя есть представление о таком объекте с точки зрения его физических характеристик:

Помимо конструктивных особенностей, необходимо учитывать юридические особенности таких объектов.

Существует 2 способа оформления дуплексов:

В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.
В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.

Действия намеревающихся оформить землю для размещения дуплекса граждан будут зависеть от того, какой статус будет у строящегося объекта.

Оформление земли под размещение индивидуального дома

Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).

Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:

При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.

Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.

Это будет иметь ряд последствий:

Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.
В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
Счет за коммунальные услуги будет общим.

Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.

Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами

Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования. Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки. Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.

Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:

Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.

Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.

После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.

Проблемные вопросы

Особенности закрепления прав на дуплекс вызывают множество вопросов у потенциальных покупателей. От возможности разрешит те или иные проблемы зависит решение о покупке такого объекта.

Раздел участка

Одной из наиболее популярных тем на правовых форумах является возможность раздела земли, на которой находится дуплекс. Если дом состоит из оформленных квартир, то действует принцип единства участка. По этой причине выделить доли в натуре не удастся.

При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.

Дом на 3 и более семьи

Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунахаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.

Возможность переоформления ИЖС в многоквартирный дом

Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.

Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.

В каких случаях можно разделить дом?

ЛЮБОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО может быть в собственности как одного человека, так и нескольких человек или организаций. Последний вариант называется совместной собственностью и устанавливает для совладельцев взаимные права и обязанности, а также создаёт сложности при распоряжении таким имуществом.

К примеру, если дом был куплен в браке (даже если в погашении стоимости был применён материнский капитал одного из супругов), то он в равных долях принадлежит бывшим мужу и жене.

Данное положение определяется статьей под номером 39 Семейного Кодекса Российской Федерации.

Однако оно не распространяется на недвижимость (частный дом, земельный участок, квартиру), которая была приобретена по военной ипотеке.

В этом случае имущество всецело принадлежит тому супругу, которому государство предоставляло данный вид кредитования (за некоторыми исключениями).

Описать единственную (стандартную) схему раздела дома на два хозяина не получится. Ведь каждая ситуация рассматривается судом индивидуально, в зависимости от причины, побудившей проводить раздел, с учётом конкретных обстоятельств дела. Можно сказать, что наиболее предсказуемо (с точки зрения сложившейся в судах практики) выглядит раздел недвижимости супругами при расторжении брака.

Если жильё было приобретено во время совместной жизни, оно будет поровну разделено между бывшими супругами.
А как поделить недвижимость сожителей, читайте в ЭТОЙ статье.

Если же причиной раздела дома послужило вступление в наследство, оно будет осуществляться согласно долям, указанным наследодателем в завещании. Когда завещание отсутствует, доли наследников определяется очередью согласно законам Российской Федерации. В соответствии с Семейным кодексом очередь наследников выглядит так:

Первоочередные – кровные дети, один из супругов, родители наследодателя. В случае если дети погибли, то их права могут представлять внуки.
Вторая очередь – полнородные, неполнородные братья/сестры наследодателя, бабушки и дедушки.
Третья очередь – двоюродные братья/сестры, дяди и тети.
Четвёртая очередь — двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки.
Пятая очередь — двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети.
Шестая очередь — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха.
Седьмая очередь — наследники по праву представления (все иные родственники).

Вторая, третья, и все последующие очереди вступают в наследство только при отсутствии представителей вышестоящей очереди.

Это правило определяется Семейным кодексом Российской Федерации, статьями под номерами 1142, 1143, 1144, 1145.

Что можно предпринять со своей частью дома?

ДЛЯ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМА проводитися строительно-техническая экспертиза (см. отдельную статью), в результате которой эксперт может указать на необходимость возведения дополнительных конструкций — стен, перегородок, дверей или оконных проёмов. Такие изменения повлекут за собой перераспределение схемы электроснабжения и коммуникаций, а также их узаконивание через внесение корректировок в техническую и правоподтверждающую документацию.

Наилучшим вариантом, безусловно, является решение вопроса через добровольное подписание соглашения о разделе дома без судебного разбирательства.

Существенно позволит сохранить средства простое совместное проживание в доме по договорённости — без проведения дорогостоящего раздела через суд и экспертизу.

Если так случилось, что раздел дома на две части со всеми коммуникациями уже произведён, но один из владельцев не намерен в нём жить, и захочет распорядиться своим имуществом, то сделать это сможет лишь с учётом прав совладельца.

На сегодняшний день законный владелец никак не ограничен в распоряжении недвижимостью, и по закону ему позволено осуществлять следующие действия:

сдать в аренду (договор аренды, безвозмездного пользования);
продать недвижимость (договор купли-продажи);
подарить (оформить дарственную);
завещать по наследству.

В общем, можно делать со своей частью дома и земельного участка всё, что заблагорассудится.

Но учитывайте, что в случае продажи или сдачи в аренду, владелец второй части дома имеет приоритетное право на аренду или приобретение недвижимого имущества.

Это правило регламентируется статьей под номером 250 Гражданского кодекса РФ.

Как происходит раздел дома на практике (без суда)

С ПРАВОВОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ, законодательная база РФ предусматривает достаточное количество механизмов для добровольного раздела совместного владения. Сторонам конфликта следует лишь оформить соглашение о разделе дома и зарегистрировать его в Росреестре.

Однако на практике всё оказывается гораздо сложнее. Во-первых, Росреестр отказывает в регистрации из-за неграмотного составления документов. Во вторых, следует учитывать, что в суды с данным вопросом обращаются обычно люди, состоящие в конфликте и не способные уживаться на одной территории (разводящиеся супруги и конфликтующие совладельцы).

Вы должны помнить, что даже после раздела дома, он по документам остается единым объектом недвижимости.

Поэтому проведение любых инженерных и капитальных строительных работ невозможно без согласия всех владельцев имущества.

Из-за этого административного аспекта двое владельцев одного жилья стараются сразу же после судебного раздела преобразовать свои части в отдельные дома (точнее — половины).

Однако нужно признать, что сейчас сильно изменились традиции, возросло желание людей обособиться от окружающего мира и быть полноправным владельцем своего дома, без чужих людей за стенкой.

Если возможности построить собственный дом нет, но владельцу смежного строения требуются права для распоряжения недвижимостью, следует провести реальный раздел дома, осуществить который, при согласии соседа, можно следующими способами:

Путём заключения мирного соглашения о правилах использования дома и земли.
Посредством определения доли в жилом доме и придомового земельного участка в натуре.

Хотя вышеуказанные способы и имеют как плюсы, так и минусы, других вариантов раздела частного дома не существует. Рассмотрим каждый из них поподробнее:

ЭТОТ СПОСОБ РАЗДЕЛА НАИБОЛЕЕ УДОБНЫЙ И ПРОСТОЙ. Опираясь на статью под номером 253 всё того же Гражданского кодекса, любой из владельцев дома может самостоятельно определять порядок совместного пользования общей недвижимостью. Каких-либо нюансов и требований к мирному соглашению государство не требует.

Соглашение можно заключить как в устной (без регистрации), так и в письменной форме. Конечно, целесообразнее всего оформить договорённость у нотариуса, чтобы в дальнейшем избежать возможных конфликтных ситуаций с совладельцем недвижимости и отказа от такого соглашения.

Стоит отметить, что для таких соглашений не требуется нотариальное удостоверение, ведь они подлежат государственной регистрации, оформляется по взаимному согласию и является альтернативной судебного раздела имущества (пункт 3 статьи 38 СК РФ).

В данном соглашении определяется принадлежность комнат за одним из владельцев дома, порядок пользования общими помещениями, например, кухней и санузлом. Также в этом документе можно указать правила оплаты коммунальных начислений, налога на землю, проведения текущего и капитального ремонта строения.

Практика показывает, что мирные соглашения помогают избежать долгих судебных разбирательств, экономят время и финансовые средства всех совладельцев общего дома.

Второй способ – определение доли жилого дома, придомового земельного участка в натуре

ЭТОТ СПОСОБ СЧИТАЕТСЯ БОЛЕЕ ТРУДОЁМКИМ, потребует много времени для судебного разбирательства. Данные споры в большинстве случаев решаются через суд, так как требуют проведения дополнительных исследований и доказательств.

Однако здесь существует значительное преимущество – раздел в натуре в дальнейшем позволит разделить один дом на два полноценных, так как будет разрешён вопрос о собственности каждого из совладельцев.

Одновременно с домом суд разделит и придомовой земельный участок, при этом каждый из владельцев перестаёт быть участником совместной собственности и получает собственное свидетельство (выписку) о праве.

По итогам такого раздела каждому выделяется личная собственность, в форме изолированной части дома.

Порядок регламентирован Постановлением Верховного суда Российской федерации под номером четыре от 10.06.1980 с февральской редакцией 2007 года.

Строительство дома с двумя отдельными входами иногда становится вынужденной мерой, если владельцы не могут разделить участок. Бывает и так, что семьи сознательно прибегают к такому решению, например, если 2 поколения хотят жить рядом, но раздельно вести быт. Грамотно спроектированное жильё на 2 хозяина получается удобным и эстетичным, а для многих важна и финансовая составляющая.

Особенности здания

Жильё, предназначенное для проживания 2 хозяев, может быть одноэтажным, двухэтажным, с мансардой. По желанию клиента, в проект могут быть включены веранда, гараж, пристройки, причём как с одной, так и с обеих сторон. Как правило, помещения дуплекса с одной и с другой стороны расположены зеркально. Снаружи оформление выдержано в едином стиле. Чтобы не нарушать эстетичность, все внешние элементы тоже лучше располагать в зеркальном отображении, но возможны и другие варианты.

В дуплексе одна общая стена, сделанная из материалов с хорошей звукоизоляцией. Хозяева не будут досаждать друг другу громкими звуками, как это обычно бывает в многоэтажных квартирах. Как правило, в двухквартирном доме 2 раздельных входа, так что семьи имеют возможность не пересекаться. Возможет и такой вариант, когда вход общий, а разделение происходит уже внутри дома.

Как построить дом на 2 семьи: юридические тонкости

До начала строительства нужно продумать действия на тот случай, если возникнут спорные моменты, а их бывает немало, когда под одной крышей живут два собственника. Распространённые проблемы:

нужно приводить в порядок коммуникации, а у одного из собственников нет денег;
владельцы не могут прийти к общему знаменателю по поводу ландшафтного дизайна, высота забора, отделки здания.

Всё это можно решить, но лучше заранее проконсультироваться с юристом, чтобы потом не было неприятных неожиданностей. Жилищный кодекс предусматривает, что земельный участок является долевой собственностью. Может возникнуть проблема с оформлением права собственности на ту часть участка, где находится половина дома одного из соседей. Решение — обратиться в соответствующие органы с заявлением о признании жилья домом блокированной застройки. Требования к таким помещениям: одна общая стена без проёмов, наличие раздельных выходов к местам общего пользования, расположение каждого блока на отдельном участке (не друг над другом).

Из какого материала лучше строить жилой дом

Учитывая особенности климата в Крыму и Севастополе, дом для двух семей лучше строить из ракушечника или газобетона. Это негорючие, экологичные, паропроницаемые материалы. Жильё из ракушечника возводится в короткие сроки благодаря тому, что блоки имеют стандартный размер. В течение всего года внутри здания сохраняется естественный микроклимат, обеспечивающий комфортное проживание. Двухквартирный дом из газобетона по характеристикам не уступает зданию из ракушечника. Но у газобетонных блоков широкий размерный ряд и идеальная геометрия.

Преимущества ракушечника — уникальный внешний вид, благодаря которому можно обойтись без отделки, и долговечность, проверенная природой. В целом оба материала хороши.

Преимущества строительства дома на 2 семьи

Дуплекс — удобный вариант для родственников, которые хотят жить рядом, но в то же время не мешая друг другу. Преимущества такого решения очевидны:

достаточно найти и купить один подходящий участок. а не два;
для всего здания закладывается общий фундамент;
работает одна бригада строителей;
расход стройматериалов ниже, чем при строительстве двух отдельно стоящих домов, аналогичных по площади.

Подведение коммуникаций к дуплексу в совокупности обходится дешевле, чем когда прокладка осуществляется к разным домам. Когда 2 семьи проживают в одном доме, упрощается задача облагораживания придомовой территории, а также сокращается расход материала на наружную отделку стен.

Читайте также: