Как сделать переуступку квартиры в новостройке

Добавил пользователь Владимир З.
Обновлено: 05.10.2024

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

не уведомил застройщика о переуступке;
не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
не погасил долги перед застройщиком;
переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо	Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;	Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;	акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;	договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;	счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.	учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Когда люди хотят сэкономить на приобретении недвижимости, они, чаще всего, обращаются к идее купить жилье в строящемся доме. Но бывает так, что все квартиры уже раскуплены по долям. Не стоит отчаиваться и искать первичку или вторичку. Решение – переуступка квартиры. С помощью такой процедуры вы сможете приобрести квартиру у одного из дольщиков новостройки. Объясним, как оформить договор и каких подвохов ждать от сделки.

Что такое переуступка

Переуступка законна, если объект сделки – помещение в новостройке. Дольщик по собственному желанию уступает свое право требования только после того, как цена сделки будет оплачена, или, когда долг будет переведена на нового дольщика.

Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.

Договор цессии заключается как дополнительный документ. В оригинале ДДУ после цессии изменится лицо дольщика. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, СК передаст право собственности не тому, кто был первым покупателем, а тому, кто получил право требования по цессии.

Что нужно, чтобы оформление цессии было законным и безопасным?

Кажется, что цессия в целом похожа на куплю-продажу. Хотя между ними одно принципиальное отличие. В результате купли-продажи вы приобретаете непосредственно квартиру или другое помещение и можете оформить собственность на нее. Цессия приносит только право требования на квартиру, которая еще не построилась или не сдалась. В некоторых случаях кроме оплаты за квартиру по переуступке покупатель получает обязанность оплачивать оставшиеся средства застройщику. Т.е. переуступка – покупка не готового жилья, а гарантии, что квартира будет получена.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Цессия – возможность как сэкономить, так и заработать на покупке/продаже. Если обе стороны договорятся о взаимовыгодных пунктах, квартиры по переуступке могут стать неплохим источником дохода. Расскажем подробнее о плюсах и минусах этого способа купли-продажи.

Для цедента
Плюсы	Минусы
Можно за короткое время получить доход с помощью переуступки. Нужно стать дольщиком, как только будет опубликована проектная декларация. А перед сдачей дома, когда помещения вырастут в стоимости – переуступить.	Процесс переуступки длится дольше, чем купля-продажа или другие способы передачи прав на недвижимость. Чтобы оформить цессию, нужно вести переговоры со строительной компанией, цессионарием, Росреестром. Доход, полученный от уступки, облагается налогом 13% по ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации. Обязательно также подать декларацию цессии.
Для цессионария
Плюсы	Минусы
Можно приобрести жилье по более дешевой цене, чем на первичку или вторичку. Если продавец спешит, можно поторговаться и выбить скидку 5–20%. Можно оформить уступку, чтобы затем перепродать. Во время строительства жилье более дешевое, чем первичное. Когда объект будет введен в эксплуатацию, цена его квартир возрастет на 5-50%.	Вы покупаете на недвижимость, а право ее требования. Есть риск банкротства застройщика, затягивания сроков сдачи или сроков оформления права собственности. Если стройка встанет, объект будет считаться недостроем. Процесс возобновления строительства может затянуться на годы. Стандартный договор цессии позволяет вам получить неустойку и другие гарантии только от строительной компании. Цедент вам деньги не вернет. Могут вскрыться не до конца выполненные обязанности или просрочки перед СК. Возможны связи мошенниками, двойными продажами. Вы потеряете средства, если не зарегистрируете цессию в Росреестре или сделаете это неправильно.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Минусов оформления уступки достаточно, но вполне реально свести риски к минимуму. В частности, поговорим о рисках, связанных с недобросовестностью цедента, банкротством застройщика, сдвигом сроков. При начале переговоров запросите оригинальный договор долевого участия с печатью и подписью строительной компании, печатью Росреестра, специальной отметкой о постановке на учет. Вам не хотят предоставлять ДДУ или на нем нет этих данных? Вы наткнулись на мошенника.

Если с цедентом все в порядке, далее проверяем репутацию строительной компании. Прочитайте отзывы от нынешних жильцов, собственников, дольщиков, других людей, которые брали квартиру переуступки. Негатива в отзывах больше? Приобретение может быть рискованным. Если больше позитива, компании можно довериться.

Узнайте, есть ли судебные уголовные иски к застройщику. Информацию об этом найдете на сайте «Электронное правосудие". Проанализируйте причины исков, и чего истцы добиваются.

Взгляните на проектную декларацию, которая размещена у застройщика или высылается прямо клиенту после первого запроса. Важна информация о сроках строительства, характеристиках недвижимости. Если данные соответствуют реальности, можете довериться компании.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Чтобы приобрести квартиру по уступке, нужно пройти нелегкий путь. Мы подготовили пошаговую инструкцию, что нужно сделать.

Шаг 1: собрать пакет документов

Для оформления переуступки недвижимости обе стороны предоставляют:

согласие супруга/супруги в письменном виде или лично на встрече;
оригинал ДДУ;
согласие СК;
справку об отсутствии задолженностей перед СК;
согласие банковской организации, если оформлялась ипотека.

Согласие супруга/супруги цедента в письменном виде необходимо, если договор долевого участия оформлялся в браке, а также в то время была оплачена покупка. Недвижимость относится к совместно нажитому имуществу, поэтому если сделка будет проведена без согласия супруга, она может быть оспорена в суде. Это работает в обе стороны, и по отношению к покупателю тоже. Специалисты также рекомендуют выяснить, не развелся ли недавно продавец. Бывший супруг может в течение 3 лет подать иск на раздел совместно нажитого имущества.

Согласование цессии с застройщиком необходимо, потому что этот пункт может быть прописан о оригинале договора долевого участия. Иначе строительная компания может подать иск на признание цессии нелегитимной. Если согласование с застройщиком упоминается в ДДУ, получите письменное разрешение компании. Если это требование отсутствует, отправьте СК уведомление. Некоторые ДДУ содержат указание о том, что СК может взимать оплату за выдачу согласия.

Справку об отсутствии задолженностей выдает строительная компания, только когда стоимость, указанная в договоре, будет полностью оплачена. Если на момент оформления цессии есть задолженность, то в цессии участвует представитель СК, а оплачивать задолженность будет цессионер – будущий дольщик.

Согласование банка на переуступку прав требования необходимо, если цедент покупал недвижимость в ипотеку. Это значит, что право требования на строящийся объект является залогом банка. Если банк не согласует цессию, она будет незаконной. Банк сможет оспорить и аннулировать переуступку. Важно: некоторые банковские организации разрешают уступку права, только если вся ипотека уже выплачена.

Шаг 2: заключите договор

Письменно составьте цессию. В документе необходимо указать следующие данные:

Дата и место (город) заключения сделки.
Адрес и данные паспорта цедента и цессионария.
Порядковый номер, дата заключения и данные о сторонах ДДУ.
Адрес и характеристики квартиры, которую вы оформляете на уступку.
Оценка цессии – стоимость уступки, которую цессионарий заплатит цеденту.
Порядок оплаты и реквизиты счета (обычно цессию оплачивают через государственную регистрацию, наличными, переводом в банк или аккредитив).
Список документов и сроки, в которые продавец должен передать покупателю. Например, ДДУ, платежки, подтверждающие оплату услуг СК.
Права и обязанности сторон.
Их подпись и расшифровка.

Когда составляете договор переуступки квартир, учтите один момент. С помощью договора цессии можно обезопасить свои права, прописав в условиях сделки ответственность строительной компании перед участником долевого строительства. Это можно сделать, если застройщик предоставил письменное разрешение на уступку. Таким способом вы дублируете обязанности строительной компании перед вами в цессии. С таким документом вам будет проще добиться выплаты неустойки за срывы или другие проблемы со сдачей объекта.

Важно: экземпляров договора должно быть столько же, сколько сторон цессии. Т.е. по одному для цедента, цессионария, Росреестра, банка и СК.

Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре

Для этого нужно пойти в Росреестр или отделение МФЦ и предоставить:

оригинал ДДУ,
договор цессии,
квитанцию об оплате гос.пошлины,
паспорт цедента и цессионария,
нотариально заверенные согласия супругов,
согласие СК,
справку об оплате задолженностей перед СК или об обязательстве оплатить оставшуюся сумму,
согласие банковской организации.

Предоставить нужно оригинальные документы или нотариально заверенные копии. Гос.пошлину продажи недвижимости по переуступке нужно оплатить заранее. Размер пошлины составляет 350 рублей, обязанность оплатить ее лежит на покупателе.

Когда сотрудник примет пакет документов, вы получите расписку со списком предоставленных документов и сроком внесения корректировок в договор долевого участия. Процесс занимает 10 дней.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Вы получите квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию. Будет присвоен индекс, выдадут кадастровые паспорта и акт приема-передачи, распределят квартиры и мн. др. Затем нужно обратиться в Росреестр или отделение МФЦ. Когда сотрудник примет и обработает в течение 10 дней документы, он отдаст оригинальные бумаги и выписку из ЕГРН.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы по оформлению переуступки лежат на цессионарии. Он оплачивает гос. пошлины 350 рублей (при регистрации цессии в Росреестре) и 2000 рублей (при оформлении права собственности). Стоимость переуступки определяет продавец. Он же оплачивает подоходный налог от своей прибыли 13%.

Подводные камни, o которых нужно знать

Переуступка ипотечной квартиры

Этот процесс более запутанный, чем уступка квартиры, которая приобретена не в кредит. Сначала нужно внести всю сумму ипотеки, а затем оформить договор цессии. В другом порядке банк-заемщик не согласует переуступку, или оспорит сделку в суде. Если все же хотите переуступить ипотечное помещение, сначала поговорите со специалистом по недвижимости.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Если право требования по договору долевого участия принадлежит несовершеннолетнему лицу, плюсом к обязательным документам будет идти согласование цессии органами опеки. Оформлять сделку будет не ребенок/подросток, а его законный представитель.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

Цессия усложняется, если для покупки недвижимости был использован материнский капитал. Уступка прав должна содержать информацию о том, что при оформлении права собственности дети продавца получат свои доли. Следовательно, покупателю приобретать такую квартиру невыгодно.

1. Какие документы нужны для оформления права собственности?
Паспорт, цессия, ДДУ, копия разрешения на ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи, квитанция об оплате гос.пошлины.

2. Нужно ли проводить юридическую проверку перед оформлением цессии?
Да, часто встречаются мошенники, для которых переуступка квартиры — это схема обмана. Как минимум, проверьте не переуступали ли эту квартиру раньше.

3. До какого момента можно переуступить ДДУ?
До момента ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

4. Если я хочу приобрести квартиру в другом городе, можно провести цессию дистанционно?
Да, для этого нужно изготовить ЭЦП (электронную подпись).

Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка по дду после ввода дома в эксплуатацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уступка по дду после ввода дома в эксплуатацию

Нормативные акты: Уступка по дду после ввода дома в эксплуатацию

Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Вопросы по применению положений Указания Банка России от 31.08.2018 N 4892-У "О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала"
(утв. Банком России) К какому коду актива следует отнести кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по кредитам (займам) на финансирование по договору долевого участия в строительстве и по договору уступки прав по договору долевого участия в строительстве, в результате заключения которых производится приобретение на первичном рынке нежилой (коммерческой) недвижимости, расположенной в нежилом здании или на первом/цокольном этаже многоквартирного жилого дома, строительство которых осуществляется в соответствии с Законом N 214-ФЗ? После завершения строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию?

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

Срочная нужда в деньгах.
Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

Особенности сделки

В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.

Квартиру можно продатьбыстрее, если досрочно погасить долг по ипотеке и снять обременение. Фото: Мир Квартир

Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.

Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.

Как приобрести: алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное — учесть все детали.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости. Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает. Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д.

Важный момент - при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д. Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс. рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель. Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Читайте также: