Как сделать аукционный дом
Добавил пользователь Владимир З. Обновлено: 20.08.2024
В секции корпоративных торгов по 223-ФЗ:
- аренда и продажа имущества хозяйствующих субъектов (не государственная или муниципальная/не полностью государственная или муниципальная собственность) на основании Гражданского Кодекса РФ, а также собственных регламентов продавцов имущества;
- сдача в аренду нестационарных торговых объектов, мест для рекламы, торговых площадей и ярмарочных мест (на основании законодательства о торговле, рекламе, а также региональных и муниципальных нормативных актов о проведении такого типа торгов);
- продажа непрофильных активов госкомпаний (Ростелеком, ВТБ и т.д.) на основании ГК РФ, предписаний Росимущества и регламентов госкомпаний;
- продажа залогового имущества банками (например, ВТБ).
2. Какие действия должен совершить продавец имущества/арендодатель для начала проведения торгов в электронной форме?
Алгоритм действий по продаже имущества следующий:
3. Какую электронную подпись должен иметь продавец имущества для размещения документов и информации?
6. Торги по аренде и рекламе тоже должны проходить в электронной форме, или могут быть на бумаге?
Это зависит от объекта аренды. Согласно приказу ФАС №67 – торги могут осуществляться и на бумаге, и в электронной форме. По аренде рекламных мест и площадей, аренде торговых точек – аналогично, но в настоящее время приоритет отдается электронной форме.
9. Где взять реквизиты расчетного счета, куда перечислять задаток участникам?
- денежные средства могут перечисляться на их расчетные счета;
- денежные средства могут вноситься претендентами самим себе на собственные лицевые счета на ЭТП, которые открываются после аккредитации.
Есть особенности внесения средств в счет оплаты акций по специализированным аукционам по продаже акций – средства вносятся при продаже федерального имущества- на счета, открытые специально для этих целей в территориальных органах Федерального Казначейства, а вот при продаже имущества региональных или муниципальных собственников – на счета продавца (п.55 ПП РФ 860), то есть формально продавец может задействовать и свой лицевой счет на электронной площадке, который ему открыли при аккредитации.
Имущественные торги, как и многие другие виды торгов, проводятся на основании Гражданского Кодекса РФ и отдельных законов.
Логика аукционов и конкурсов аналогична 44-ФЗ, но техника – зеркально противоположная.
При продаже имущества посредством публичного предложения предполагается, что имущество по каким-то причинам не смогли продать на аукционе или конкурсе (завышенная цена, неудачное местоположение и т.д.). В этом случае последовательность действий продавца и покупателя очень похожа на аукцион, но отличается сам механизм аукционных торгов.
Продажа без объявления цены – процедура, в которой продавец не указывает цену имущества, ее формируют сами покупатели. При направлении заявок они указывают, по какой цене готовы приобрести имущество, затем среди них выбирается предложение по наиболее выгодной стоимости. Как правило, проводится редко – если не удалось реализовать имущество предыдущими способами.
Специализированный аукцион проводится для реализации отдельных видов имущества (например, акций). Отличается особенностями внесения средств в счет оплаты акций задатков (см. вопрос 9), порядком подачи заявок и их рассмотрением. Сама техника торгов аналогична обычному аукциону.
Электронную форму заявки разрабатывает Организатор (продавец). ЭТП автоматизирует только согласие участника на участие в процедуре, в том числе согласие с условиями договора купли-продажи. Сама заявка и сопровождающие документы в сканированном виде прикладываются участником в виде архивного пакета при подаче заявки.
Форма не установлена, поэтому продавец в свободной форме направляет письмо на адрес ЭТП с просьбой о перечислении задатков на его счет. В перспективе ожидается открытие функционала перевода средств задатка победителя на расчетный счет продавца имущества через электронное обращение в личном кабинете продавца на ЭТП.
13. Есть ли уже документ, который будет регулировать ответственность площадок за возможные нарушения с их стороны при торгах?
14. Если торги пройдут некорректно со стороны площадки, площадка по аналогии с 44-ФЗ сама принимает решение о переносе даты торгов с рассылкой уведомлений?
15. Может ли продавец или покупатель отказаться от заключения договора?
Покупатель-победитель торгов отказаться может, но тогда ему не будет возвращен задаток. Что касается продавца, то здесь закон не регулирует этот вопрос, что, конечно, может вызывать определенные проблемы.
17. Кто может быть организатором торгов? Можно ли возложить функцию организатора на какое-либо учреждение регионального или муниципального уровня?
В настоящее время в подпункте 8.1 пункта 1 статьи 3 указано, что утвержден перечень организаций, которые могут организовывать продажу имущества от федеральных продавцов (Перечень юридических лиц для организации от имени Российской Федерации продажи приватизируемого федерального имущества и (или) осуществления функций продавца, Распоряжение Правительства РФ от 25 октября 2010 г. N 1874-р). Пока что данный перечень и его редакция не позволяют применять его при продаже регионального и муниципального имущества. Поэтому, пока не будет уточнен перечень или порядок отбора лиц, которые могут быть продавцами на региональном и муниципальном уровне, передать полномочия нельзя. Также нельзя провести процедуру по отбору продавца. Таким образом, органы власти могут передать полномочия по продаже на иные органы власти в рамках региональных и местных администраций, но не на иные виды юридических лиц.
В том числе эту норму можно применить при отмене процедуры. Для этого, в частности, при проведении аукциона следует заложить не менее 3 дней между датой публикации протокола о рассмотрении заявок и признании претендентов участниками аукциона и датой проведения непосредственно торгов по аукциону. При необходимости, таким образом, продавец сможет отказаться от проведения процедуры, по которой уже прошел этап приема заявок.
В случае отзыва заявок продавец обязан вернуть задатки. При размещении задатков на счетах продавцов они делают это самостоятельно, при размещении на лицевых счетах участников на ЭТП электронная площадка разблокирует средства автоматически по факту отзыва заявки.
19. Какова гарантия, что, в случае размещения обеспечения заявок на счетах претендентов на ЭТП, они действительно будут обеспечены? Как проверить, что претендент внес задаток на ЭТП?
Таким образом, претендент, подавая заявку, должен ее также обеспечить задатком. Оба условия являются основанием для присоединения к публичной оферте. Электронная площадка проверяет (обязана проверять) выполнение этих условий, и, при отсутствии средств на лицевых счетах, не осуществляет допуск претендентов до процедуры.
20. Нужно ли размещать договор купли-продажи в составе документации по процедуре в электронной форме?
Да, потому что претендент должен быть изначально ознакомлен с условиями договора купли-продажи, и, при подаче заявки, он должен подтвердить свое согласие с условиями договора купли-продажи.
Современный риелтор должен владеть разными методами продаж, ведь каждая сделка на вторичном рынке уникальна, и важно уметь подобрать наиболее эффективную стратегию. Один из наиболее недооцененных способов — продажа квартиры через аукцион. О связанных с этим мифах нам рассказал эксперт по недвижимости Олег Свиридов.
Аукционные продажи — один из эффективных, но не самых популярных методов реализации недвижимости. Все дело в том, что он требует со стороны агента большого опыта, физических сил и профессиональной интуиции. Однако в определенных случаях этот способ показывает максимальную эффективность как для риелтора, так и для его клиента.
Вокруг аукционных продаж, как и вокруг любого метода со сложной механикой, существует много мифов. Олег Свиридов, эксперт по недвижимости федерального уровня и бизнес-тренер, давно практикует аукционы, и рассказывает, как этот способ продажи работают на самом деле.
Миф №1. Аукцион подходит для продажи любых видов недвижимости
Миф №2. Это хорошо работает только при продаже недвижимости по цене ниже рынка
На самом деле аукцион показывает самую высокую эффективность при продаже премиум-недвижимости и эксклюзивных квартир.
Миф №3. Продвижением в аукционных продажах можно заниматься самому
Чтобы качественно продвигаться на высококонкурентном рынке, нужно уметь делегировать эту работу профи. Аукционный метод предполагает быструю реализацию объекта, а значит нужна профессиональная работа с визуалом, текстами и ставками за рекламу. Это сэкономит время и позволит более качественно работать на других этапах воронки продаж.
Миф №4. При продаже квартиры через аукцион должна быть заложена резервная цена
Единственная цена, по которой в итоге может продаваться недвижимость — это максимальная. Но сбор заинтересованных покупателей всегда начинается со стартовой цены, которая устанавливается чуть ниже рынка. Если у собственника есть свои ожидания по стоимости, то намного лучше сразу протестировать их с помощью классифайдов и узнать, насколько они соответствуют ожиданиям потенциальных покупателей.
Миф №5. Аукцион выгоден или только покупателю, или только продавцу
Миф №6. Цена при продаже с помощью аукциона не поднимется от стартового уровня
Главное преимущество стартовой цены при продаже с помощью аукциона — это учет не только потенциальных покупателей, готовых заплатить больше, но и тех, кто также мотивирован на покупку, но первоначально рассматривает недвижимость дешевле. Таким образом расширяется воронка продаж и на этапе аукциона выявляется покупатель, чья мотивация окажется самой сильной.
Миф №7. Сделки с помощью аукциона непрозрачны, на них искусственно завышается цена
На аукционе все покупатели должны быть в равных условиях. Подводить его итоги лучше на самом объекте недвижимости, с прозвоном отсутствующих на месте участников и оглашением результатов. Любой из участников аукциона может лично присутствовать на подведении итогов, чтобы скорректировать свою ставку и убедиться в прозрачности переговоров.
Миф №8. Самые мотивированные покупатели 1 люди с наибольшим количеством денег
Самыми мотивированными часто оказываются жители дома или района, в котором продается недвижимость. Они лучше других осведомлены об объекте и часто имеют более резонные причины для покупки.
Несмотря на кажущуюся сложность метода, продажа с помощью аукциона, как и классический вид продаж, длится меньше месяца.
Процесс состоит из 4 основных этапов:
- нужно искать нетривиальные способы продвижения;
- следует быть физически и психологически устойчивым для организации групповых показов и аукционов;
- обе стороны должны быть максимально заинтересованы в конечном результате — сделке.
В среднем на рынке недвижимости с помощью аукционов реализуется всего 10% объектов.
Подробнее обо всех нюансах аукционного метода, а также о том, в каких случаях он может привести к эффективной сделке, вы можете узнать из видео мастер-класса Олега Свиридова на Циан.Студии.
Больше половины госзакупок проводятся в виде электронных аукционов. Принцип победы в них прост — кто предложил наименьшую цену, тот и выиграл. Но конкурентов нужно ещё грамотно обойти, иначе победа может оказаться Пирровой. Именно поэтому участники должны заранее продумывать своё поведение на торгах, внимательно анализировать действия конкурентов по ходу процедуры и быть готовыми оперативно отреагировать на те или иные шаги других участников. В нашей статье — о грамотной подготовке к аукциону и эффективных тактиках поведения.
Бессмысленно подавать заявки на участие во всех аукционах подряд. Первостепенная задача — выбрать закупку, в которой есть высокие шансы на победу, а у участника в случае победы будут ресурсы и возможности для выполнения всех обязательств по её контракту.
Для расчёта перспектив необходимо проанализировать и оценить закупочную документацию, требования к участникам и параметры закупки, а также возможный ход торгов и накал борьбы.
Обязательно нужно определить:
Поскольку предварительный анализ и оценки всегда носят приблизительный характер, в подготовку к аукциону желательно включить этап моделирования различных вариантов хода торгов. Необходимо прикинуть, как, вероятно, будут действовать другие участники, как отвечать на их шаги, и к чему это может привести. Моделирование помогает оценить перспективы более точно и заранее подготовиться к ситуациям, при которых аукцион пойдёт не так, как хотелось бы и планировалось.
Ключевые правила участия в аукционе
Основные тактики в аукционах
На практике в электронных аукционах применяются тактики:
Наряду с тактиками используются и контртактики — как ответные шаги на те или иные тактики участников. Если участников много и высок накал борьбы, часто приходится применять разные контртактики по отношению к разным конкурентам.
Грамотное применение тактик и контртактик предполагает хорошее владение теорией и практикой этого вопроса. Поэтому нужно либо самостоятельно разобраться в теме, либо привлекать специалиста.
Ответные действия на самые распространённые шаги конкурентов
Если проанализировать тактики, используемые в электронном аукционе, то наиболее часто поведение конкурентов сводится:
- к агрессивному и быстрому снижению цены — сразу же заявляется нацеленность на победу и уверенность в ней;
- к пассивному или малоактивному поведению — заявка на аккуратные действия, выжидательную позицию с целью затягивания процедуры и изматывания конкурентов;
- к смешанному поведению, смене тактик по ходу торгов — обычно для того, чтобы запутать конкурентов, сбить их с выбранного пути, заставить сделать ответный ошибочный шаг.
Если такое поведение было просчитано, то ответный шаг — действовать согласно своему плану и применять ту или иную контрактику. Но если шаг конкурента оказался внезапным, главное — не паниковать и продолжать следовать своему курсу.
Достаточно часто участники используют тактику выставления круглой цены, когда близится подача последних предложений и достаточно одного понижения, чтобы результат торгов был предрешён. В таком случае нужно понимать, что такое поведение конкурента — не всегда тактика. Круглая цифра может оказаться стоп-лимитом, а не рычагом психологического давления. В любом случае останавливаться не стоит, можно сделать небольшое снижение, например на 0,5%, и посмотреть, что будет дальше.
Ничто не может на 100% гарантировать победы, но правильная подготовка, заранее сделанные расчёты, продуманные тактики и контртактики значительно повышают шансы на победу в аукционе. Кроме того, важно не поддаваться на приёмы, которые может использовать конкурент, а действовать согласно своему плану.
Финансовый институт развития в жилищной сфере
Универсальный ипотечно-строительный банк
Единая информационная система жилищного строительства.
Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости
Федеральный брокер по недвижимости
Управление жилой и коммерческой недвижимостью
Управление паевыми инвестиционными фондами
Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы
Облигации на финансирование инфраструктуры
Семейная ипотека
от 4,4%
Теперь и для семей с одним ребенком
Программа поддержки
проектов жилищного
строительства
Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства
Создаем стандарты
арендного жилья
Единый оператор льготных программ в жилищной сфере
Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки
О компании
Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.
Ипотека
Аренда для жизни
Городская среда
Реализация земли и объектов
Все ответы о жилье
Аналитика рынка
Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.
Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран
Дайджест в жилищной сфере — 2022 г.
Жилье и ипотека.
Тематические исследования — 2022 г.
Данный сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google.
Указанные выше персональные данные являются необходимыми для заявленной цели обработки. Настоящим подтверждаю, что данные, указанные в обращении, не содержат специальных категорий персональных данных, а именно сведений, касающихся моей расовой, национальной принадлежности, политических взглядов, религиозных или философских убеждений, состояния здоровья, интимной жизни.
Настоящим согласием я также разрешаю Обществу поручать обработку моих персональных данных следующим организациям:
Настоящее согласие на обработку моих персональных данных может быть отозвано мной путем подачи письменного уведомления в Общество.
Права и обязанности в области защиты персональных данных мне разъяснены и понятны.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
Читайте также: