Как сделать описание здания
Обновлено: 07.07.2024
Техническое описание должно быть выражено в ясных, точных и кратких, технически правильных формулировках, не допускающих различных толкований, в соответствии с характеристиками объектов.
Техническое описание здания выполняется по его основным конструктивным элементам: фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование, прочие элементы.
Под физическим износом понимается потеря материалами, из которых возведено здание, своих первоначальных качеств.
Процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов соответственно устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы.
Определение технического состояния производится одновременно с техническим описанием здания. При этом выявляются признаки технического состояния (физического износа) доступных осмотру частей здания.
Составление поэтажных планов.
Поэтажные планы зданий составляются на основании данных абрисов, выполненных в соответствии с вышеизложенными требованиями.
Поэтажные планы составляются на плотной чертежной бумаге. Размер формата чертежа самый меньший - 29,7´21 см (А-4). В случае, если план здания не может быть размещен на формате А-4, формат соответственно увеличивается до размера А-3 (29,7´42,0) и т.д.
Поэтажный план должен быть размещен симметрично краям формата. Сторона главного фасада в планах должна располагаться внизу, параллельно нижнему краю формата.
Расстояние между вычерченным планом и краями формата не должно быть менее 2 - 3 см.
Поэтажные планы составляются в масштабах 1:100 или 1:200.
Вычерчивание поэтажного плана производится в масштабе 1:100 (1:200) с точностью до +-0,5 мм при помощи точно выверенной масштабной линейки с миллиметровыми делениями или с применением средств компьютерной графики.
Поэтажные планы составляются с соблюдением всех условных обозначений.
На поэтажном плане вычерчиваются в масштабе в соответствии с размерами на абрисах:
— стены и перегородки;
— печи, кухонные очаги;
— лестницы, крыльца, балконы;
— все внутренние выступы стен и перегородок;
— наружные колонны, пилястры и т.п., выступающие более 10 см;
— ниши в стенах, опускающиеся или не доходящие до пола, за исключением ниш, предназначенных для навески радиаторов отопления;
— арки и отдельно расположенные столбы и колонны;
— приямки, загрузочные люки, лазы подвалов и цокольных этажей;
— котлы отопления и т.п.;
— санитарно-техническое и пожарное оборудование (водопроводные краны, раковины, ванны, унитазы, газовые и электрические плиты и пр.) наносятся на план по привязкам абриса в соответствии с условными обозначениями.
Планы этажей располагаются на формате один над другим, начиная с подвального.
Если поэтажный план целого этажа, вследствие большого размера не помещается на одном формате, то его необходимо размещать на листе другого формата, но при условии, чтобы возможные перегибы проходили по наименее насыщенным частям чертежа.
Прежде чем приступить к вычерчиванию поэтажного плана необходимо сначала арифметически проверить совпадение измерения стен, проведенных снаружи, с суммой размеров, взятых внутри здания по той же стороне вместе с размерами толщин стен и перегородок. Далее необходимо провести фасадную линию строго по масштабу и к ней строить по взятым увязкам в угловых комнатах боковую линию здания. Затем последовательно наносить, все капитальные стены и одновременно проверять расположение их на чертеже по взятым в натуре контрольным измерениям между капитальными стенами.
После чего необходимо нанести вторую линию - внутреннюю линию капитальных стен. Затем наносятся перегородки, проемы, лестницы, отопительные приборы, вентиляционные приборы, вентиляционные каналы (если они сделаны не в стене), ванны, унитазы, раковины, умывальники т.д. строго по увязкам на соответствующих местах и в точном соответствии с принятыми условными обозначениями.
Лестницы показываются согласно условным обозначениям, причем количество ступеней и ширина марша должны соответствовать измерениям в натуре. Проемы, ниши, стенные шкафы как по своему размеру, так и в отношении расположения, наносятся на поэтажный план в масштабе, в соответствии с условными обозначениями.Перегородки толщиной более 5 см вычерчиваются двумя линиями в масштабе поэтажного плана.
Допустимая невязка между наружными и внутренними измерениями при накладке плана распределяется пропорционально на все комнаты, т.е. на расстояние между стенами и перегородками в комнатах. Увеличивать или уменьшать толщину стен на вычерчиваемых планах для устранения невязки не разрешается.
После накладки первого этажа производится вычерчивание остальных этажей в соответствии с расположением капитальных стен на плане первого этажа, считающегося контрольным.
Посредине плана этажа, сверху на формате ставится штамп с указанием этажа: подвал, цокольный этаж, 1-ый этаж и т.п. Линейные измерения с абриса переносятся на поэтажные планы параллельно направлению соответствующих стен и перегородок. В подсобных помещениях измерения показываются с расчетом, чтобы не затемнять чертежа. Закрытые веранды, галереи, тамбуры, сени измеряются внутри и вычерчиваются на поэтажных планах.
При вычерчивании помещений с выступающими панелями или облицовочной плиткой необходимо показывать линии стен и панели (последние не закрашиваются).
Все цифры на чертеже должны быть одинакового шрифта и размеров и своей нижней частью обращены к нижнему обрезу формата или к правой стороне его (смотря на чертеж) и расположены перпендикулярно линиям измерения.
Литеры зданий на поэтажных планах должны соответствовать литерам на плане земельного участка.
На поэтажном плане, около входа в помещение, красной тушью проставляется соответственно присвоенная ему нумерация.
Нумерация отдельных комнат в помещении (квартире) наносится тушью черного цвета по ходу часовой стрелки, начиная от входа - в числителе дроби, а в знаменателе этой дроби - показатели их площади. Эти характеристики должны располагаться на плане комнат посередине.
Примечание: На планах небольших по площади кухонь, ванн, санузлов и др. комнат допускается проставлять их номера без указания размера площади.
Коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки и т.п., а также междуквартирные помещения общего пользования нумеруются римскими цифрами черной тушью. Высота помещений показывается на поэтажных планах синей тушью в тех помещениях, где были взяты эти замеры. При разной высоте помещений высота проставляется в каждом помещении.
Примечание: Размеры печей, ниш, арок, колонн, выступов, дверей, окон, лестниц, и т.п., внутренние размеры холодных пристроек, а также другие измерения: диагонали, засечки и т.п. на инвентарных планах не проставляются.
Все размеры на поэтажном плане должны быть проставлены в полном соответствии с условными обозначениями для поэтажных планов.
При определении площади помещений надлежит:
площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м;.
площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать
Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (утверждены Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991)
Каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литер. Основные строения литеруются заглавными буквами русского алфавита А, Б, В и т.д. (кроме использования литера Г, предназначенного для служебных строений и сооружений).
Пристройки, подвал, цокольный этаж, утепленные мезонин, мансарда и светелка литеруются заглавными буквами русского алфавита того основного строения, в составе которого они расположены, с добавлением цифрового значения их номера по порядку описи: А1, А2 или Б4, Б5 и т.д.
Холодная пристройка литеруется строчными буквами русского алфавита соответственно литеру основного строения: а1, а2 или б1, б2 и т.д.
Организация и порядок производства работ
При производстве технической инвентаризации в городах и других поселениях следует придерживаться следующей очередности работ:
· составление списка и установление нумерации домовладений, зданий;
· изучение материалов, предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объектам инвентаризации;
· изучение похозяйственных книг;
· определение количества персонала, необходимого для производства обследований во всем его объеме в установленные сроки;
· составление в отдельных случаях сметы на производство работ;
· разбивка обследуемой территории на соответствующие районы и последних - на участки;
· подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями и производство пробных работ);
· обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание конструктивных элементов зданий и определение физического износа, составление абрисов и планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним, производство оценки зданий;
· проверка и приемка выполненных исполнителем работ, включение материалов технической инвентаризации в архив БТИ.
Учетно-техническая документация может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях. В случае выявления несоответствия данных преимущество имеют данные на бумажных носителях.
Единицей хранения является: инвентарное дело на домовладение, состоящее из одного или нескольких основных зданий, расположенных на отдельном земельном участке; отдельно стоящее основное здание, границы земельного участка которого не обособлены;
. Документы, утратившие значение в связи с заменой их новыми, должны содержать отметку "Погашено. Дата. Подпись.".
..Статистические и алфавитные карточки на снесенные здания погашаются с указанием даты и основания погашения, изымаются из действующей картотеки и хранятся отдельно в том же порядке в течение трех лет.
Контроль работ
Проверка исполненных работ осуществляется контролером.
При этом проверяется следующее:
· точность наружных измерений и данных отчетов по проемам (окон и дверей);
· правильность линейных размеров внутри помещений, правильность сквозных измерений, толщины стен и перегородок;
· полноту (достаточность) вспомогательных размеров (диагоналей) в помещениях со сложной конфигурацией;
· правильность нумерации помещений, частей помещений и др.
· оформление абрисов (наличие подписи, даты производства работ и др.);
При контроле графических работ исполняются следующие действия:
· сопоставление поэтажного плана с абрисом;
· сопоставление плана первого этажа (контрольного) с планами расположения капитальных стен (наружных и внутренних), оконных проемов, лестниц, отопительных приборов, вентиляционных коробов в последующих этажах и в подвальном;
· проверка масштаба поэтажного плана;
· проверка поэтажного плана после вычерчивания, размеров, иллюминовки, разделки у печей, высот по этажам, соответствия плана принятым условным обозначениям.
При контроле вычислительных работ проверяются:
· правильность формул, подсчетов и др.;
· правильность выполнения подсчетов и итогов по квартирам, зданиям и домовладению в целом;
· правильность разноски площади каждой комнаты на поэтажном плане.
Незначительные ошибки и отклонения контролер исправляет сам; дела с грубыми ошибками возвращаются для переделки и исправлений.
Дела подписываются лицом, осуществлявшим контроль, ставится дата проверки. Проверенные и надлежаще оформленные дела передаются руководству бюро для окончательного просмотра, утверждения и сдачи их в архив.
Составление экспликаций.
Общепризнанным определением понятия "экспликация помещений" является такое: разъяснение на проекте планировки условных обозначений: количество, качество, технические характеристики помещений. Наиболее распространенным видом экспликации является таблица, которая содержит числовые данные общей площади помещения и отдельных его частей. Также в таблице приводятся условные обозначения отдельных помещений, использованных для отображения на плане или эскизе
Техническая инвентаризация гидротехнических сооружений, систем газоснабжения, ГСКТ, и др; специфических объектов
Методические указания по составлению технической документации энергетических производственно-технологических комплексов ГЭС и ТЭС (гидроэлектростанций и тепловых электрических станций) для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденные приказом Госстроя России от 17.11.2000 №261
Энергетические производственно-технологические комплексы ГЭС и ТЭС (далее - ЭПТК) являются основной частью имущественного комплекса и означают сложную вещь, состоящую из зданий и сооружений (разнородных вещей), функционально и технологически связанных, образующих единое целое и предназначенных для производства (выработки) электрической энергии за счет использования механической энергии воды или в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива.
3.2.1…..Погрешность измерения объектов недвижимости не должна превышать 1/200 линейных размеров.
3.4. Инвентарный номер - присваивается организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию ЭПТК, и является учетным номером по инвентарной книге БТИ;
Порядок составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО "Газпром" и его дочерним организациям, утвержденный приказом Госстроя России от 29.12.2000 №308.
Приведем содержание некоторых пунктов.
Правообладателем определяется состав объектов, составляющих имущественный комплекс и подлежащий техническом описанию.
Технический учет объектов недвижимого и движимого имущества, входящих в имущественные комплексы, осуществляется по единой для Российской Федерации системе на основании данных исполнительной, строительной и проектной документации.
Технический паспорт имущественного комплекса представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате технического учета всех объектов недвижимого и движимого (используемые в производственном процессе оборудование, установки и устройства) имущества, составляющих имущественный комплекс.
Единицами технического учета являются:
а) группа зданий и (или) сооружений (на передаточных устройствах комплексы сооружений, в том числе магистральные газопроводы, сети линейных, распределительных газопроводов), включающие в себя используемые в производственном процессе оборудование, установки и устройства (расположенные как внутри, так и вне зданий и сооружений), - в границах земельного участка, отведенного для их размещения;
б) наружные трубопроводы, продуктопроводы, кабели передаточного устройства;
в) отдельно стоящее здание, сооружение, устройство, элементы оборудования и др.
Система газоснабжения - имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставок газа.
Правила проведения государственного технического учета и технической инвентаризации комплекса сооружений городской сети кабельного телевидения, утвержденные Приказом Госстроя от 26.08.2003 №332. Некоторые пункты:
В соответствии с Правилами проводятся государственный технический учет и техническая инвентаризациякомплекса сооружений городской сети кабельного телевидения (далее - ГСКТ), объединенных целевым назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую производственную функцию и/или расположенных на обособленном земельном участке
Не подлежат государственному техническому учету в порядке, установленном Правилами, временные или переносные строения и сооружения, расположенные на тех же земельных участках и физически или функционально связанные с составными элементами (объектами) комплекса.
План расположения ГСКТ (приложение N 5) представляет собой план земельного участка с нанесенными линиями кабельной магистрали ГСКТ.
В качестве основы для Плана расположения ГСКТ допускается применить цифровой картографический фон масштаба 1:10 000.
Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д.
К основным признакам группировки зданий относят:
· вид строительного материала;
Массовые современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города.
Пятиэтажки панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.
В группировку общественных зданий и сооружений входят:
· предприятия общественного питания;
· учебно-воспитательные учреждения и т.д.
Сооружения классифицируются по следующим признакам:
· вид строительного материала;
Функциональное назначение сооружений подразделяется на:
· устройства для размещения технического оборудования.
Сооружения подразделяются по следующим видам строительного капитала:
По капитальности сооружения подразделяются на:
По сроку службы сооружения подразделяются на:
Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы.
1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.
2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов от их пола до потолка, а мансарды от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды.
3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.
5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 1).
Таблица 1. Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы
| Фактическое время существования, количество лет | Средние предельные сроки службы строений, лет | ||||||
| 0,005 | 0,01 | 0,01 | 0,02 | 0,03 | 0,04 | 0,20 | 0,26 |
| 0,02 | 0,03 | 0,04 | 0,06 | 0,12 | 0,16 | 0,45 | 1,00 |
| 0,04 | 0,06 | 0,09 | 0,14 | 0,25 | 0,36 | 1,00 | |
| 0,11 | 0,18 | 0,25 | 0,39 | 0,70 | 1,00 | ||
| 0,16 | 0,25 | 0,36 | 0,56 | 1,00 | |||
| 0,22 | 0,34 | 0,49 | 0,77 | ||||
| 0,30 | 0,45 | 0,64 | 1,00 | ||||
| 0,36 | 0,56 | 0,81 | |||||
| 0,45 | 0,70 | 1,00 | |||||
| 0,54 | 0,84 | ||||||
| 0,64 | 1,00 | ||||||
| 0,75 | |||||||
| 0,87 | |||||||
| 1,00 |
Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.
1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:
• прочность и устойчивость конструкции;
• влаго- и морозостойкость;
• водонепроницаемость и др.
2. Функциональное соответствие:
• удельные площади и кубатура;
• температурно-влажностный режим в помещениях;
• эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.
3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:
• отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;
• отношение строительного объема к рабочей площади;
• отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;
4. Экономичность строительства и эксплуатации:
• стоимость возведения строения;
Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.
Безопасность эксплуатации это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом.
Показателем безопасности воздействия недвижимого имущества является:
После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта.
Ситус результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.
К переменным макроэкономическим факторам недвижимых объектов относят:
· общее состояние экономики;
· конъюнктура на мировых рынках;
· степень интеграции экономики в мировую систему.
Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:
а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;
б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;
в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются в контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.
При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования).
Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.
Заключение
Общая закономерность системы обслуживания: с ростом экономических возможностей государства сфера обслуживания начинает развиваться опережающими темпами.
Описание здания объекта оценки должно быть представлено в табличной форме (пример заполнения приведен в табл. 3.4−3.5).
| № п/п | Характеристика здания объекта оценки | |
| 1. | Идентификация здания по данным Свидетельства о государственной регистрации права | |
| 1.1 | Наименование объекта | Нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м 2 |
| 1.2 | Адрес | Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX |
| 1.3 | Кадастровый номер | 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX |
| 2. | Идентификация здания по данным Технического паспорта | |
| 2.1 | Наименование объекта | Административное лит. "Е" |
| 2.2 | Литер здания | Литер "Е" |
| 2.3 | Кадастровый номер | 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX |
| 2.4 | Реестровый номер | XXX |
| 2.5 | Инвентарный номер | 25:401:001:XXXXXXXXX |
| 3. | Назначение и текущее использование | |
| 3.1 | Назначение (по данным техпаспорта) | административное |
| 3.2 | Текущее (фактическое) использование на дату проведения оценки | административно-офисные помещения |
| 3.3 | Жилое/нежилое здание | Нежилое |
| 3.4 | Класс административно-офисных помещений[10] | "В" |
| 4. | Физические характеристики объекта оценки | |
| 4.1 | Тип объекта недвижимости[11] | Отдельно стоящее здание |
| 4.2 | Этажность здания | |
| 4.3 | Общая площадь помещений, м 2 , в том числе: | 411,90 |
| помещения 1-го, 2-го и 3-го этажей: офисные | 309,60 (75,16%) |
Окончание табл. 3.4
| помещения 1-го, 2-го и 3-го этажей: подсобные (служебные) помещения | 102,30 (24,84%) | |
| 4.4 | Полезная площадь помещений, м 2 , в том числе[12]: | 309,60 (75,16%) |
| офисные помещения | 309,60 (75,16%) | |
| 4.5 | Средняя внутренняя высота помещений, м | 2,80; 2,80; 2,57 |
| 4.6 | Полная высота надземной части здания, м | 9,45 |
| 4.7 | Наличие подвала, цокольного этажа, мансарды | нет |
| 4.8 | Застроенная площадь, м 2 | 145,60 |
| 4.9 | Строительный объем, м 3 | |
| 4.10 | Группа капитальности[13] | I |
| 5. | Сведения о годе постройки и проведенных ремонтах | |
| 5.1 | Год постройки здания | |
| 5.2 | Год последнего капитального ремонта здания | Не установлен |
| 5.3 | Год последнего ремонта помещений | 2002 год − полы; проемы; отделочные работы. Текущий ремонт производится ежегодно по мере необходимости |
| 5.4 | Физический износ (по данным техпаспорта [14]), % | 25% на 31.03.2004 г. |
Технические характеристики конструктивных элементов
и инженерных сетей здания
| Конструктивные элементы и инженерные системы | Описание конструктивных элементов и инженерных систем[15] | Техническое состояние, признаки износа конструктивных элементов[16] |
| Фундамент | Ж/бетонный ленточный; ж/б блоки | хорошее (мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен) |
| Стены | Кирпичные | хорошее (местами − трещины и отпадение штукатурки, выветривание швов) |
| Наружная отделка | Штукатурка, окраска | хорошее |
| Перегородки | Кирпичные | хорошее (редкие трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы) |
| Перекрытия | Железобетонные | хорошее (незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов) |
| Крыша | Совмещенная с перекрытием | хорошее (мелкие выбоины на поверхности плит) |
| Заполнения оконных проемов | Пластиковые двойные створные | хорошее (мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах) |
| Кровля | Мягкая рулонная | удовлетворительное (вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства) |
Окончание табл. 3.5
| Полы | Паркет, линолеум, плитка | хорошее (мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%; мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок; отставание материала в стыках и вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов) |
| Заполнения дверных проемов | Деревянные, пластиковые филенчатые | хорошее (мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах) |
| Внутренняя отделка помещений | Повышенного качества. Штукатурка, гипсокартон, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели | хорошее (местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины) |
| Внутренние сантехнические и электротехнические работы; инженерные сети и коммуникации (наличие, характеристика, источник) | Отопление: централизованно Водопровод: централизованно Канализация: централизованно Горячее водоснабжение: централизованно Электроснабжение: централизованно Радио: централизованно Телефон: централизованно | удовлетворительное (инженерные сети требуют ревизии и местами – текущего ремонта) |
| Прочее | Отмостка, крыльцо, бетонная лестница | удовлетворительное |
| Общая оценка технического состояния здания[17] | ||
| Хорошее техническое состояние. Существенные повреждения отсутствуют. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Ремонт может производиться местами. Здание эксплуатируется. |
При отсутствии возможности сопоставления имеющихся конструктивных элементов (инженерных сетей), описанных в ВСН 53-86(р), допускается производить определение технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерных сетей по шкале, приведенной в табл. 3.6.
Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
| Физический износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния |
| 0 − 20 | Хорошее | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ |
| 21 − 40 | Удовлетворительное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии |
| 41 − 60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта |
| 61 − 80 | Ветхое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих − весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента |
| 81 − 100 | Негодное | Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы |
При наличии в составе оцениваемого объекта недвижимости нескольких зданий (сооружений, конструктивных частей) приведенные выше таблицы заполняются для каждого здания (сооружения, конструктивной части).
Описание здания объекта оценки может включать дополнительную информацию, раскрывающую его особенности (на усмотрение Оценщика).
4. АНАЛИЗ РЫНКА (СЕГМЕНТА РЫНКА),
К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Общие требования
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки;
в) информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
г) информацию о составе и характере всех факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества на рассматриваемом сегменте рынка (далее – ценообразующих факторов).
Сбор и анализ рыночной информации по рынку недвижимости проводится в рамках населенного пункта, в котором расположен объект оценки. В случае необходимости рамки исследования расширяются до уровня субъекта РФ, граничных к исследуемому субъектов РФ.
Сбор и анализ информации о рынке недвижимости включает его общую характеристику, характеристику сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также характеристики ближайших сегментов рынка недвижимости.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, и к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю Отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Документ, содержащий информацию о размерах строения, его фактическом состоянии, инженерно-технических параметрах, называется техническим описание объекта. Различие с техпаспортом заключается в том, что здесь указывается не инвентаризационная стоимость, а кадастровая. Проведение обследования участка и оформление заключения – задача профессиональных кадастровых инженеров. Услугу предоставляют специализированные организации, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие аттестацию.
Состав документации
Техническое описание объекта – это единственный документ, служащий подтверждением фактического существования строения и его соответствия государственным нормам. Является основанием для составления техплана здания или сооружения.
Техописание жилого строения содержит:
- Общие сведения по объекту (расположение, назначение, площадь);
- Его состав;
- Данные о владельцах;
- Ситуационный и поэтажный планы;
- Благоустройство территории частного дома;
- Экспликация к поэтажной планировке.
Содержание может незначительно отличаться в зависимости от типа недвижимого имущества:
- здание – жилое или нежилое, коммерческое, частный дом;
- помещение – жилая/нежилая квартира или отдельная комната;
- сооружение – линейное, площадное;
- многоквартирный дом.
Зачем нужно техописание
Разработка документации необходима во многих ситуациях:
- при вводе в эксплуатацию;
- после реконструкции или перепланировки;
- при приватизации участка;
- для установления рыночной стоимости;
- для оформления страховки;
- при сдаче жилья в аренду;
- при вступлении в наследство;
- для узаконивания самостроя;
- для получения заключения экспертов;
- для судебных разбирательств;
- при переводе нежилого объекта в жилой или наоборот.
Жилищно-коммунальные хозяйствования заказывают услугу для присвоения адреса, а коммерческие организации – для проведения на участок газа и прочих коммуникаций.
Когда документ не требуется
При всей важности заключения есть случаи, при которых его оформление не понадобится:
Помимо этого, при продаже жилья не обязательно составлять документ, если оно взято на кадастровый учет. Новый владелец сможет это сделать самостоятельно.
Особенности составления техописания
При необходимости оформить техническое описание объекта следует обратиться в надежную проверенную компанию, предоставляющую подобные услуги. Квалифицированные кадастровые инженеры действуют следующим образом:
- Подготавливают техническое задание и согласовывают его с заказчиком;
- Собирают необходимые для разработки сведения;
- Выполняют обмерную съемку, проводят инвентаризацию;
- Составляют текстовую часть документа;
- Делают чертежи, поэтажные планы;
- Вносят уточнения и пояснения к плану (экспликацию)
- Анализируют собранные и полученные данные, если техническое задание это предусматривает.
Специалисты составляют отчет, оформленный в соответствии с государственными нормами и требованиями, для предоставления его в вышестоящие инстанции. Владелец получает уже подписанный документ.
Требуемые сведения от собственника
При обращении к кадастровым инженерам владелец недвижимого имущества должен подготовить:
- заявление от первого лица;
- документ, подтверждающий право собственности;
- личный паспорт;
- квитанцию об уплате государственного налога.
Если жильем владеет не один человек, а хозяев несколько, достаточно одного представителя для заказа услуги.
Квалифицированная помощь для быстрого решения
Инженер, который занимается проведением технического обследования объекта и составлением заключения по его результатам, должен иметь большой опыт и пройти специальную аттестацию, быть предельно внимательным и ответственным. Малейшая ошибка при разработке документации может привести к значительным задержкам при получении разрешения или же к его отказу. Наличие высокоточного измерительного оборудования дает возможность браться за исследование объектов любого назначения и расположения. Специалисты помогают добиться положительного результата в максимально сжатые сроки. Оказывают полное содействие не только при оформлении документа, но и предлагают дальнейшее сопровождение до обращения в Росреестр.
Читайте также: