Как продать дом под ипотеку что надо сделать

Добавил пользователь Дмитрий К.
Обновлено: 11.09.2024

Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита могут измениться. Например, в семье появляется ребенок, а вместе с ним — желание расширить жилплощадь. И это вполне осуществимо: ипотечная квартира – полноценная собственность заемщика, а значит, ею можно распоряжаться как угодно. Разберем, как продать ипотечную квартиру.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения. Таким образом, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В подобных сделках заинтересованы те, кто не боится нюансов оформления сделки и хочет существенно сэкономить – профессиональные риелторы. Еще одна категория клиентов — те, кто хочет купить жилье в конкретном районе и, возможно, даже доме.

Сам процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость квартиры самостоятельно. В последнем случае нужно проверить сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе (особенно те, что имеют обременения).

Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно – наличие обременения в виде ипотеки.

Как получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры?

Ипотека — один из видов обременения недвижимости, поэтому для продажи ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора (банка или некредитной организации).

Решение кредитора — разрешить или отказать в продаже — зависит от того, как именно вы собираетесь продавать недвижимость, от срока выплаты процентов по кредиту, состояния и рентабельности жилья. Есть 4 основных механизма продажи ипотечного жилья: досрочно погасить кредит (заем) за счет средств покупателя, погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи, уступить право долга по ипотеке, и последний способ: когда квартиру продает кредитор.

Иногда можно продать квартиру и досрочно погасить кредит и без формального согласия банка – например, за счет средств покупателя. Рассмотрим общий порядок действий при продаже.

Каков порядок действий при продаже ипотечной квартиры?

1. Получить согласие кредитора на продажу квартиры, подтвердить текущий остаток долга по ипотечному кредиту.

2. Найти покупателя и согласовать способ продажи.

4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается внесение задатка. Покупатель вносит первый платеж в счет оплаты стоимости квартиры в размере, достаточном для погашения долга по ипотечному кредиту продавца (как правило, деньги идут на погашение долга напрямую кредитору).

5. Снять обременение с квартиры. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, обременение снимается в течение 3 рабочих дней после того, как в Росреестр поступают документы. Основные:

закладная с отметкой о погашении обязательств. В случае оформления электронной закладной или хранения закладной в депозитарии, вместо этого документа можно предоставить выписку по счету депо. Каждый из этих документов можно получить у кредитора;
заявление кредитора (то есть владельца закладной), заемщика или их совместное заявление.

Если закладная не выдавалась, понадобится заявление кредитора или совместное заявление кредитора и заемщика.

Снятие обременения – бесплатная услуга, заплатить придется покупателю только за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (стоимость услуги — 300 рублей).

6. Заключение основного договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности к новому владельцу в Росреестре. После этого продавец получает остаток суммы.

Если речь идет о переуступке долга по ипотеке, последовательность действий будет немного другой:

Найти покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя.
Известить кредитора о намерении переуступить долг по ипотечному кредиту и получить согласие кредитора (для этого банк или некредитная организация должна проверить покупателя). Если согласие получено, банк заключает отдельный кредитный договор с новым заемщиком (покупателем).
Заключить с покупателем договор цессии – уступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи.

Большая часть квартир в Екатеринбурге, да и в России в целом покупается в ипотеку. Это проще и быстрее, чем копить миллионы на новое жилье. Но нередко бывает, что после покупки недвижимости человек понимает, что не может осилить ежемесячные платежи из-за возможностей семейного бюджета.

Какие варианты продажи есть

Найти покупателя с наличкой. Это наилучший вариант. Покупатель вносит иллиона рублей на расчетный счет банка, а 3сяч передает продавцу в момент окончательных расчетов. В течение суток банк списывает деньги, потом отдает закладную и снимает обременение.

Погасить ипотеку другим кредитом. Схема проста: человек берет потребительский кредит, гасит свой долг по ипотеке и снимает обременение с квартиры. Потом продает квартиру и закрывает взятый кредит. Важно организовать всё в кратчайшие сроки, чтобы избежать больших переплат по займу. А еще лучше — оформить кредит, когда покупатель уже нашелся.

Вариант рабочий, но подходит не всем. Если у человека уже пошли просрочки по ипотеке, никто не даст ему новый кредит. Для банка это слишком большие риски.

Почему мы не упомянули тот вариант, при котором ипотечную квартиру продает сам банк? Потому что это вариант вынужденный и крайне нежелательный. Когда у человека большая просрочка по платежам, банк по решению суда забирает недвижимость, оформляет на свой баланс и продает ее. Но продает по цене намного ниже рыночной, так что долг заемщика в ряде случаев не перекрывается полученной суммой. В результате человек лишается квартиры, да еще и остается должен банку.

Риски покупателей

Почему на ипотечные квартиры гораздо труднее найти покупателей с наличкой? Ответ понятен: покупатели сильно рискуют. Смотрите сами.

Покупатель отдал вам иллиона рублей на погашение вашего кредита, а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится (кирпич упадет на голову) или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.

Какие меры можно принять, чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее? Есть два варианта.

Заключить предварительный договор с элементами задатка. Продавец гасит свою ипотеку деньгами покупателя, но при этом знает: если он после этого не продаст ему квартиру, то должен будет вернуть сумму в двойном размере. То есть в договоре можно прописать такую ответственность для продавца, чтобы у него не было желания решить свои проблемы за чужой счет. Плюс мы предлагаем оформить дополнительный договор, ограничивающий действия продавца в отношении недвижимости на период сделки.

Заключить сразу основной договор купли-продажи. Можно в самом начале подписать основной договор и сдать его на регистрацию. Росреестр всё равно приостановит эту сделку, потому что квартира в залоге у банка, но зато всё то время, пока идет закладная (а это, как мы сказали, может затянуться вплоть до месяца), продавец и покупатель спокойны. Забрать документы из Росреестра в одностороннем порядке невозможно. Когда мы получаем закладную, то несем ее в Росреестр, просим о возобновлении регистрации и за три-четыре дня регистрируем сделку. Кроме того, остаток в 30ысяч, который продавец должен получить на руки, мы кладем в ячейку и отдаем только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю.

Риски продавца

У человека, который продает ипотечную квартиру, тоже есть свои риски. Вот самые распространенные из них.

Есть опасность не перекрыть ипотечный долг. Такое случается, если при покупке стоимость квартиры была искусственно завышена. Этим приемом пользуются люди, когда у них нет первоначального взноса на покупку квартиры, я рассказывала о нем в этой статье. Допустим, квартира стоит те же иллиона рублей, но покупатели завышают ее стоимость на 30ысяч — специально для банка. Потом берут с продавцов расписку, будто внесли им первоначальный взнос, и банк дает заемщикам кредит.

В чем опасность? Допустим, заемщик, поняв, что ему тяжело нести бремя ипотеки, попытается продать квартиру. Продавать ему придется уже по рыночной цене, а не по той, которую он указывал для банка. А если продавать будет сам банк (если уже пошли большие просрочки по кредиту) — то и дешевле рыночной цены. В итоге вырученная от продажи квартиры сумма может не покрыть долга и заемщик останется еще должен банку.

Сделка может растянуться на несколько месяцев. Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро — и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж, а сделка перенеслась на месяц или на два. Так человек попадает в долговую яму.

Недавно у нас была такая ситуация. Человек продавал квартиру, которая была в ипотеке. Мы нашли покупателя, но банк отказал ему из-за сильной закредитованности: на нем числился автокредит на 80сяч рублей, ипотека на иллиона и восемь кредитных карт. В итоге мы три месяца пытались получить для него положительное решение банка. Решение-то мы получили, но продавец всё это время был на взводе. Он три месяца гасил ипотеку, которую уже не планировал гасить, и просто устал. Он бы уже и отказался от этой сделки, но покупателей на ипотечную квартиру найти непросто, поэтому пришлось терпеть и всё это время платить банку.

Важное правило

Продажа ипотечной квартиры может пройти сравнительно быстро и гладко, а может доставить немало хлопот и затянуть в долговую яму. Поэтому, если вы приняли решение продать жилье, взятое в ипотеку, соблюдайте одно важное правило: не тяните!

Банк подаст на вас в суд, квартиру оформит на свой баланс и продаст ее дешевле рыночной стоимости — только чтобы вернуть свои деньги. А вы останетесь без квартиры и, скорее всего, еще и с долгом.

Подведу итог. Если у вас есть необходимость продать ипотечную квартиру, это вполне можно сделать. Но действовать надо максимально быстро и грамотно.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она подробно разобрала, как сэкономить на покупке вторичного жилья и оценить квартиру, чтобы не переплачивать. Еще эксперт назвала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Риелтор составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто хотел бы перебраться за город, Екатерина Торопова сделала детальный разбор, сколько стоит и кому доступен собственный домик, а также дала десять советов, которые пригодятся при покупке земли.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

30 декабря 2021, 15:00

9 декабря 2021, 07:30

7 ноября 2021, 08:00

20 октября 2021, 10:30

3 октября 2021, 11:00

20 сентября 2021, 10:02

10 сентября 2021, 10:30

5 сентября 2021, 09:00

27 августа 2021, 11:05

22 августа 2021, 12:30

Автором колонки может стать любой. У вас есть свое мнение и вы готовы им поделиться? Почитайте рекомендации и напишите нам!

Как продать квартиру в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат.

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

Досрочное погашение ипотеки
Продажа с погашением ипотеки во время сделки
Продажа недвижимости вместе с долгом
Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1. Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

Нет зависимости от решения банка
Этапы сделки просты и прозрачны
Сама сделка проходит быстро

Недостатки

Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.

Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.

Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.

После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.

После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.

После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.

Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.

Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.

Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.

После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.

Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.

Следующий шаг — оценка квартиры.

Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4. Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Вы купили квартиру в ипотеку, но поняли, что не можете полностью выплатить долг банку. Или семейные обстоятельства изменились, и вам нужна другая квартира. В жизни бывают случаи, когда квартиру с ипотекой нужно продать. Проблема в том, что она — квартира, не жизнь — находится в залоге у банка. Однако способы избавиться от квартиры (и от ипотеки) все же есть.

Ипотека как обременение имущества возникает с момента ее государственной регистрации. Человек, который приобретает квартиру в ипотеку, является собственником жилья, но не может полностью распоряжаться им, поскольку оно находится в залоге у банка. По закону, чтобы продать имущество, заложенное по договору об ипотеке, нужно сначала получить согласие залогодержателя — в данном случае банка, выдавшего кредит.

Продажа с досрочной выплатой ипотеки за счет покупателя: быстро, но рискованно

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — найти покупателя с полной суммой денег, из которых можно досрочно полностью погасить кредит. Согласие банка на продажу квартиры в этом случае не требуется, достаточно предупредить банк о намерении досрочно погасить кредит.

План действий

Шаг 1: заключаем предварительный договор купли-продажи

Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения.

Шаг 2: заключаем договор задатка и получаем деньги

Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения долга по ипотеке.

Шаг 3: гасим кредит досрочно

После заключения предварительного договора продавец за счет задатка от покупателя досрочно погашает ипотечный кредит.

Шаг 4: снимаем обременение с квартиры

Чтобы снять с квартиры обременение, продавец должен обратиться в Росреестр или МФЦ. Если была оформлена закладная, он обращается в одно из этих учреждений с полученной в банке закладной со штампом о полном погашении кредита. Если закладная не оформлялась, нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, чтобы определить дальнейшие действия.

Шаг 5: заключаем основной договор купли-продажи

Основной договор купли-продажи нужно заключать в той же форме, в какой заключался предварительный договор (в простой письменной форме или нотариально заверенный).

Шаг 6: регистрируем переход права собственности

Это делается в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Шаг 7: получаем деньги за квартиру

Продавец предъявляет выписку из ЕГРН покупателю и получает оставшуюся часть денег за квартиру либо из банковской ячейки, либо в результате исполнения аккредитива.

Для продавца продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. А вот покупатель в этом случае рискует. Ведь после того, как кредит будет погашен, продавец может не захотеть соблюдать договоренности, и покупателю придется возвращать свои деньги в судебном порядке.

Продажа квартиры вместе с ипотекой: безопасно, но сложно

Другой способ продать ипотечную квартиру — переоформить кредит на покупателя. В этом случае продаются и квартира, и кредит.

План действий

Шаг 1: получаем от банка разрешение на сделку

Чтобы переоформить ипотеку на покупателя, нужно сообщить банку, что вы собираетесь продать квартиру вместе с ипотекой, и получить его разрешение на сделку.

Шаг 2: дожидаемся одобрения банком кандидатуры нового заемщика

Если банк согласен на сделку, он проверяет платежеспособность потенциального заемщика. Для этого покупатель предоставляет в банк такие же документы, как и для оформления ипотеки.

Шаг 3: заключаем договор о переводе долга на покупателя и договор купли-продажи

После одобрения кандидатуры покупателя в качестве нового заемщика банк заключает с покупателем договор уступки права требования (если условия ипотеки остаются прежними) либо новый ипотечный договор (если условия меняются). Также продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: получаем деньги за квартиру

После переоформления кредита банк перечисляет деньги за квартиру на счет продавца.

После того как ипотека переходит на нового заемщика, банк регистрирует переход права собственности в Росреестре.

Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не всегда быстро и выгодно

Третий вариант продать ипотечную квартиру — поручить ведение сделки банку. В этом случае банк сам занимается оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.

План действий

Шаг 1: получаем от банка согласие на продажу квартиры

Прежде всего, надо сообщить в банк, что вы собираетесь продать квартиру, и получить согласие.

Шаг 2: покупатель вносит в банк деньги для покупки квартиры

Выплачиваемая покупателем сумма делится на две части: первая часть идет на погашение долга по ипотечному кредиту, вторая — на оплату остальной стоимости жилья.

Шаг 3: снимаем обременение с квартиры

Банк информирует Росреестр о погашении ипотеки и направляет документы для снятия обременения.

Шаг 4: заключаем договор купли-продажи

Когда обременение с квартиры снимается, покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.

Шаг 5: получаем деньги

После регистрации в Росреестре перехода права собственности к покупателю банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.

Чего нельзя делать при продаже ипотечной квартиры

1. Продавать ипотечную квартиру без согласия банка-залогодержателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено другое).

2. Если была оформлена закладная и она допускала право владельца ипотечной квартиры ее продать, нельзя нарушать условия, которые в ней установлены.

В противном случае банк может потребовать признать сделку недействительной или обязать заемщика досрочно полностью погасить кредит, а в случае отказа — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Читайте также: