Как сделать индустриальный парк
Добавил пользователь Евгений Кузнецов Обновлено: 05.10.2024
По единодушному мнению экспертов, поддержанному нынешним президентом Д. Медведевым, необходимо формирование моделей инновационных экосистем, на базе которых все гениальные идеи (а таких идей в России всегда было с избытком) будут воплощаться в жизнь. Нужен некий механизм, структура внедрения отечественных научно-технических разработок и трансферта перспективных зарубежных технологий.
Какую модель необходимо выделить? Конечно, технопарк.
Когда требуется научный прорыв, власть создает те условия и в том виде, в котором может и умеет, и насколько успешно эти условия создаются, настолько успешный будет прорыв.
Можно не соглашаться с таким буквальным перефразированием анализируемого понятия, но ведь что рождалось из спора?
Общее определение
Сегодня в РФ существует около 800 технопарков, однако в силу законодательной неопределенности таковым себя может назвать даже торговая сеть или офисное здание, арендаторы которого отчасти связаны со сферой инноваций. На деле же, как считают специалисты, в России функционирует 3-5 технопарков и еще 8 находятся в стадии строительства. Всего в мире в сфере высоких технологий работает 700 технопарков.
Технологический парк – это юридическое лицо, созданное для широкого использования научных и технологических ресурсов для улучшения экономической базы региона.
Миссия технопарка – стимулирование регионального развития, а также упрощение реализации коммерческих и промышленных инноваций. Деятельность технопарка обогащает научную и/или техническую культуру региона, создает рабочие места и добавленную стоимость.
Существует три вида технопарков:
- научные/ исследовательские парки;
Технологические инкубаторы специализируются на коммерциализации научных и коммерческих разработок. Даже в случае финансовой независимости, как правило, располагаются в пределах существующего технопарка.
Научные/исследовательские парки имеют более тесные, чем у технопарков, связи с университетами и в них концентрируются высокообразованные кадры и большие объемы наукоемких исследований.
Технологические ареалы - это целый кластер взаимозависимых предприятий, работающих в связанных отраслях и расположенных в одном географическом регионе. Эти предприятия делят общую инфраструктуру, рынок труда и услуг и имеют дело со схожими возможностями и угрозами.
Особенности национальных технопарков
В России сегодня наиболее распространены технологические инкубаторы и технологические ареалы. Такая ситуация вполне объяснима: известно, что самые перспективные инновационные решения рождаются в малых научно-исследовательских коллективах, где главный приоритет - творческая деятельность.
Но ведь оригинальная идея должна быть воплощена в опытном образце, а потом в мелкосерийной партии, поэтому наличие производства для проверки и реализации идей - важный фактор развития инноваций. При этом временной промежуток, необходимый для трансформации идеи в конечный продукт, должен быть минимальным.
Для сравнения, чтобы понять те высоты, на которые мы замахнулись, есть другой пример, на который можно равняться.
Правительства Японии и Южной Кореи, крупнейших стран - производителей микроэлектроники, в 1960-70-х годах выстраивали вертикальную интеграцию внутри крупных технологических холдингов. Господдержка оказывалась наиболее эффективному производственному холдингу, рядом с которым развивался технопарк, чьи разработки направлял и аккумулировал холдинг.
Теперь такие гиганты, как Mitsubishi, Toshiba, Sony, Samsung, охватывают полный цикл производства: от разработки чипа до конечного потребительского продукта.
Чтобы реализовать подобное в России, необходимо восстановить прерванную связь между научно-техническими поколениями, которое невозможно без тесной работы с вузами.
Пример. Первые шаги в этом направлении уже сделаны: на базе Университета телекоммуникации имени Бонч-Бруевича финская компания Технополис создает первый технопарк нового поколения в Санкт-Петербурге.
Остальные площади в квартале займут парки и скверы, а также объекты Университета телекоммуникаций имени Бонч-Бруевича.
В ближайшие три года объем бюджетных средств на развитие технопарка составит около $90,0 млн. (30,0 млн.– средства федерального бюджета, 60,0 млн. – городского). Остальные средства предполагается привлечь за счет частных инвесторов. Проект рассчитан на 8 лет.
К сожалению, более успешен опыт создания технопарков не при образовательных учреждениях, а при промышленных предприятиях.
В процессе реструктуризации производств крупный бизнес создает целые кластеры малых и средних компаний, которые используют инфраструктуру основного предприятия и сосуществуют с ним в рамках симбиоза.
Иными словами, кластер - сконцентрированная на некоторой территории группа взаимосвязанных компаний:
- поставщиков оборудования, комплектующих и специализированных услуг;
- вузов и других организаций, взаимодополняющих друг друга и усиливающих конкурентные преимущества отдельных компаний и кластера в целом.
Примером кластера является Силиконовая долина в США [3] .
В современных условиях кластерный подход оказывается оптимальным для конкурентного развития как самого кластера, то есть компаний и учреждений, входящих в его состав, так и для того региона, на территории которого этот кластер находится.
К примеру, в США доля услуг и продукции, производимой в кластерах, составляет порядка 60,0% ВВП. В Венгрии автомобильный кластер PANAC, созданный в 2000 году, обеспечивает 14,0% промышленного производства и 31,0% обрабатывающей промышленности страны. В Чили формирование кластера по производству вина обеспечило стране лидерство в области виноделия и т.д.
По мнению многих экспертов, в России наибольших успехов в кластеризации добилась отрасль машиностроения (ОМЗ, Мотовилихинские заводы, КАМАЗ, АвтоВАЗ). Однако такого единения, как предполагает определение кластера, внутри конкретных предприятий пока что нет.
Зарубежные автомобильные заводы, по сути, покупают не комплектующие, а процессы производства. Так называемые STА-инженеры оказывают техническую поддержку поставщикам и готовят производственный процесс, после чего с поставщиком заключается контракт – в результате покупается вся организационно-производственная система.
В России же все иначе: объявляется тендер, претенденты приносят запрашиваемую вещь, определяют цену. Но ведь продукцию нужно еще испытать, проверить… Проверили - результат: каждые полгода новый поставщик.
Регионы России – основные заинтересованные лица
В частности, особые экономические зоны (далее - ОЭЗ), которые сами по себе кластерами не являются, выступают в качестве инфраструктуры для оформления и развития кластерных инициатив. Территории, которые уже получили статус ОЭЗ, имеют потенциал для развития кластеров: в Санкт-Петербурге это автомобильный кластер и кластер приборостроения, в Зеленограде — кластер микроэлектроники, в Томской области — биотехнологический и ИКТ-кластер и т.д.
Строительство технопарка позволит создать не менее 20 тысяч новых рабочих мест, снизит социальную напряженность на рынке труда. Годовой оборот предприятий-резидентов парка только на первом этапе составит более 30,0 млрд. рублей, а сумма налоговых отчислений в бюджеты всех уровней - около 4,0 млрд. рублей в год [4] .
Затраты на реализацию всего комплекса мероприятий по созданию инфраструктуры проекта, включая проектно-сметную документацию, составят примерно 8,0-10,0 млрд. рублей.
Предполагается, что финансирование технопарка будет осуществляться с привлечением средств Инвестиционного фонда РФ, федеральных целевых, ведомственных программ и проектов.
В рамках этой программы, помимо Санкт-Петербурга, идет строительство технопарков в шести регионах:
- и в Республике Татарстан.
Государство ожидает, что уже к 2011 году оборот продукции, произведенной компаниями-резидентами технопарков, составит 100,0 млрд. рублей в год.
Ту же схему, что заложена в основу деятельности технопарков:
- налоговые льготы в части региональных и местных налогов,
- льготные арендные ставки,
- субсидирование процентных ставок по банковским кредитам и т.п.
можно применять и для стимулирования развития других сфер и объектов региональной экономики: торговли (ярмарки, выставки и т.п.), транспортно-логистических центров, а также отраслей, признанных приоритетными для социально-экономического развития регионов.
В случае создания эффективных и прозрачных механизмов поддержки отраслей региональной экономики с помощью тщательной законодательной техники такие институты развития могут быть не менее, а порой и более эффективны, чем, например, ОЭЗ.
Можно смело сказать, что следующее слово — за регионами.
Кроме того, насколько продуманным и обоснованным будет подход региональных органов власти к проведению кластерной политики на своей территории, будет ли сформулировано долгосрочное видение развития кластеров или все закончится рядом непоследовательных и неэффективных инициатив, сегодня зависит конкурентоспособность российских регионов и страны в целом.
И если региональные органы власти действительно хотят сформировать и развить на своей территории конкурентоспособный кластер, необходимо как минимум разработать соответствующие законодательные акты, как на региональном, так и на федеральном уровне.
Инструменты поддержки и проблемы на пути развития
Как уже говорилось, политика технопарков может быть направлена как на стимулирование развития кластерных инициатив, так и на создание благоприятной среды для развития уже существующих кластеров. И в том, и в другом случае для выбора инструментов поддержки развития кластеров необходимо четко определить проблемные зоны.
Если еще говорить о барьерах, стоящих на пути развития и реализации кластерных инициатив в России, то, прежде всего, необходимо отметить отсутствие понимания сущности и преимуществ кластерного подхода со стороны государства. И, как следствие - неправильный подход, либо отсутствие поддержки кластерных инициатив со стороны органов власти разного уровня.
Или еще один фактор, сдерживающий развитие кластерного подхода в России, — удобная для минимизации налогообложения и использования административного ресурса практика вертикально-интегрированных компаний.
К примеру, уровень производительности труда в России как в целом, так и по отдельным отраслям не превышает 20,0% от уровня США. Производительность труда российских сборщиков автомобилей составляет 12,0% от уровня США, в пищевой промышленности — 9,0%, в химической и нефтехимической — 13,0%.
Непосредственно связанным с этой проблемой оказывается вопрос о развитии малого и среднего бизнеса в стране.
На сегодняшний день меры, предпринимаемые для поддержки малого бизнеса, носят декларативный характер, и российская бизнес-среда остается комфортной для крупных компаний.
Так, количество малых предприятий (в расчете на 10 тыс. населения) в России в 13 раз меньше, чем в Венгрии, и в 11 раз — чем в Италии, а доля расходов на малый бизнес в общем объеме расходов федерального бюджета в 2006 г. составляла всего 0,07% [5] .
Нам представляется, одним из важнейших барьеров, стоящих на пути развития технопарков, кластеров в России, также выступает отсутствие информационной открытости, которое выливается в недоверие между потенциальными участниками кластера и формирование недобросовестной конкуренции, и что для совсем удивительно - такая ситуация поддерживается государством.
Кроме того к ограничениям развития кластерного подхода также относится низкая культура производства, отсутствие опыта управления. Приглашать новый и молодой менеджмент дорого, а предыдущий эшелон не может оценить всего масштаба проекта.
Необходимо решить главное
И как вывод, можно сказать еще раз - в идее технопарков смешались решения двух разных проблем:
- одна – стимулирование развития малого производственного бизнеса,
- вторая – поиск инновационного пути развития экономики.
Помимо этого, технопарку нужны финансирование государства и региона.
Для региона технопарк - создание новых рабочих мест, развитие новых технологий, а для государства – это переход на инновационное развитие и создание конкурентоспособной среды.
На сегодняшний день, по мнению правительства, выработано несколько принципов создания технопарков:
- самодостаточность технопарков и независимость от государственного финансирования,
- устойчивость технопарков к попыткам недобросовестных инвесторов сменить профиль деятельности,
- создание привлекательных условий для инвесторов.
Кроме того, результаты деятельности технопарков должны отвечать и интересам региона.
Пока те структуры, которые называли себя технопарками, реально занимались лишь банальной сдачей собственности в аренду. Сейчас ситуация меняется, но еще существует пока основной вопрос – как привлечь инвестиции и заинтересовать частный капитал, если мало кто понимает выгоду, а главное - функции технопарков?
На наш взгляд, ответ может быть только один: льготы. В первую очередь налоговые и арендные. Этого планируется добиваться на законодательном уровне. Только тогда бизнесмены от науки получат доступ не только к лабораторным площадям, но и к обучению и консалтингу в области бизнеса и маркетинга, а главное – начнут приносить стране доходы, развивая инновации.
Но здесь возникает еще одна проблема – плохой, необученный менеджмент. Такая проблематика не нова, а главное, вполне решаема.
И последнее. Мировая практика показывает: более половины проектов, связанных с новыми технологиями, заканчиваются неудачей, зато удачные проекты отличаются сверхприбыльностью.
Чтобы определить, насколько прибыльным будет технопарк, необходимо четкое и системное планирование – от этапов финансирования и выбора участка под строительство или реконструкцию до отбора кадров.
Все это реализуемо, даже в наших непростых условиях. Главное - гениальная идея, уверенность и хорошие консультанты.
[1] Гарри Беквит. Продавая незримое. М., 2007.
[2] Томчин Г.А. Развитие технопарков в России // Стенограмма круглого стола в Общественной палате РФ.
[3] Кремниевая долина ( англ. Silicon Valley ) — регион в штате Калифорния ( США ), отличающийся высокой плотностью высокотехнологичных компаний ( компьютеры и их комплектующие, программное обеспечение , мобильная связь , биотехнологии и т.п.).
Что такое индустриальный парк, каковы его особенности и перспективы развития, в интервью "РБК-Недвижимости" рассказывает руководитель ООО "Холдинг "Строительный Альянс" Елена Петрухина.
Начиная с 60-х годов прошлого века в обиход специалиста в области коммерческой недвижимости вошло такое понятие, как индустриальные парки. Подавляющее большинство индустриальных парков в нашей стране появилось за последнее десятилетие, и связано это, прежде всего, с развитием промышленности. На сегодняшний день развитию данного сегмента недвижимости отводят особую роль - роль некоей альтернативы, инструмента диверсификации российской экономики, выхода из нефтегазовой зависимости. О том, что такое индустриальный парк, каковы его особенности и перспективы развития, в интервью "РБК-Недвижимости" рассказывает руководитель ООО "Холдинг "Строительный Альянс" Елена Петрухина.
- Анализируя данный сегмент недвижимости, можно смело утверждать, что в России сформировался особый сектор экономики, инвестиционный потенциал которого исчисляется не одной сотней миллионов долларов.
- Действительно, индустриальные парки в последнее время все больше и больше занимают умы потенциальных инвесторов. Этому способствует ряд факторов, связанных общей тенденцией развития инновационной экономики и создания благоприятного инвестиционного климата в нашей стране. Во-первых, на российский рынок выходит все больше крупных зарубежных компаний, заинтересованных в развитии собственного бизнеса и нуждающихся в производственных площадках, отвечающих всем современным требованиям. Кроме того, обозначился спрос со стороны новых региональных производителей, а также местных компаний, расширяющих свои масштабы.
- Есть ли какая-то зависимость между расположением индустриальных парков и их развитием?
- Большинство индустриальных парков расположено в европейской части России. Это связано с тем, что здесь широко развит рынок сбыта продукции, самая большая плотность населения и развитая транспортная инфраструктура. На многих территориях, где сохраняется еще сырьевая зависимость, отмечается низкая развитость индустриальных парков. По количеству индустриальных парков доминируют Московская, Ленинградская, Калужская и Тверская области. В настоящее время холдинг "Строительный Альянс" реализует проекты, которые можно отнести к разряду индустриальных парков, например, индустриальный парк "Сынково" (см. фотогалерею) общей площадью 38 га, расположенный в Подольском районе. Сейчас проект находится на стадии разработки и согласования ИРД, проекта планировки территории и генерального плана.
- В чем заключается основная идея и концепция индустриального парка?
- Основные принципы создания индустриальных парков похожи. Данные проекты характеризуются тем, что объединяют на одной территории все помещения, имеющие общую инфраструктуру и единую систему управления. Это позволяет заказчику сконцентрироваться на развитии собственного бизнеса, оптимизировать бизнес-процессы, упростить контроль качества и управление, не отвлекаясь на организационные моменты. ООО "Холдинг "Строительный Альянс" имеет на сегодняшний день немалый опыт управления подобными проектами.
- На какой формат индустриальных парков ориентирована ваша компания?
- Наша компания, в первую очередь, заинтересована в создании индустриальных парков на свободных участках земли, так называемых greenfield (не использовавшиеся ранее для строительства). Данный формат интересен в основном зарубежным компаниям, которые хотят выйти на российский рынок. Акцент в таких проектах делается на строительство объектов, созданных с учетом всех пожеланий клиента и заранее обговоренных обеими сторонами условий. Немалую долю рынка данного сегмента коммерческой недвижимости занимают также и парки, созданные по принципу brownfield (с заброшенными объектами промышленной застройки). Это переоборудованные предприятия советских времен, где прекращено развитие производства. Такие проекты востребованы, как правило, малым бизнесом.
- Индустриальные парки - достаточно новый феномен в развитии рынка коммерческой недвижимости. Много ли проблем возникает в процессе их становления и развития?
- В силу того, что опыт реализации данных проектов незначителен, трудности возникают еще до начала строительства. Сложности вызывают оформление земельного участка, получение и согласование всей необходимой исходно-разрешительной документации, получение технических условий. В составе нашего холдинга есть компания, которая имеет значительный опыт в оформлении и согласовании разрешительной документации на всех этапах строительства.
- Как будет развиваться данный сектор коммерческой недвижимости?
Только в одной Москве размещено порядка 35 технопарков и технополисов (данные инвестиционного портала). Самый известный из них – Сколково. Редакция Вести.Недвижимость разбиралась вместе с управляющим партнером компании "Финансовый и организационный консалтинг" (ФОК) Моисеем Фурщиком, что такое технопарк, и для чего он нужен.
Где зародились технопарки
Сама история технопарков берет свое начало в США в Стэндфордском университете. После Второй мировой войны у вуза возникли трудности с финансированием, решить которые помогла аренда. Университет владел большим участком земли, однако продавать его не мог. Тогда декан инженерного факультета, профессор Фредерик Терман предложил руководству сдать землю в долгосрочную аренду в качестве офисного парка. Причем арендаторами парка могли выступать только высокотехнологичные компании. Таким образом университет стал получать доход, а его выпускники могли трудоустроится в парке.
Позднее идея профессора Термана стала началом Силиконовой долины (The Father of Silicon Valley). Сегодня резидентами Кремниевой долины являются мировые компании-гиганты такие, как Apple, Intel, Hewlett – Packard, General Electric, Google и многие другие.
Технопарки и технополисы – это специализированные имущественно-земельные комплексы на территории города, которые имеют соответствующий официальный статус и предоставляют выгодные условия ведения научно-производственной и инновационной деятельности для своих резидентов. Резиденты технопарков могут арендовать помещения по привлекательным ценам, получить налоговые льготы, получить доступ к оборудованию и услугам, а также консультационную помощь. Каждый технопарк имеет отраслевую специализацию: микроэлектроника, IT, машиностроение, электротехника, биотехнологии, нанотехнологии и другие, говорится на инвестиционном портале Москвы.
В 70-х технопарки стали появляться и в Европе. Здесь к привычным тогда технопаркам прибавилась функция инкубатора технологического бизнеса (производственные помещения, в которых инновационные компании могли разместить свое производство). Первые технопарки в России появились в 90-х. Как правило, это были подразделения университетов или академгородки. Первым технопарком в России можно назвать Томский научно-технический парк.
Объединяя инновационный бизнес
В России понятие "технопарк" является несколько расплывчатым. В нормативных актах содержится три различных определения, не считая терминов "промышленный технопарк" и "технопарк высоких технологий", рассказывает управляющий партнер компании "Финансовый и организационный консалтинг" (ФОК).
Но обобщая, можно сказать, что технопарк – это совокупность объектов недвижимости, созданных для ведения малого и среднего бизнеса в сфере высоких технологий, которая управляется единой управляющей компанией и может включать в себя земельные участки, офисные здания, лабораторные и производственные помещения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Ключевой функцией технопарка является концентрация небольших инновационных компаний в едином комплексе недвижимости. В такой ситуации может достигаться синергия за счет размещения оборудования коллективного пользования, центров сертификации, инжиниринга, прототипирования, поддержки экспорта и других элементов, интересных для различных резидентов. Кроме того, важным фактором является сама атмосфера технопарка, активное общение его резидентов, даже не имеющих прямых кооперационных связей между собой.
Соответственно, ключевой задачей управляющей компании является создание такой творческой обстановки и наполнение технопарка сервисными функциями. И тогда объект становится реально востребованным со стороны инновационного бизнеса. А значит, происходит активное наполнение его площадей целевыми резидентами-арендаторами, отмечает эксперт.
При этом деятельность резидентов в сфере высоких технологий может быть довольно разнообразной, включая научные исследования, опытно-конструкторские разработки и внедрение технологий в производство. Как правило, чем более длинные инновационные цепочки формируются в рамках технопарка, тем эффективнее его работа.
По данным Минкомсвязи, треть технопарков в России специализируется на IT, четверть – на высокотехнологичной химии, 16% — на нанотехнологиях, 5% приходятся на биомеде, 2% — на атомную промышленность и космос, 19% — на другие сферы.
Каким должен быть технопарк и сколько это стоит
Ключевые требования к строительству и размещению технопарков содержатся в Национальном стандарте. В частности, речь идет о размерах технопарка: его общая площадь должна быть не меньше 5 тыс кв м. Также технопарк должен иметь обособленную территорию не менее 3,5 га. Эта площадь может быть меньше 3,5 га, если плотность застройки территории технопарка превышает минимальное значение, установленное органами власти субъекта РФ для технопарков. На территории технопарк должны быть точки доступа ко всем коммуникациям.
Что касается инвестиций в такие проекты, то их сумма может иметь достаточно большой разброс. Прежде всего, объем финансовых вложений определяют три фактора: первое — это масштаб самого технопарка; второе – создается технопарк с нуля (строительство новых зданий) или под него используются уже существующие объекты; третье – оборудование, которое будет размещено на территории парка. Наиболее типичный диапазон необходимых инвестиций – 50–500 млн рублей, говорит
В чем плюсы и будет ли это востребовано
К настоящему времени в России создано, по разным оценкам, от 63 (данные Минпромторга на 2019 год) до 157 (данные Ассоциации кластеров и технопарков на 2018 год) технопарков. Разница в цифрах объясняется упомянутой выше нечеткостью определений, объясняет Моисей Фурщик.
При этом подавляющее большинство технопарков сосредоточено в крупных городах. Но небольшие города могут успешно создавать подобные объекты. Тут ключевым фактором является наличие научно-технического потенциала и/или спроса на прикладные разработки. Поэтому технопарки вполне могут функционировать в наукоградах или в населенных пунктах, где расположены крупные высокотехнологичные производства (в том числе в моногородах). Другое дело, что в таких случаях масштаб технопарка, скорее всего, будет заметно меньше, чем в крупном городе, но его эффективность может оказаться даже выше.
Нынешняя популярность технопарков, в значительной степени, вызвана политикой государства в этом направлении, поясняет Моисей Фурщик. Развитие инноваций ставится в число контрольных показателей для губернаторов, имеется целый спектр инструментов федеральной поддержки создания технопарков, включающих субсидии по линии Минэкономразвития, Минпромторга и Минкомсвязи. Поддерживает эту тематику и Минобрнауки России.
"В результате, более половины созданных технопарков – государственные, то есть управляются университетами или компаниями, подконтрольными региональным органам власти. Обычно в таких технопарках профильные резиденты имеют льготные ставки аренды" , — говорит управляющий партер ФОК.
Но имеется и значительное число частных технопарков. Чаще всего, они создаются либо девелоперами коммерческой недвижимости, либо крупными промышленными предприятиями, имеющими незадействованные площади. Обычно в таких случаях к потенциальным резидентам предъявляются менее жесткие требования, но зато может и не быть льготной арендной ставки.
Тогда для инновационных компаний на первый план в качестве преимуществ выходят наличие специализированных и небольших площадей, удобное расположение, расширенные возможности для кооперации с другими резидентами или с крупным предприятием – организатором технопарка, а также оборудование коллективного пользования и другие дополнительные сервисы. Причем интересно, что многие меры господдержки распространяются и на негосударственные технопарки, о чем часто в полной мере не знают даже сами управляющие компании.
Что касается выгоды для жителей города, то это дополнительные высококвалифицированные рабочие места и налоговые поступления, расширение возможностей для предпринимательской и инновационной деятельности, улучшение имиджа города и удержание перспективной молодежи.
В ближайшие годы можно ожидать как появления новых технопарков, так и расширения существующих. "На горизонте 7-10 лет можно ожидать примерно удвоения их количества. Этому способствует как активизация государственной поддержки, так и продолжающаяся реструктуризация крупных производств (высвобождение площадей за счет автоматизации и вывод части функций на аутосорсинг)", — полагает эксперт.
Также рост технопарков будет способствовать растущее осознание небольшими инновационными компаниями того факта, что размещение в специализированных комплексах недвижимости повышает эффективность их работы и привлекательность в глазах высококвалифицированных сотрудников.
Уровень конкуренции индустриальных площадок в России довольно значителен. При текущем обилии предложения загрузка парков по итогам 2020 года находится на уровне 55%. Выживать и развиваться им помогают такие факторы как универсальная специализация, развитие дополнительных сервисов для резидентов, создание готовых промпомещений, а также объектов социальной инфраструктуры.
Несмотря на все сложности в экономике, количество специализированных индустриальных площадок в России продолжает расти. Согласно данным Ассоциации индустриальных парков (АИП), в 2020 году число действующих и создаваемых объектов, соответствующих стандартам индустриального парка (включая ОЭЗ), достигло 334, что на 65 больше предыдущего года (прирост в 2019 году составил 42 единицы). Индустриальные парки присутствуют во всех федеральных округах России и в 66 субъектах Федерации, а динамика прироста числа новых площадок сохранилась на уровне 20% в год, что по-прежнему выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.
По данным АИП, общая территория действующих промпарков в 2020 году выросла до 41,6 тысяч гектаров, при этом более 20% площадей расположено в Московском регионе. Серьезный рост предложения не мог не отразиться на заполняемости – по итогам 2020 года число вакантных площадей выросло на 6 п.п. (с 39 до 45%).
Но это не повод для снижения оценок по инвестиционному потенциалу качественных площадок с готовой инженерной и транспортной инфраструктурой, еще и выгодно расположенных логистически – таких на рынке не много. Тем не менее даже им за клиента приходится побороться.
Вектор на универсальность
Система создания на площадке четкой специализации с опорой на сложившуюся в регионе отраслевую специфику, которая бытовала на начальном этапе развития индустриальных парков и ОЭЗ до 2010 года, осталась в прошлом. Зрелые площадки в какой-то момент стали менять специализацию с узкой на универсальную. А современные парки сразу отдают предпочтение универсальной специализации, создавая себе тем самым подушку безопасности в части темпов реализации земли. Даже при наличии какой-либо специфики и отраслевого уклона большинство парков допускают на территорию широкий круг отраслей, тем самым снижая риски ее незаполнения.
Путь к клиентоцентризму
В силу роста конкуренции управляющие компании индустриальных парков становятся более клиентоориентированными – развивают набор сервисов, анализируют потребности резидентов и собирают обратную связь. Развитые площадки стремятся к тому, чтобы создавать полный комплекс услуг для резидентов, начиная с разработки бизнес-планов и заканчивая сервисами, сопровождающими текущую деятельность компаний.
При этом наше исследование показало, что создание большого диапазона дополнительных сервисов для среднестатистического парка зачастую неоправданно, потому что немногие из услуг действительно востребованы резидентами. На этапе подготовки проекта и строительства объекта востребованы такие сервисы как технологическое присоединение к сетям, технический надзор, строительство предприятий под ключ, разработка бизнес-планов и консультирование по применению мер господдержки, возможностям финансирования. После запуска производства для резидентов остается актуальной, как правило, только уборка и эксплуатация территории общего пользования, а ряд предприятий также обращается к управляющей компании парка за помощью по таким вопросам как подбор и помощь в обучении персонала, экспортная поддержка, бизнес-мэтчмейкинг с целью знакомства с представителями органов власти, институтов развития и других организаций, поиска партнеров и подрядчиков.
Рыночные услуги с большим объемом аутсорсингового предложения – бухгалтерские и финансовые, IT-поддержка, закупки, юридическая помощь – совсем не востребованы либо запрашиваются в единичных случаях. Как правило, они необходимы малому бизнесу, поэтому особенно характерны для парков, имеющих значительную браунфилд-составляющую. Крупные компании обычно имеют данные функции в штате либо приобретают как внешний сервис на рынке.
Пришел – увидел – запустил
Выраженным трендом на рынке профессиональных индустриальных площадок является создание на территории готовых производственных помещений – типовых объектов, где предприятия могут быстро разместить производство без несения крупных инвестиций на строительство. Такие помещения можно взять в аренду или, в ряде случаев, приобрести в собственность.
С заботой об инвесторе
Передовые индустриальные площадки развивают на прилегающих территориях социальную инфраструктуру для сотрудников предприятий парка. Наличие жилья и других социальных объектов вблизи площадки является значимым фактором привлечения квалифицированных кадров, особенно если речь идет об иностранцах.
Предприятия всех парков, объединяйтесь
Несмотря на то, что о необходимости кооперации между резидентами индустриальных площадок говорят достаточно много, пока такая синергия ограничивается отдельными проектами. В силу уже упомянутой универсализации парков, на их территории размещаются настолько разношерстные компании, что их кооперацию обеспечить довольно непросто, если вообще возможно.
Читайте также: