Как сделать свою управляющую компанию

Обновлено: 07.07.2024

Открытие управляющей компании ЖКХ до сих пор не самое легкое дело. Но очевидные плюсы много лет привлекают предпринимателей входить на этот рынок. Для начала коротко определим, что же это такое и чем нужно заниматься.

Управляющая компания ЖКХ – это коммерческая организация, которая является посредником между потребителями и поставщиками электроэнергии, воды и тепла. Ведет расчет потребления и выполняет обязанности по санитарно-техническому содержанию домов. Деньги в компанию идут за счет оплаты содержания и текущего ремонта мест общего пользования, также оплаты централизованных коммунальных услуг.

Какие главные преимущества открытия УК:

Вечная стабильность.
Трудно представить себе времена, когда понизиться спрос на подобные услуги. Количество населения растет, а вместе с этим их дома и потребление коммунальных услуг.

Низкая конкуренция.
На рынке наблюдается отсутствие повышенной конкуренции и значительный потенциал для развития бизнеса благодаря высокой доходности.

Возникает главный вопрос, каким способом начинающей управляющей компании договориться об обслуживании домов. Вот несколько вариантов:

Можно договориться с жильцами напрямую.
Способы управления домов жильцы выбирают на общих собраниях. Тут главное убедить людей в плюсах работы с вашей компанией, ведь протокол должны подписать не меньше 50% владельцев домов

Можно участвовать на открытых конкурсах или на торгах по выбору УК.
В домах, где жильцы не решили вопрос самостоятельно, администрации проводит конкурс выбору УК. Информация размещается на сайте по проведению государственных торгов.

Теперь рассмотрим, как открыть управляющую компанию пошагово:

2. Получение лицензии
УК в сфере жилищно-коммунальных услуг лицензии выдаются в Госжилнадзоре.
Выданная лицензия действительна лишь на территории того региона, в котором она была получена, при этом она является бессрочной.
Чтобы претендовать на получение лицензии, УК ЖКХ должна иметь:

3. Выбор помещения
Ваша компания должна иметь помещение, в котором она сможет полноценно осуществлять свою деятельность. Ей потребуется, в частности, размещать немалое число сотрудников, необходимых для исполнения поставленных задач, а для этого будет необходима определенная площадь.

4. Реклама
УК в сфере ЖКУ не нужны как таковые рекламирование своих услуг и маркетинг: ведь организация будет непосредственно осуществлять коммуникацию со своими заказчиками. Обычно представители только что открывшихся организаций сами обходят многоквартирные дома, предлагая им сотрудничать

Как просто автоматизировать управляющую компанию

Работа в управляющей компании представляет собой большое количество трудоемких операций. Тут важно максимально оптимизировать все рабочие процессы для бесперебойной и эффективной работы.

Управляющая компания в бизнесе: управление группой компаний, проектами, банковским холдингом, инвестиционными фондами. УК как единоличный исполнительный орган, эффективный инструмент управления бизнес-процессами. Особенности использования управляющей компании.

1. Управляющая (материнская) компания среди группы компаний

Управляющая компания в такой ситуации является материнской по отношению к тем, кто входит в группу.

2. Управляющая организация

В законе об АО и об ООО есть положения о том, что полномочия единоличного исполнительного органа можно передать по специальному договору другой коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю.

Такая компания осуществляет свои права посредством управляющей организации либо управляющего.

В основном управляющей организацией является одна из группы компаний, при этом такой компанией может быть и дочерняя (не обязательно материнская). Реже прибегают к услугам сторонних организаций.

Управлять целой группой компаний может одна или несколько управляющих компаний. Если в группе сложное управление, то и среди управляющих организаций дробится функционал. Подобное зависит от сфер деятельности компаний, специфики работы в этих сферах, структуры самих компаний и т.д.

Одной из целей привлечения (выделения) управляющей компании является оптимизация работы, повышение эффективности от бизнеса.

3. Управляющая компания — для реализации определенного бизнес-проекта

Такая компания создается для того, чтобы реализовать определенный проект: реализовать стартап, разработать и опробовать какую-либо технологию и т.д. Такое юрлицо управляет, скорее, проектом и является якорной в решении поставленной бизнес-задачи.

Чтобы выбрать правильно организационно-правовую форму такой управляющей компании, необходимо определить цели самого проекта – будет ли он коммерческим (тогда и управляющая компания должна быть создана в форме коммерческой организации), или же некоммерческим. От этого многое зависит, поскольку в некоммерческих организациях запрещено вести предпринимательскую деятельность.

Наиболее удобно создавать управляющую организацию в форме ООО. Такая форма больше других может подстраиваться под конкретные нужды, потому что, во-первых, процедуры, связанные с уставным капиталом не требуют специального выпуска ценных бумаг и т.д; во-вторых, в ООО можно внести вклад без увеличения УК; в-третьих, есть возможность расширить полномочия общего собрания; в-четвертых, имеется возможность определения порядка голосования по важным вопросом, отличного от указанного в законе; в-пятых, достаточно легко исключить участника, нарушающего устав и ведущего себя недобросовестно.

Однако при создании компании для управления проектом, нужно учитывать, что:

РФ, субъекты и муниципальные образования не смогут быть участниками в уставном капитале такой компании;
Акционерные общества более привлекательны для тех, кто может инвестировать в новый проект.

4.Управляющая компания в силу закона

- головная организация банковского холдинга

Законом о банках и банковской деятельности предусмотрено, что во главе банковского холдинга может стоять юридическое лицо, не являющееся кредитной организацией. Такая организация организует деятельность кредитных организаций (в том числе, принимает решение о ликвидации или реорганизации), входящих в холдинг. Она не может вести страховую деятельность и производственно-торговую. В полномочия такой организации входит

-управляющая компания инвестиционного фонда

-управляющая организация в сфере жилищно-коммунального хозяйства

Такие компании управляют многоквартирными домами и обеспечивают их жизнедеятельность, а их деятельность регулируется жилищным кодексом.

Договор о сотрудничестве с управляющей организацией и собственниками жилья в соответствии с правилами, указанными в ст. 162 ЖК РФ. При этом, управляющая компания ведет деятельность, прямо предусмотренную целями управления домом, с жильцами которого заключен договор.

Управляющая организация должна иметь соответствующую лицензию.

Автор Дана Высоцкая, юрист юрфирмы "Ветров и партнеры"

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше, чем просто юридические услуги

Управляющая компания вместо генерального директора может оказаться удобным решением для собственников бизнеса, когда руководство организацией можно передать группе профессионалов, которые смогут обеспечить предприятию юридическую и финансовую безопасность. Рассмотрим нюансы работы управляющей компании в роли исполнительного органа организации.

Что говорит закон об управляющей компании как исполнительном органе общества

Возможность избрать в качестве единоличного исполнительного органа (ЕИО) управляющую компанию предусмотрена как в обществах с ограниченной ответственностью (ООО), так и в акционерных обществах (АО).

ВАЖНО! Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность передачи полномочий ЕИО нескольким физическим или юридическим лицам (п. 3 ст. 65.3 ГК РФ). Но такая норма должна быть прописана в Уставе организации. Это дает возможность передавать каждой управляющей компании лишь часть полномочий гендиректора. Кроме того законодательством не запрещено передать лишь часть полномочий управляющей компании или ИП, но в данном случае потребуется либо оставить директора для осуществления не переданных управляющей компании полномочий, либо распределить их между другими органами ООО.

Как оформить договор с управляющей компанией в качестве ЕИО

Договор с управляющим или управляющей организацией подписывает лицо, председательствовавшее на собрании, на котором было принято решение об избрании ЕИО. Если при заключении договора с гендиректором-физлицом необходимо руководствоваться как гражданским, так и трудовым кодексом, то заключение договора на управление предприятием с юрлицом избавляет собственников от трудовых правоотношений с руководителем.

Руководителем компании может быть и индивидуальный предприниматель. Нюансы оформления отношений с третьим лицом - управленцем, не входящим в трудовой коллектив предприятия, подробно рассмотрены в КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Четких требований к содержанию договора на передачу полномочий ЕИО управляющей компании нет. Суды определяют договор на управление организацией отдельным видом договора, не имеющим отношение к доверительному управлению имуществом. Такую позицию высказал, например, ФАС Поволжского округа в своем постановлении от 21.05.2009 № А55-13261/2008.

Как зарегистрировать изменения в ЕГРЮЛ в случае, когда единоличный исполнительный орган — управляющая компания

В течение 3 рабочих дней после вступления в силу договора с управляющей компанией необходимо подать заявление для внесения записи в ЕГРЮЛ по форме 13014. Если этого не сделать вовремя, то регистрирующий орган вправе наложить административный штраф в размере 5000 рублей или выписать предупреждение (п. 3 ст. 14.25 КоАП). Если этого не сделать совсем, то штраф предполагается в размере от 5000 до 10 000 рублей (п. 4 ст. 14.25 КоАП).

При передаче полномочий гендиректора управляющей компании возникает спорный вопрос с адресом организации. Закон не обязывает менять адрес предприятия на адрес управляющей компании. Несовпадение адреса организации и адреса управляющей компании не может служить причиной для отказа в госрегистрации изменений в ЕГРЮЛ. Такие разъяснения даны в письме Минфина РФ от 12.12.2016 № 03-12-13/74221. Есть и арбитражная практика, подтверждающая такую позицию (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.10.2016 № Ф06-13202/2016 по делу № А65-3626/2016).

Кто фактически осуществляет функции руководителя при передаче полномочий управляющей компании

После внесения записи в ЕГРЮЛ без доверенности представлять интересы предприятия может только генеральный директор управляющей компании. Но он вправе оформить доверенность на представление своих интересов на иное лицо. Изменение доверенного лица или ЕИО управляющей компании не обязывает организацию вносить запись в ЕГРЮЛ. Такую позицию подтверждает письмо ФНС России от 31.01.2014 № СА-4-14/1645@ (приложение 1, графа 14.2.05.36).

Закон не обязывает нотариально удостоверять доверенность, выдаваемую руководителем управляющей компании. Подтверждает это и арбитражная практика (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 № 10АП-19144/2014).

Как отразить расходы на управление организацией в бухгалтерском и налоговом учете

Налоговые органы не всегда признают расходы по договору с управляющей компанией. Причиной тому является отсутствие подобных затрат в закрытом перечне расходов, предусмотренных НК для уменьшения налогооблагаемой базы по единому налогу при УСН.

А в случае с налогом на прибыль причиной часто является неправильная трактовка налоговиками положений договора на управление. Как, например, в уже упомянутом постановлении ФАС Поволжского округа № А55-13261/2008. Налоговые органы рассматривают управляющую компанию не как ЕИО, а как исполнителя, оказывающего услуги по управлению предприятием, что в понимании налоговиков должно исключать одновременное наличие в штате предприятия любых специалистов, занимающих управляющие должности.

Для того чтобы снизить вероятность появления претензий со стороны ФНС, следует очень четко прописать предмет договора на управление.

А в случае с упрощенкой даже хорошо составленный договор не поможет уменьшить налогооблагаемую базу. Письмо Минфина РФ от 13.02.2013 № 03-11-06/2/3694 дает однозначное разъяснение о том, что это невозможно даже несмотря на то, что в расходы принимаются бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Затраты по договору на осуществление полномочий ЕИО к таким услугам не относятся. Нельзя их включить и в материальные издержки.

В бухучете расходы по договору с управляющей компанией относятся на тот же счет, на который начислялась бы зарплата руководителя. В зависимости от вида деятельности проводка может выглядеть так:

Дт 20, 26, 44 Кт 60

Итоги

Законом описаны далеко не все тонкости, возникающие при назначении управляющей компании вместо генерального директора. Поэтому некоторые вопросы, вероятно, придется решать в судебном порядке. Но если максимально подробно описать взаимодействие с управляющей компанией в договоре, то многих проблем удастся избежать.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

Семейная ипотека
от 4,4%

Теперь и для семей с одним ребенком

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Создаем стандарты
арендного жилья

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

О компании

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Ипотека

Аренда для жизни

Городская среда

Реализация земли и объектов

Все ответы о жилье

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 23 января 2022 г.

Конкурентный анализ — 2022 г.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2022 г.

Данный сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google.

Указанные выше персональные данные являются необходимыми для заявленной цели обработки. Настоящим подтверждаю, что данные, указанные в обращении, не содержат специальных категорий персональных данных, а именно сведений, касающихся моей расовой, национальной принадлежности, политических взглядов, религиозных или философских убеждений, состояния здоровья, интимной жизни.

Настоящим согласием я также разрешаю Обществу поручать обработку моих персональных данных следующим организациям:

Настоящее согласие на обработку моих персональных данных может быть отозвано мной путем подачи письменного уведомления в Общество.

Права и обязанности в области защиты персональных данных мне разъяснены и понятны.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

Читайте также: