Как сделать дом блокированной застройки

Добавил пользователь Евгений Кузнецов
Обновлено: 18.09.2024

Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Определение зданий типа ДБЗ

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

число этажей насчитывает не свыше 3;
нахождение на ограниченной территории;
каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
нет общедомового имущества.

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)

ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.

Особенности строения

Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:

при внесении здания в кадастр оно обозначается как целостный дом, регистрация автономных элементов не осуществляется;
в наследство допустимо передать часть строения совместно с долей прилегающей территории;
такие строения неправильно причислять к многоквартирным домам (МКД), поскольку они выступают единым строением с изолированными выходами из составляющих отделений, не обладают имуществом общего назначения (лестничной площадкой, подвалом, подъездом и так далее).

Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.

Типы домов блокированной застройки

В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.

Таблица 1. Типы домов блокированной застройки

Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.

Правовое регулирование

Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.

Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ

Нормативная база	Описание
Градостроительный кодекс РФ	Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ
Жилищный кодекс	Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных
Земельный кодекс	В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания

Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)

Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.

Признание объекта блокированной застройкой

Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:

БТИ;
инстанции местного самоуправления (администрацию);
суд.

ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).

Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.

Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:

утверждение законных оснований постройки ДБЗ на территории, предполагающей индивидуальное жилищное строительство;
желание оформить в частное владение доли участка земли под ДБЗ — подобные обращения ждет отказ, поскольку долевая собственность присваивается при коллективном заявлении всех владельцев;
обозначение ответственных за обслуживание и ремонт здания;
определения порядка использования ДБЗ.

Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).

Получение разрешения на строительство

Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.

ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.

Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:

формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;
каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).

Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Управление домами блокированной застройки

Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.

ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.

Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.

Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.

ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.

Видео — Как разделить дом на два хозяина?

Видео — Возможность включение ДБЗ в программу капремонта

Каждая часть имеет отдельный выход на свою личную территорию. Это главная особенность такого строения. Блокированная застройка представляет возведенные в ряд малоэтажные дома.

Следует отметить, что дома на одного или двух разных хозяев сблокированных спарено, называют блокированными жилыми домами.

Отличительные признаки блокированного дома

Отличия обособленного дома от многоквартирного:

территория может быть как совместного пользования, так и огороженная;
таких участков может быть от двух до десяти;
нет общего входа к жилым помещениям разных семей;
каждый блок имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация);
обязательно наличие выхода на территорию общего пользования;
помещения общего пользования отсутствуют.

Юридическая значимость такого жилого здания

Статус дома блокированной застройки отличают некоторые особенности в плане нормативных тонкостей:

В кадастровый реестр при регистрации дом оформляется как единое целое строение. Нельзя зарегистрировать отельный блок или какую-то их часть. В наследство передается только часть дома и участка земли находящаяся во владении.
Дом, блокированной застройки не относится к многоквартирным домам, а считается отдельным цельным строением. Это утверждение следует из главного отличительного признака такого дома, выход из каждой части дома на свою обособленную территорию.

В многоквартирных домах собственники из своего жилья попадают на территорию общего пользования (подъезд), а затем уже на улицу.

Как встать на очередь на получение жилья? Ответ вы найдёте по ссылке.

План дома блокированной застройки.

Виды и определения домов блокированной застройки

Все строения блокированной застройки имеют общие черты, описанные выше, но имеют отличие в форме возведения, жилой площади и дизайне:

Таунхаус – дом городской застройки, с элементами загородной жизни. Квартиры имеют небольшую площадь и вертикальную планировку, каждый этаж выполняет отдельную функцию. У каждого собственника есть свой отдельный вход и небольшая территория перед ним. Заднего двора такие дома не предусматривают.
Виолетта – вид таунхауса, возведенный в итальянском стиле. Постройка дорогостоящая, относится к элитному классу жилья. Предусматривает наличие большой придомовой территории, и расположенного на ней бассейна, террасы, веранды и гаража.
Лэйнхаус – небольшие блокированные дома застраивают в одном месте, образуя целый жилой комплекс. Отличие от таунхаусов в увеличенной площади придомового участка и наличия на этой территории гаража. Родоначальники такой застройки французы, их мысль развили и поддержали и распространили архитекторы Англии.
Дуплекс – двухквартирный блокированный дом. Жилье имеет общую крышу и общую глухую стену. Впервые постройкой таких домов занялись в Англии XIX века. Чаще всего дуплексы двухэтажные, но иногда владельцы достраивают третий этаж.
Квадрохаус – дом на 4 семьи, каждая имеет свой отдельный вход, гараж, и небольшую придомовую территорию. Жилые помещения собственников связаны общей стеной. Жилая площадь каждой квартиры большая, планировка выполняется по принципу улучшенного типа. Первый этаж отводиться под кухню и технические помещения, на втором этаже размещают спальни, а если дом имеет третий этаж, то верхние комнаты отдают под обустройство досуга – спортивный зал, бильярдная или лаунж зона.
Британхаусы – дома возведенные в традиционном английском стиле. Внешняя отделка стен выполняется терракотовым кирпичом. При строительстве используются только экологически чистые материалы. Этот вид застройки относят к жилью премиум класса.

Оформление собственности и основные варианты узаконивания

Варианты узаконивания дома блокированной постройки:

Через регистрационный административный орган – в некоторых поселениях функции регистрационного органа выполняет местная администрация.
Государственное подразделение БТИ – для регистрации объекта новой недвижимости в орган необходимо предоставить технический паспорт на здание и справку о присвоении почтового адреса. Тут же оформляется право собственности на объект недвижимого имущества – для этого необходимо написать заявление, предоставить кадастровый паспорт и документы на землю, техпаспорт на дом, паспорт и инн, квитанция об оплате госпошлины.
Через судебный иск. К такому методу прибегают в спорных ситуациях, требующих правового регулирования.

Если дом блокированной постройки возведен без разрешения на строительство, следует обратиться с иском в суд для узаконивания возведенного объекта и учета его в кадастровом реестре.

Примеры фасадов домов блокированной застройки.

Чтобы при регистрации и постановки на учет возведенного строения, не возникло непредвиденных заминок, должна быть полностью исполнена процедура оформления земельного участка. Для этого необходимо пройти следующие этапы:

сведения о будущей постройке вносят в градостроительный план;
соответствующими органами выдается разрешение на строительство жилого строения;
кадастровыми службами проводиться процедура межевания и разграничение границ участка под строительство, отмечаются границы, за которые выходить нельзя, составляется межевой план, отражающий расположение, форму и площадь участка;
конечный этап оформление дома как объекта недвижимости с участком земли в кадастровой палате.

Как заключить договор служебного найма жилого помещения? Правила и особенности документа по ссылке.

Управление домами блокированной застройки

Под государственную программу капитального ремонта дом по своему юридическому статусу не подходит. Управляющие компании, как правило, не берут. Создание ТСЖ не целесообразно и юридически не возможно.

Как правильно сдать квартиру в аренду? Правила смотрите в этой статье.

Вся ответственность по содержанию и ремонту в полной мере возлагается на собственников жилья. Причем каждый житель несет ответственность только за свою часть строения, включая фундамент и крышу.

Иногда собственники при необходимости выбирают и назначают старшего по улице. Но такие варианты малоцелесообразны и очень редки.

Варианты блокировки домов.

Судебная практика по строениям блокированной застройки

Судебные иски, связанные с вопросами регистрации, продажи, или вступлении в права наследования на дома блокированный застройки, не редкость. Спорных вопросов возникает очень много.

Как оформить согласие супруга на продажу недвижимости? Способы составления бумаги смотрите по ссылке.

Во многих официальных документах о таких домах упоминается только вскользь, без какой либо конкретики. В связи с этим конечный результат иска зависит от уровня мастерства юриста и его подготовленности.

Случаи обращения в суд, касающиеся домов блокированной застройки

Какие документы нужны для временной регистрации граждан? Полный список есть в этой публикации.

Огромное количество судебной практики находиться в свободном доступе. Юридические тонкости, связанные с постройками блокированного типа часто носят спорный характер.

Несомненно, у такого жилья есть много плюсов, но есть и отрицательные стороны, способные доставить неприятные хлопоты. Выбор вида жилья всегда остается за каждым отдельным домохозяйством.

О том, что такое блокированная жилая застройка вы узнаете из этого видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

9 thoughts on “ Как оформить в собственность дом блокированной застройки: 3 варианта ”

добрый день необходимо оформить земельный участок в собственность. сложность: дом двухквартирный, хозяин одной квартиры в 2012г. оформил ЗУ в собственность. Мне отказывают в межевании, так как дом является многоквартирным. какое исковое заявление писать в суд?

добрый день! как оформить дом блокированной застройки

Здравствуйте! Живу в Иркутской области, подскажите подпадает одноэтажный брусчатый двухквартирный дом под блокированное жилье?

Здравствуйте. Мы живём в старом (1900г. постройки)частном доме, в котором 8 квартир. Он двух этажный. Три кв. на втором этаже и пять квартир на первом этаже с отдельными входами. Является ли наш дом многоквартирным или блочной застройки. Очень важно для нас. Спасибо.

дом блокированной застройки, как выйти из фонда капитального ремонта

Уважаемый Александр Юрьевич! Имеет ли право местная власть старинный (конца 19 века) 2-х этажный многоквартирный дом(за который более 60 лет платили и платим квартплату) отнесла в категорию жилья блокированной застройки,чтобы он не подлежал капремонту.

Здравствуйте! Скажите пожалуйста в какой последовательности нужно оформить передачу блокированных домов из баланса муниципального образования в частную собственность? Так как жильцы оформили квартиры и землю в частную собственность.

Здравствуйте! В доме блокированной застройки в 2 этажа, состоящий из 2-х домов, один дом произвел реконструкцию и понизили этажность до 1 эт. при этом часть общей стены, разделяющей дома оказалась на улице не утепленная , и не защищенная от влаги. Кто должен нести затраты по гидроизоляции и утеплению общей стены?

Подборка наиболее важных документов по запросу О признании индивидуального жилого дома домом блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: О признании индивидуального жилого дома домом блокированной застройки

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 2 "Основные понятия" Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и исходя из материалов технической инвентаризации, сведений государственного акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома, из которых следует, что фактически по адресу расположен двухэтажный жилой дом блокированной застройки, состоящий из двух квартир, расположенных на самостоятельных земельных участках, принадлежащих на праве собственности истцу и третьему лицу, предоставленных каждому для индивидуального жилищного строительства, при этом квартиры являются автономными жилыми помещениями, разделенными капитальной стеной, суд правомерно признал право собственности на часть жилого дома, поскольку, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: О признании индивидуального жилого дома домом блокированной застройки

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как признать жилой дом домом блокированной застройки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2021) При определенных условиях жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) может быть признан жилым домом блокированной застройки.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Об изъятии домов и участков по новому Закону N 494-ФЗ
(Горелов А., Задоров М., Степанова Л., Тихонова В.)
("Жилищное право", 2021, N 3) Однако в случае, если такие дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства либо садовые дома признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения, то такие дома могут быть изъяты вместе с земельными участками, на которых они находятся. Таким образом, из буквального прочтения закона следует, что в целях комплексного развития территории у собственников могут быть изъяты не только помещения в многоквартирных домах, но и индивидуальные дома, если они относятся к развиваемой территории и при этом признаны аварийными либо имеют недостатки, определенные компетентным органом субъекта РФ, в границах которого они расположены.

Нормативные акты: О признании индивидуального жилого дома домом блокированной застройки

Приказ Росстата от 31.07.2015 N 351
"Об утверждении статистического инструментария для организации Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации федерального статистического наблюдения за аварийным жилищным фондом" 8. По строкам 11 - 15 приводится общая площадь жилых помещений, требующая расселения в аварийных многоквартирных домах, в жилых домах блокированной застройки, в жилых домах (индивидуально-определенных зданиях), в специализированном жилищном фонде. Общая площадь жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и занимаемых гражданами на основании договоров социального найма или принадлежащих гражданам на праве собственности, вследствие чего у муниципальных образований возникла или может возникнуть в будущем обязанность по предоставлению указанным гражданам других жилых помещений, выплаты им возмещения по основаниям, предусмотренным статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

Здание от 1 до 3 этажей
В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
Один блок рассчитан на 1 семью
Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
Между блоками есть общая стена без проёмов
Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м 2 при минимальной норме в 6м 2 , то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Как проходит оформление домов блокированной застройки?

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

Заявление с указанием данных паспорта;
Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
Получают разрешение на строительство;
Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
Составляют технический план дома;
Подготавливают технический план на каждый блок;
Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м 2 , а минимальный 400 м 2 . После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Читайте также: